??“十四五”規劃綱要將海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，劃定城市范圍沒變，但更突出福建龍頭地位。2020年以來，粵閩浙沿海城市群樓、地市均有所轉暖，廈門、泉州等市場更是出現過熱的征兆。未來粵閩浙沿海城市群房地產市場將如何走向？哪些城市市場前景更值得期許？

??01

??第一章 十年“海西”發展滯后

??更名“粵閩浙”或步快車道

??……略……

??一、因行政壁壘、核心城市吸附力偏弱，海西城市群發展進度滯后

??早在2009年12月，《海峽西岸城市群協調發展規劃》就已獲得國家發改委批復，標志著海峽西岸城市群正式建立并上升為國家級城市群。海西城市群橫跨福建、浙江、廣東、江西4省20城，以福州、泉州、廈門、溫州、汕頭為5大中心城市，銜接長三角、珠三角，輻射中西部。

??但十余年來，海西城市群整體發展進度緩慢，以城際鐵路最為典型，規劃在2020年建成的六條城際鐵路線無一開通，建設進度嚴重滯后。2015年，國家發改委批準福建省建設6條城際鐵路，包括福州都市圈內的F1線、F2線、F3線，廈漳泉都市圈的R1線、R3線以及武建城際鐵路。但直至規劃期末，除福州-馬尾-長樂機場城際鐵路（F1線）已經開工建設、泉州-廈門-漳州城際鐵路（R1線）進入報建程序外，其余線路仍停留在規劃階段，R3線更是由于涉軍、投資大、地質環境等原因陷入擱置。

??參照其他城市群發展經驗，城際鐵路等交通路網建設本應是推進阻力較小、最容易也最早取得突破性進展的，事實上，路網通達也是推進城市群內部產業、人口、文化互融互通的必要前提。由此足以窺見，海西城市群建設進度緩慢、發展嚴重滯后。

??究其原因，最大的障礙來自于行政壁壘，就福建省內而言，典型如廈漳泉三市，產業存在重合，城市間競爭大于合作，在缺少協商機制和利益共享機制的情況下各自為政本就不足為奇，更遑論海西城市群橫跨閩、浙、粵、贛四省，各省間利益矛盾更難調和，實現協同發展、互利共贏更是難上加難。

??另外，浙粵贛地區城市對海西城市群缺乏歸屬感及向心力，核心城市福州、廈門經濟發展水平與上海、深圳、廣州相差懸殊，與武漢、長沙同樣存在較大差距，其對外省市吸附力明顯偏弱。因此，溫州首選對標長三角城市群，上饒、鷹潭、撫州首選對標長江中游城市群，麗水、衢州屬長三角城市群的“附庸”，汕頭、潮州、揭陽、梅州則作為粵港澳大灣區的“附庸”，為長三角城市群及粵港澳大灣區向好發展輸送了大批的外來人口。

??二、海西更名粵閩浙沿海城市群，劃定范圍不變突出福建龍頭地位

??2021年，“十四五”規劃綱要發布，海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群。從字面意義解讀：出于臺海關系的考量，海峽西岸對照海峽東岸，原先的定位似乎是福建與臺灣協同發展，共同打造海峽兩岸的經濟廊橋。近年來，大陸經濟飛速發展，經濟總量上福建省已遠超臺灣省，自然不必再以“西岸”自居。海峽西岸城市群更名為粵閩浙沿海城市群，意味著未來將重點打造粵閩浙沿海城市經濟走廊，對標打造成海峽兩岸一串璀璨的明珠。

??相較于更名后的字面意義解讀，更值得關注的是城市群實際內核。從目前官方公布的信息來看，更名后的粵閩浙沿海城市群劃定城市范圍沒有變，但更突出福建龍頭地位。2020年，福建九城GDP總量43908億元，占粵閩浙沿海城市群GDP比重高達63%，常住人口總量4154萬人，占比超44%。毫無疑問，福建省仍將是粵閩浙沿海城市群的絕對核心。

??2021年2月，中共中央、國務院印發《國家綜合立體交通網規劃綱要》，規劃中提到2035年將建成京臺高鐵，加速海峽兩岸融合發展。福州至臺北段線路西聯合福高鐵，是京臺高鐵的重要支線。

??2020年12月，福州至平潭鐵路通車，平潭縣距離臺灣僅68海里，是大陸距離臺灣主島最近的地區，福平鐵路通車也標志著大陸與臺灣高鐵互通取得更進一步進展。我們認為海峽兩岸經濟統一已經跨出一大步，甚至可以上升為海峽兩岸統一的破冰之舉，由此可見粵閩浙沿海城市群戰略地位不同一般。

