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??3月18日，2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展12年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時(shí)代，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主，目標(biāo)增長(zhǎng)率進(jìn)一步放緩，不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。同樣，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，部分龍頭房企主動(dòng)放緩貨值累計(jì)，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)到穩(wěn)步增長(zhǎng)逐漸成為共識(shí)。

??同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對(duì)于過(guò)去兼并收購(gòu)的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百?gòu)?qiáng)房企之間的兼并收購(gòu)事件頻現(xiàn)，行業(yè)集中開(kāi)始加速。

??排名：行業(yè)十強(qiáng)排名微變，百?gòu)?qiáng)整體保持穩(wěn)定

??根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告，2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬(wàn)科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二，萬(wàn)科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤(rùn)和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。

??此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。百?gòu)?qiáng)新晉入榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年入榜企業(yè)占比近九成。其中，有25家企業(yè)連續(xù)12年入榜，37家企業(yè)12年內(nèi)超過(guò)10次入選榜單，近半數(shù)企業(yè)入榜9次以上。

??從區(qū)域劃分來(lái)看，華東地區(qū)占比38.0%，同比有所下降；華南地區(qū)占比19.6%，華北地區(qū)占比14.4%，西部地區(qū)占比10.0%，同比有所提升，東北地區(qū)占比3.8%，中部地區(qū)占比14.0%，同比有所提高。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為72.0%，西部地區(qū)繼2019年之后占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢(shì)頭良好。

??規(guī)模：龍頭企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，集中程度不斷提升

??2019年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為711.50億，同比增長(zhǎng)17.90%，增速較上年回落8.33個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為151.67億元，同比增長(zhǎng)16.13%，增速較上年下降5.07個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速下滑明顯。

??具體到企業(yè)層面，龍頭房企表現(xiàn)依然穩(wěn)定。2019年，500強(qiáng)房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速略高于行業(yè)整體。其中，銷售金額再上臺(tái)階，突破10萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.14%；銷售面積接近7.5億平方米，增長(zhǎng)4.67%。從龍頭房企來(lái)看，2019年千億房企數(shù)量為34家，較上年多出4家。在經(jīng)歷了2018年的快速發(fā)展期后，規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。另外，從目標(biāo)完成情況看，多數(shù)房企完成了業(yè)績(jī)目標(biāo)。部分房企憑借的充足土地儲(chǔ)備、合格的產(chǎn)品品質(zhì)、突出的銷售能力，近年來(lái)目標(biāo)完成率均表現(xiàn)良好。

??測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢(shì)依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額均有不同比例上升。從百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售金額的分段分布來(lái)看，2019年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元，其中21-50強(qiáng)企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張。

??風(fēng)險(xiǎn)：融資壓力略有上升 融資成本逐步抬高

??隨著中央提出“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，境內(nèi)融資渠道繼續(xù)收窄，融資成本有所抬高。嚴(yán)峻的融資環(huán)境考驗(yàn)房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??長(zhǎng)期償債能力方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為96.70%，較上年上升6.98個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升。從近幾年來(lái)看，資產(chǎn)負(fù)債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見(jiàn)成效，行業(yè)整體負(fù)債率可控。

??在行業(yè)整體負(fù)債繼續(xù)微升的背景下，企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。龍頭房企信譽(yù)較好，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

??發(fā)展：盈利水平持續(xù)分化，投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

??2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值達(dá)12.38億元，同比增長(zhǎng)28.01%，凈利潤(rùn)仍保持高速增長(zhǎng)，凈利增速同比上升0.29% ，與上年基本一致。同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三費(fèi)均值達(dá)11.14億元，三費(fèi)占營(yíng)收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場(chǎng)降溫后，房企業(yè)務(wù)不再盲目擴(kuò)張，由此削減了一部分經(jīng)營(yíng)成本。

??房企的盈利水平也在持續(xù)分化，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)。大型房企通過(guò)規(guī)模化優(yōu)勢(shì)持續(xù)提升市場(chǎng)占有率，并加大合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、并購(gòu)重組等使盈利能力繼續(xù)提升。銷售毛利率上，龍頭房企依靠自身品牌溢價(jià)、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)等獲得了更多利潤(rùn)。步伐相對(duì)穩(wěn)健的大中型房企側(cè)重于利用城市深度精耕細(xì)作，挖掘自身區(qū)域優(yōu)勢(shì)的價(jià)值，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額，提高盈利能力。對(duì)中小型房企來(lái)說(shuō)，高企的土地價(jià)格和運(yùn)營(yíng)成本提高持續(xù)壓縮企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)務(wù)嘗試轉(zhuǎn)型突破成為未來(lái)重點(diǎn)探索的方向。