??02

??第二章 四大維度解析

??粵閩浙沿海城市群20城基本面

??……略……

??一、經濟：GDP占全國6.9%，城市經濟強弱分化、“中間檔”偏少

??……略……

??二、人口：自然高增但機械流失，僅廈榕泉溫4城人口凈流入

??據第七次人口普查數據顯示，2020年，粵閩浙沿海城市群常住人口總量達到9365萬人，占全國人口比重為6.6%。

??各城市常住人口規模差距同樣懸殊，溫州、贛州、泉州常住人口數皆在900萬人左右，而龍巖、南平等半數以上城市人口總量不到400萬人，鷹潭更是僅有115萬常住人口。

??由于漳州、上饒等5個城市尚未公布2020年戶籍人口數據，我們就其余15個城市做分析。整體來看，粵閩浙沿海城市群人口吸引力偏弱，人口呈現小幅外流狀態，2020年15城常住人口總量6836萬人，略低于戶籍人口總量6867萬人。僅有廈門、福州、泉州、溫州等4個經濟強市人口凈流入，其余11城人口皆為凈流出，揭陽、梅州常住戶籍人口比更是低于0.8。

??值得一提的是，粵閩浙沿海城市群人口呈現一大共性特征——高出生率。受傳統觀念影響，粵閩浙地區育齡婦女生育意愿普遍較高，二孩家庭常態化，20個城市中僅衢州2019年人口出生率低于全國平均水平，廈門、寧德等多城出生率皆在15‰以上。

??三、收入：20城人均收入差距懸殊，溫廈超6萬潮汕約3萬

??……略……

??四、樓市：商品房銷售規模1.2億平，榕泉溫虔4城超1000萬平

??……略……

??03

??第三章 20城樓、地市齊轉暖

??泉州最熱、漳州庫存仍高企

??……略……

??一、廈門：樓地市同步強弱轉化，今年成交放量、島內地價飚至6.7萬元

??……略……

??1、政策：“四限”政策力度嚴苛，2020年“搶人大戰”升級

??……略……

??2、新房：去年豪宅迎成交大年，今年成交顯著放量但板塊分化加劇

??（本節有刪減）

??2016年，在地王頻出的刺激下，廈門房地產市場異常火熱，投資性需求踴躍進場，期間廈門房價全國領漲，與南京、蘇州、合肥并稱為二線“四小龍”。而在調控政策輪番加碼后，投資性需求得到有效遏制，2017年廈門市場陷入低迷，成交同比腰斬。2018年，廈門市場下行壓力不斷加劇，全年成交跌至70萬平方米，創歷史新低。國慶前夕，萬科白鷺郡帶頭降價甩貨，推出107套特價房，交付標準由精裝改毛坯，總價由450-500萬元跌至275-300萬元。

??2019年，在部分項目“漲”勢營銷的助力下，廈門市場有所回暖，成交同比倍增。但供過于求的市場形勢依舊嚴峻，多數房企為完成年度業績指標，明顯加大營銷力度，促銷、首付分期、提高分銷傭金比例等動作頻頻，以價換量漸成市場共識。

??2020年，廈門市場持續轉暖，供應開始放量，全年共計30個純新盤首開入市。改善性需求持續釋放，成交創2017年以來新高，同比增長63%。主要原因在于廈門舊改拆遷全面提速，補償標準就地還建+現金賠償，創造不菲的增量購房需求，并有較強購買力支撐。豪宅市場迎成交大年，全年總價1000萬元以上豪宅成交1926套，創歷史新高。主要原因在于島內新房集中供應，總價門檻大都千萬級，且售價普遍低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。房企營銷步入直播元年，線上售樓處、直播賣房等線上營銷方式迅速鋪開，渠道營銷則貫穿全年，已是加快成交去化的首選方式。

??2021年，廈門市場似有過熱的征兆，成交顯著放量，1-5月累計成交177萬平方米，同比增長209%，較2019年同期也增長240%。隨著5月首場集中土拍火爆收場，樓市成交漸有加快的趨勢，5月成交50萬平方米，創近年來單月新高。在售項目去化速度明顯加快，部分熱銷盤更是捆綁車位，典型如建發縵云，180平方米以下戶型捆綁1個車位，180平方米以上戶型則捆綁2個車位。

??區域、板塊市場分化加劇。島內市場最熱，新房售價7萬元/平方米，并捆綁2個車位，每個車位80萬元-90萬元，套均總價都在1000萬元附近，泛豪宅化特征愈加明顯。周邊二手次新房售價8萬元/平方米-12萬元/平方米，一、二手價格明顯倒掛。其次臨近島內的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊，房價3.5萬元/平方米-4.5萬元/平方米，并捆綁1個車位，標配20萬元-30萬元。2021年以來，島內名校出島，將在集美新城、翔安南部新城設立分校，大幅抬升島外熱點板塊市場熱度。遠郊板塊配套差，在售項目去化仍困難。同安區乃是全市的價格洼地，其與島內交通連接不便，市場相對封閉，多數項目售價低于2.5萬元/平方米。

??2021年，各區域市場全面轉暖，成交顯著放量。1-5月，同安區、海滄區和集美區累計成交皆超30萬平方米，同比均實現翻倍增長。翔安區供需兩旺，累計成交52萬平方米，甚至超越2020年全年成交量。即使是湖里區，累計成交19萬平方米，這在歷史上實屬罕見。

??3、二手房：與新房基本同頻，19年成交觸底反彈、21年前5月同比增83%

??……略……

??4、土地：2019年以來板塊分化加劇，島內實際地價由4.5萬熱炒至6.7萬

??2016年，廈門迎來土地成交大年，每逢土拍必出地王，海滄區、翔安區、集美區和同安區頻頻刷新區域單價地王紀錄，并刷新全市總價、單價地王紀錄。8月26日，融僑總價42.18億元奪下翔安區2016XP04地塊，樓板價38345元/平方米，創全市新的單價地王。12月14日，廈門海投總價57億元競得海滄區H2016P03地塊，問鼎全市新的總價地王。即使是采取“限地價、競配建”的出讓方式，但難掩房企高漲的拿地熱情，年末土拍競爭依舊激烈，高價地乃至地王仍屢見不鮮。

??2017年，廈門土拍市場明顯降溫，涉宅用地平均溢價率跌至31%，同比下降63個百分點。而受“限地價、競配建”競價方式影響，最高溢價率基本封頂在50%。其中，閩系房企表現突出，合計競得15宗地。建發、國貿等本土房企回歸，國貿更是連拿翔安區3宗地，金茂、中糧、雅居樂、富力等外來房企均有所斬獲。

??2018年，廈門土拍市場持續轉冷，涉宅用地平均溢價率跌至8%，同比再降22個百分點。盡管下半年優質地塊供應增多，但低溢價乃至底價成交已成市場常態，全年4成涉宅用地均底價出讓。為了降低市場風險，房企聯合拿地漸成趨勢，典型如華潤、金地和國貿聯合體，相繼在海滄區、翔安區成功補倉。

??2019年，廈門土拍市場有所回溫，但板塊分化明顯加劇。一方面，島內、島外新城板塊土拍市場火熱，房企參拍積極性較高，譬如島內出讓3宗優質地塊，成交樓板價皆超4.2萬元/平方米，并一舉刷新全市總價、單價地王紀錄。11月19日，中駿總價59.4億元競得湖里區2019P01地塊，樓板價45103元/平方米，創全市新的單價地王。12月24日，建發總價75.25億元競得湖里區2019P05地塊，創全市新的總價地王。另一方面，同安區、翔安區東孚板塊土拍遇冷，底價成交已是市場常態。相對而言，建發拿地最積極，新增土儲多達34萬平方米，平安、首創、正榮和中南等4家外來房企均有落子。

??2020年，廈門土拍市場持續轉暖，優質地塊競拍熱情高漲，典型如島內出讓4宗優質宅地，成交樓板價皆超5萬元/平方米，并再次刷新全市總價、單價地王紀錄。4月22日，中駿總價103.55億元奪下思明區2020P01地塊，刷新全市總價地王紀錄。9月29日，中駿總價33億元+配建9200平方米競得湖里區2020P07地塊，剔除配建后樓板價58824元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。國企、央企積極拿地，新增土儲占比超七成，本地國企建發連拿6宗地，新增土儲達33萬平方米，央企寶龍摘得46萬平方米超大體量地塊，央企港中旅首進廈門。

??值得一提的是，土地出讓條件更為嚴苛，部分地塊采取“限房價、限地價、競配建”方式出讓。例如島內出讓的4宗地，住宅最高限價70800元/平方米。又如海滄區H2020P01，住宅最高限價46000元/平方米。

??2021年，住建部發文對22個熱點城市實施供地兩集中，廈門入圍。5月13日，廈門首批集中供應的5宗地全部溢價出讓，平均溢價率達到29%。島內優質地塊競拍異常火爆，剔除配建后實際樓板價均超6萬元/平方米。譬如建發總價26.3億元+配建面積1.32萬平方米奪下湖里區2021P03地塊，剔除配建后實際樓板價67546元/平方米，再次刷新全市單價地王紀錄。