??此外，受制于政策趨嚴(yán)、融資趨緊，房企拿地整體呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度。拿地選擇上也更加注重土地的質(zhì)量，不在單純追求數(shù)量的增加。從土地布局情況來(lái)看，房企紛紛重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化區(qū)域等區(qū)域，同時(shí)關(guān)注受都市圈輻射的重點(diǎn)三四線城市。隨著人口政策的變遷，城市格局相應(yīng)發(fā)生改變，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企未來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展的有力保障。

??策略：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)維持低位，穩(wěn)步增長(zhǎng)漸成共識(shí)

??2019年，500強(qiáng)房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企整體存貨貨值增長(zhǎng)速度五年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎；一方面土地市場(chǎng)溢價(jià)率有所下降。從存貨周轉(zhuǎn)率上看，2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)水平保持低位，存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，與2018年持平。

??近兩年房企高周轉(zhuǎn)策略的周轉(zhuǎn)重心在開(kāi)工和推盤(pán)，預(yù)售之后繼續(xù)施工的動(dòng)力不足，從而導(dǎo)致期房銷售增速大幅領(lǐng)先于現(xiàn)房銷售增速。隨著交房硬約束的到來(lái)，房企需要花更多的資源在施工階段，這一定程度上也影響到周轉(zhuǎn)速度。住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，主要是因?yàn)樽≌呢?cái)富效應(yīng)逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數(shù)據(jù)看，恒大、碧桂園等房企開(kāi)始主動(dòng)放緩貨值累計(jì)，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)到穩(wěn)步增長(zhǎng)逐漸成為共識(shí)。

??趨勢(shì)：行業(yè)集中開(kāi)始加速，房企強(qiáng)化內(nèi)部架構(gòu)

??測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對(duì)于過(guò)去兼并收購(gòu)的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百?gòu)?qiáng)房企之間的兼并收購(gòu)事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過(guò)高，資金鏈斷裂等問(wèn)題，從而成為被并購(gòu)目標(biāo)；另外從并購(gòu)方角度看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長(zhǎng)，也更多需要依靠外延并購(gòu)等方式來(lái)快速擴(kuò)充規(guī)模。

??隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的到來(lái)，存量資產(chǎn)精細(xì)化管理的時(shí)代正式開(kāi)啟。相對(duì)于過(guò)去主要依靠房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)溢價(jià)獲利，在重運(yùn)營(yíng)、重管理的存量時(shí)代，企業(yè)盈利很大一部分將來(lái)自于資產(chǎn)增值所帶來(lái)的回報(bào)。一方面，相對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的融資趨緊、政策趨嚴(yán)，存量資產(chǎn)領(lǐng)域政策紅利不斷。另一方面，市場(chǎng)上各類企業(yè)紛紛對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行資源整合。隨著房地產(chǎn)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，越來(lái)越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及管理平臺(tái)，將資產(chǎn)管理提升至戰(zhàn)略層面。

??回顧2019年，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時(shí)代，500強(qiáng)房企根據(jù)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)、格局進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。縱向深化內(nèi)部調(diào)整，強(qiáng)化內(nèi)生力增長(zhǎng)，調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)和管理模式，提升企業(yè)綜合能力；橫向多業(yè)務(wù)并行，發(fā)掘存量市場(chǎng)機(jī)遇，圍繞“大”字形成“大運(yùn)營(yíng)、大物管、大資管”等多重格局，實(shí)現(xiàn)打通各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條，增強(qiáng)彼此聯(lián)動(dòng)性。房企的經(jīng)營(yíng)動(dòng)向整體顯現(xiàn)出保質(zhì)增量，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為主，重回款、重利潤(rùn)。

??測(cè)評(píng)報(bào)告指出，在行業(yè)、政策、市場(chǎng)的變化中，房企的綜合能力要經(jīng)受住考驗(yàn)，首先，需要保持良好的融資能力，探索多元融資途徑，獲取合理的融資成本。其次，將粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)換為更為優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)能力，回歸"房"的本質(zhì)，向市場(chǎng)提供更好的產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)能力，精準(zhǔn)獲取土儲(chǔ)，探索"需求定制"及不同階層的市場(chǎng)。加強(qiáng)營(yíng)銷力，定向推廣，注重營(yíng)銷的內(nèi)容，深入挖掘客戶市場(chǎng)，加強(qiáng)客研工作。此外，通過(guò)2019年末來(lái)的冠狀病毒疫情，房企良好的物業(yè)服務(wù)顯得尤為重要，服務(wù)能力對(duì)房企來(lái)說(shuō)，也是十分重要的一項(xiàng)能力。

??附一：2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單及子榜單

??附二：測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說(shuō)明

??2020年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開(kāi)發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動(dòng)、信用狀況、綠色環(huán)保等21個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等56個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。