??島內住宅最高限價適度上調，島內新晉出讓的思明區2021P02地塊、湖里區2021P03地塊，住宅最高限價分別升至71600元/平方米和71800元/平方米，車位單套備案或將不得超過80萬元/套，但以剔除配建后實際樓板價測算，島內項目開發利潤再度壓縮。本土國企成最大贏家，建發成功補倉島內地塊，國貿、中海強強聯合進軍島內，聯發完善區域戰略布局，斬獲海滄區H2021P01地塊。

??5、競爭格局：業績集中度持續提升，建發、國貿等國企占據主導地位

??……略……

??二、漳州：樓、地市同步轉暖市區房價微漲，角美、開發區庫存仍高企

??……略……

??1、政策：全盤限價單價不超2萬元，去年始重啟公積金貼息貸款

??……略……

??2、樓市：成交倍增房價微漲，但高庫存風險仍需警惕

??（本節有刪減）

??漳州房地產市場與廈門基本同頻，市場周期較廈門慢半年。

??2016年，漳州房地產市場全面轉暖，并一舉打破長期以來供過于求的市場形勢。而在政策刺激疊加廈門購房需求外溢的助推下，市區商品住宅成交185萬平方米，創歷史新高。房價出現普漲行情，在售項目紛紛上調售價，年末市區成交均價歷史首次萬元大關。

??2017年上半年，漳州市場持續火爆，房價呈加速上漲態勢，整體漲幅超6成，市區售價在萬元以下的房源近乎絕跡。而在限價、限簽政策打壓下，高端盤價格上升通道關閉，剛需盤因價格漲幅過大無法取得預售證，下半年市場陷入調整期，成交持續低位運行。全年市區供應、成交驟降至70萬平方米附近，皆創歷史新低。

??2018年，漳州房地產市場供應恢復至正常水平，成交持續低位運行，市場競爭愈加激烈，購房者觀望情緒愈加濃重，僅限于部分高性價比樓盤熱銷，二季度以來以價換量項目持續增多。房價趨勢性回調，角美、開發區全面降價，角美房價由1.7-1.9萬元/平方米跌至1.5-1.6萬元/平方米，尾盤低至1.3-1.4萬元/平方米；開發區房價更是由1.7-1.8萬元/平方米跌至1.1萬元/平方米。

??2019年上半年，漳州市場曾短暫回暖，下半年市場漸顯疲態，新盤扎堆入市，產品同質化現象嚴重，去化速度明顯放緩，全年新開盤項目平均去化率約37%。城東與城西兩大主力供應板塊庫存風險不斷加劇，四季度因蓄客不足項目多以順推入市。在售項目成交去化冷熱不均，品質樓盤、高性價比產品去化表現尚可，區位或者產品優勢并不明顯的樓盤去化異常艱難。

??2020年，受廈門市場帶動，漳州市場漸有好轉跡象，三季度以來成交明顯回升。但市場供過于求的格局并未根本性改變，以價換量項目持續增多，價格戰愈演愈烈。全年市區共計28個項目44批次推新，平均去化率跌至33%。渠道分銷成市場主流，并主推易變現項目，因客戶分流、蓄客難度升級，多數樓盤推售采取順銷策略。8月，高新區首批商品房入市，其中聯發君領壹號以售價萬元引爆市場，年內3次推售，整體去化率達到89%。

??2021年，漳州市場進一步好轉，成交顯著放量。1-5月，市區累計成交80萬平方米，同比增長158%，較2016年同期也增長34%。得益于土拍市場火熱，地價上漲推升房價上漲預期，購房者入市態度積極，新開盤項目去化率明顯提升。在售項目借勢漲價，單頻次加推售價漲幅100-200元/平方米。典型如建發和著，最后一棟高層售價上漲約1000元/平方米，去化率仍達到50%。

??薌城區屬市中心，老城區拆不動，優質學區二手房1.8-2萬元/平方米，新房集中在西湖板塊，房價1.3-1.4萬元/平方米。龍文區屬政府重點規劃片區，也是全市價值高地，劃分三大板塊：碧湖板塊，主打景觀及生活配套，房價1.8萬元/平方米；九十九灣板塊，主打河景，房價1.4-1.6萬元/平方米；人民廣場板塊，房價1.3-1.4萬元/平方米。薌城區、龍文區購房主力為本地地緣性客戶及周邊縣市，總價不超過200萬，縣城客戶不喜歡貸款，首付愿意多付。

??2021年，主區域市場轉暖，成交顯著放量，房價小幅上漲。1-5月，龍文區、薌城區分別成交47萬平方米和26萬平方米，同比均實現翻倍增長。在售項目漲價動作頻頻，平均售價漲幅約500元/平方米。

??角美號稱廈門島外第五區，在建地鐵2023年通車廈門，8成以上客戶來自于廈門外溢底層剛需，夫妻月收入極限1.5萬元，購房總價區間100-150萬，總價160萬月供達7千元便困難。2成首付常態化，80平方米小三房最受市場歡迎，100平方米以上戶型難去化。開發區主打海景、旅居度假，受困于廈漳海底隧道建設擱淺，疊加2020年疫情突襲，開發區市場愈加嚴峻。2021年，龍海、長泰撤縣設區，了斷接軌廈門念想，市場反而更糟。例如龍海市場封閉，年均成交10萬平方米，高價盤去化艱難。

??開發商被渠道綁架，主城區在售項目全部上貝殼分銷，成交占比50%-80%，傭金比例2%-4%。角美分銷成交占比超8成，傭金比例達到5%。開發區全國導客難度大，傭金比例8-9%，更有項目傭金比例高達15%。2021年5月以來，得益于市場好轉，房企階段性降傭，降幅0.5%-1%。

??3、地市：去年國企多次兜底、今年土拍現房銷售，聯發最激進

??自2014年開始，漳州市政府主動調降供地指標。2016年，市區共計出讓3宗涉宅用地，成交總建面99萬平方米。其中，薌城區2016P03地塊遭建發、恒大、大唐等品牌房企哄搶，最終大唐總價13.47億元競得，樓板價8919元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。

??2015-2016年，漳州房地產市場成交火熱，庫存得到有效去化，深耕市區的品牌房企均陷入土儲告急的困境。2017年，漳州市政府明顯加大市區優質地塊供應，土拍競爭異常激烈，實際地價飆升至16710元/平方米。禹洲、融信、恒大等品牌房企均有所斬獲，央企中海首進漳州。

??具體而言，3月10日，融信總價16億元競得龍文區2017P01地塊，樓板價10897元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。4月，土拍首次采取“限地價、競配建”的方式出讓，但難掩房企迫切拿地補倉的熱情。4月27日，禹洲總價12.57億元+配建4.12萬平方米奪下薌城區2017P07地塊，剔除配建面積后實際樓板價16710元/平方米，大幅刷新全市單價地王紀錄。隨著廈門調控政策持續升級，漳州市場迅速冷卻，房企拿地態度趨于謹慎。6月22日，萬科總價9.21億元摘得薌城區2017P09地塊，樓板價8014元/平方米，溢價率低至2%，且無配建面積。

??2018年，漳州土拍采取“限地價、定配建、競房價”、“限房價、競地價”、“價高者得”等多種方式出讓，但由于樓市下行壓力加劇，土拍市場同步轉冷，平均溢價率驟降至3%，更有2宗優質地塊流拍。例如1月30日，國貿在搖號環節搖中了龍文區2017P10地塊，總價13.35億元，樓板價10893元/平方米，限售價18883元/平方米。

??值得一提的是，2018年漳州共計出讓3宗“安得廣”地塊，受讓方分布為世茂、中梁和大唐，最高銷售均價不超過7520元/平方米，意在解決來漳創業人士、優秀人才的居住問題，并有條件地向低收入住房困難家庭提供住房。

??2019年，漳州土拍延續“限地價、競房價”、“限房價、競地價”等多種出讓方式。土拍熱度顯著分化，龍文區兩宗地溢價率突破100%，例如融創、國貿聯合體總價18.1億元競得閩南水鄉E地塊，樓板價9407元/平方米，溢價率高達135%，住房限價18000元/平方米。薌城區共計出讓6宗地，包括2宗安置房用地以及1宗“安得廣”地塊，平均溢價率大幅回落至20%。新成立行政區的高新區迎來首批涉宅用地供應，聯發、金盞置業各拿1宗地，最高樓板價達到5458元/平方米。龍湖、融創、聯發首進漳州市區，聯發更是在龍文區和高新區連拿2宗地。

??2020年，漳州土拍市場明顯降溫，平均溢價率降至11%，低溢價率乃至底價成交常態化。國企多次兜底，本地國企漳州城投分別在文龍區、薌城區兜底連拿2宗地，例如薌城區2020P06地塊二次“回爐”，樓板價由10211元/平方米降至9010元/平方米，最終由漳州城投底價競得，住房限價22000元/平方米。外來房企均聯合深耕型房企進入市區，陽光城、三木均攜手大唐首進市區拿地。安置房用地反遭哄搶，2宗安置回購地溢價率均達到68%和48%。

??2021年，漳州土拍市場明顯轉暖，前5月市區共計出讓6宗涉宅用地，平均溢價率達到53%。聯發拿地態度最為激進，分別在薌城區西湖板塊、高新區南湖板塊連拿3宗地，意在沖擊業績規模，縮小與建發之間的業績差距。其中，2021P04地塊、2021P05地塊溢價率分別達到78%和73%，2021P03地塊則由總價5.95億元+配建2.05萬平方米代價競得，樓板價12337元/平方米。

??土地出讓規則多樣化，新增“競預售面積、搖號、搭配安置房”等競價方式，既體現了一地一策精細化調控，又敦促開發商理性拿地。隨著準入門檻提高，強資本及強運營房企成最大贏家。5月20日，新城首進漳州，總價19.3億元搖號競得龍文區2021P01地塊，樓板價5294元/平方米，其中商業需主體結構封頂，購物中心滿鋪開業，住宅方可預售。

??4、競爭格局：建發多區域輪動高居業績榜首，特房、正榮單盤爆破躋身TOP10

??……略……

??三、泉州：政府強管控下樓、地市高燒不退，東海板塊全民炒房

??……略……

??1、政策：四限全面發力且力度嚴苛，搖號保剛需及人才購房

??……略……

??2、樓市：一二手價格倒掛泉州火爆打新，輻射晉江、石獅市場轉暖

??2016年，在地王和棚改催化下，泉州樓市步入快速上行通道，年內，泉州還出臺了購房補貼和人才補貼，助力購房需求加速釋放，2016年全年市區商品住宅成交面積重回229萬平方米高位。

??2017年，泉州房地產市場熱度較2016年有增無減，但受限簽政策制約，全年成交面積同比下降12%。由于廈門、福州等城市房價大幅躍升、購房門檻提高，投資客轉而涌入泉州，一時間，住宅庫存消化殆盡，項目基本逢開必搶。

??2018年上半年，經歷輪番政策打壓，泉州樓市仍然維持高熱，核心區域一房難求，城東、東海等熱門板塊日光盤頻現，進入下半年，泉州樓市開始出現轉冷跡象，邊郊、核心區域市場冷熱顯著分化。

??2019年，泉州房地產市場維持低溫運行，且區域分化加劇，鯉城、豐澤等核心區域項目銷售表現不俗，尤其是鯉城區，大量棚改拆遷戶持幣入市，新開盤項目平均去化率超95%，反觀邊郊市場明顯供過于求，典型如臺商投資區，開盤平均去化率僅47%。

??2020年，疫后泉州樓市迅速復蘇，二手房市場率先回暖，核心區域優質二手學區房價格跳漲，最高達到4萬元/平方米，受新房限價影響，一二手房倒掛的價格差距不斷拉大，買到即賺到預期下泉州樓市開啟“打新熱”。隨著周邊縣市房價普漲，安溪房價最高突破2萬元/平方米，打開泉州房價想象空間，泉州樓市全面轉暖，即便是邊郊區域的在售項目去化明顯提速，前期折扣紛紛回收。

??2021年，泉州樓市轉向火熱，1-5月，泉州市區商品住宅成交面積突破110萬平方米，同比增76%。新房供應嚴重不足，甚至階段性斷供，進一步加劇置業者恐慌心理，多數購房者被迫放棄理性思考，心態轉為“搖哪買哪”，全城參與認籌，致使搖號中簽率繼續走低。

??聚焦泉州下轄縣市，房地產市場走勢大體與泉州市區保持一致，但周期上滯后3-6個月。典型如晉江，接壤泉州經開區，與鯉城區也僅一江之隔，池店、橋南等板塊全面承接泉州市區外溢購房需求，2020年下半年，晉江房地產市場開始轉暖，2021年春節后轉向持續火爆，市場一房難求，典型如中南天樾?君和項目，剛需搖號中簽率7:1，非剛需中簽率僅20:1。2021年前5月，晉江商品住宅成交面積達到119萬平方米，同比增68%，較2019年同期增42%。

??石獅相較晉江，房地產市場周期變化更緩半拍。2021年，石獅樓市才開始轉暖，各項目到訪量、成交量皆呈翻倍式增長，客戶決策周期明顯縮短，1-3天即可完成購房決策。城東板塊更是火熱異常，不少項目捆綁車位銷售，建發泱著2月入市，300套房源引來千人搖號。

??3、地市：供地趨緊逢拍必搶，20年來泉州、晉江和石獅再創新地王

??2011年-2020年，泉州政府主動并嚴格控制宅地供應規模，主城區年均成交建面僅為167萬平方米，供地趨緊、房企進駐意愿強烈，致使泉州土拍持續高熱。

??2015年12月，央企保利以總價21.7億元奪下豐澤區2015-18號地塊，樓板價達到6757元/平方米，刷新泉州市區總價地王紀錄。

??2016年，泉州極限壓減供地規模，全年市區僅出讓兩宗涉宅用地，總建面僅25萬平方米，兩幅地塊皆遭眾房企哄搶，最終成交溢價率分別達到132%和215%，洛江區LJ2016-01-02地塊更是以7597元/平方米的樓面價刷新洛江區地王記錄。

??2017年，泉州調整土地出讓結構，減少市區優質宅地供應，轉而批量供給邊郊地塊，為地市降溫。全年涉宅用地成交建面140萬平方米，溢價率較2016年的畸高水平有所回落，但仍維持在55%的高位。

??2018年上半年，泉州地市維持高熱，房企拿地態度頗為激進，土拍競爭格外激烈，典型如臺商投資區S2017-07地塊，經歷571輪競拍方才出讓，刷新泉州土拍輪數之最。下半年，泉州土地市場略有降溫，出讓地塊區位不佳，房企拿地積極性下降，溢價率有所回落。

??2019年，泉州土地供應保持低位運行，全年僅成交14宗涉宅用地，成交建面181萬平方米，房企拿地保持理性，成交平均溢價率33%，同比回落27個百分點。

??2020年，泉州土拍持續升溫，盡管供地結構仍趨向邊緣化、“限房價競地價”限制利潤空間，房企參拍熱情依然高漲，基本逢拍必搶。4宗宅地樓板價破萬，入圍泉州宅地單價TOP10榜單，12月，中駿競得豐澤區2020-8號地塊，成交樓板價16481元/平方米，住宅毛坯限價22000元/平方米，刷新泉州單價地王紀錄，同時突破了區域限價天花板，強化房地產市場看漲預期。

??2021年前5月，泉州土拍熱度有增無減，三宗宅地平均溢價率高達85%。其中，臺商投資區S2020-22號地塊吸引21家品牌房企激烈爭奪，最終成交溢價率高達121%，并以8827元/平方米的樓板價問鼎區域單價地王。

??晉江歷年來供地同樣緊俏，涉宅用地消化周期低于1年。晉江土地市場長期保持高熱，即便是在樓市相對低迷的年份，房企參拍熱情依然不減，典型如2020年4月出讓的P2019-36號地塊，引來19家品牌房企166輪爭奪。

??2021年1-5月，晉江土拍更是異常火爆，5宗已出讓地塊平均樓板價達到8877元/平方米。萬科以12089元/平方米的樓面價摘得P2021-28號地塊，刷新晉江單價地王紀錄，而該地塊住宅毛坯限價僅為15099元/平方米。

??石獅土地市場表現與泉州、晉江有所差異。2018，石獅迎來土拍大年，涉宅用地成交建面達71萬平方米，單價地王記錄被龍湖、旭輝接連刷新至6327元/平方米。2019年，石獅繼續大量供地，但由于地王項目入市遇冷，房企競拍積極性普遍不高，基本底價成交。

??2021年以來，石獅共成交3宗涉宅用地，房企競拍熱情高漲，寶蓋、靈秀兩宗土地皆拍至封頂限價，并轉入競配建階段，寶蓋塘后地塊隱性樓板價達到7637元/平方米，刷新石獅單價地王紀錄。

??4、競爭格局：品牌與本土房企業績均分，源昌榜首保利世茂穩居TOP3

??……略……

??四、莆田：主城區精裝、綁車位溢價，外圍房價微漲，土拍拼“馬甲”

??……略……

??1、政策：有收有放，六年一戶給學區房降溫并嚴控裝修質量

??……略……

??2、樓市：成交倍增，主城限價盤精裝、車位溢價，外圍漲500元/平

??……略……

??3、地市：土拍限制精裝房源比重，雪津板塊搖號拼“馬甲”

??……略……

??4、競爭格局：建發正榮保利業績領跑，中南成“黑馬”

??……略……

??五、溫州：去年來樓地市皆轉暖，郊縣土拍封頂價出讓房價補漲

??……略……

??1、政策：配售人才房5-7折但限售10年，隱形限價主城區“一口價”

??……略……

??2、樓市：2019年以來成交持續放量，板塊分化加劇南湖最火爆

??……略……

??3、地市：去年土拍升溫德信奪新地王，今年熱門宅地均封頂價出讓

??……略……

??4、競爭格局：業績排名劇烈波動，華鴻躍居榜首、新城穩居TOP3

??……略……

??04

??第四章 粵閩浙沿海城市群將崛起

??更看好廈漳泉、福寧莆都市圈

??……略……

??一、粵閩浙進階第七大城市群，廈漳泉、福寧莆都市圈雙輪驅動

??在已經獲批的19個城市群中，長三角城市群無疑是中國經濟發展的龍頭。2020，長三角城市群GDP總量高達21.2萬億元，遙遙領先于其他城市群。長江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群為中國經濟的第二增長極，2020年GDP總量皆超8萬億元，較長三角城市群猶存巨大的經濟能級落差。

??粵閩浙沿海城市群已然進階為中國第七大城市群。粵閩浙沿海、成渝和山東半島這三大城市群為中國經濟的第三增長極，2020年GDP總量都在6-7萬億元之間，與長江中游、粵港澳、京津冀和中原這四大城市群的經濟發展差距并不大。其中，粵閩浙沿海城市群GDP總量接近7萬億元，反超成渝城市群，穩居中國經濟的第七大城市群。

??第七次全國人口普查數據顯示，長三角、中原這兩大城市群人口規模優勢顯著，2020年常住人口總量分別為1.7億人和1.6億人，明顯高于其他城市群。長江中游、京津冀和成渝這三大城市群人口吸附效應不斷強化，2020年常住人口總量皆超1億人。

??粵閩浙沿海城市群同樣是中國人口的第七大城市群，2020常住人口總量達到9365萬人，在已獲批的19大城市群中暫居第七位。值得一提的是，粵閩浙沿海城市群本地居民生育意愿強烈，年齡結構趨于年輕化，人口發展紅利著實可期。

??粵閩浙沿海城市群或將秉持雙輪驅動的發展戰略，重點打造廈漳泉、福寧莆兩大都市圈。2020年，廈漳泉、福寧莆兩大都市圈GDP總量分別為2.1萬億元和1.5萬億元，占粵閩浙沿海城市群GDP總量的比重分別為30%和22%；常住人口總量分別為1900萬人和1465萬人，占比分別為20%和16%。可以期許的是，未來廈漳泉、福寧莆兩大都市圈將成新一輪發展高地，經濟體量有望進一步擴容，外來人口也將加速聚集，拉動粵閩浙沿海城市群邁上一個新的臺階。

??二、市場熱度慣性延續但板塊分化加劇，廈榕溫莆成交有望創新高

??2021年以來，粵閩浙沿海城市群房地產市場近乎全面轉暖，成交持續放量，熱點城市房價步入上行通道。1-5月，10個重點監測城市成交顯著放量，除泉州較2019年同期微跌5%之外，其余城市均實現較大比例增長，漲幅都在30%以上，廈門、漳州和衢州更是實現翻倍增長。

??粵閩浙沿海城市群土拍市場同樣火熱，房企拿地熱情高漲，溫州熱門宅地均以封頂價出讓，莆田熱點板塊土拍拼“馬甲”，廈門、晉江、石獅等更是刷新全市單價地王紀錄，地價上漲倒逼房價上漲預期。

??展望未來，短期內粵閩浙沿海城市群房地產市場有望延續高熱度，2021年成交或將持續放量，廈門、福州、溫州、莆田等或將創近年來新高。但區域、板塊市場分化加劇，主城區成交去化問題不大，遠郊片區猶存一定的去化壓力。

??具體而言，廈門房地產市場有望保持高熱度，一、二手房成交或將持續高位運行。預計2021年新房成交或將突破350萬平方米，二手房成交或將突破400萬平方米，雙創2017年以來新高。不過，區域、板塊市場還將持續分化，島內以及臨近的集美新城、翔安南部新城、海滄馬鑾灣等熱點板塊市場或將持續火熱，遠郊板塊猶存一定的去化壓力。

??福州房地產市場或將持續轉暖，成交也將持續高位運行，預計2021年成交面積有望突破400萬平方米，創2017年以來新高。而受限價政策影響，房價或將繼續走穩，限價盤將再現搶購熱潮。

??泉州房地產市場或將持續火熱，但由于主城區供貨斷檔，成交上行幅度有限。鑒于主城區一、二手價格全面倒掛，買到即賺到的心理預期強烈，打新市場或將持續火爆，尤其是東海板塊，投資性需求仍將踴躍進場。鄉鎮板塊市場相對封閉，置業群體主要來自于本地地緣性客戶，成交或將趨勢性走穩。

??2021年，莆田、溫州房地產市場或將迎來成交大年，預計全年成交面積或將分別達到300萬平方米和1000萬平方米，皆創歷史新高。但區域市場或將持續分化，典型如莆田，主城區市場前景值得期許，限價盤仍將通過精裝、車位軟綁等方式溢價，外圍片區房價普漲后，或將倒逼恐慌性購房需求，成交或將持續高位運行。

??2021年1-5月，漳州成交倍增房價微漲，但由于市場供過于求的格局難以實質性扭轉，成交或將高位持穩，房價進一步上漲的空間著實有限。值得擔憂的是，漳州高庫存風險仍需警惕，尤其是角美、開發區庫存高企，去庫存壓力依舊不容小覷。