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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《三季度全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》顯示，9月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長(zhǎng)10%。從2018年前三季度數(shù)據(jù)來(lái)看，40城累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢(shì)。

??易居研究院預(yù)計(jì)，四季度40城成交將繼續(xù)萎縮，尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，將面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。從分城市類(lèi)別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??三季度成交環(huán)比減少7.5%

??報(bào)告顯示，9月份易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長(zhǎng)10%。從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年三季度40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年二季度減少7.5%，同比2017年三季度增長(zhǎng)13.2%。

??從成交量的歷史走勢(shì)來(lái)看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年第一個(gè)季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤(pán)力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮。在調(diào)控貫穿全年的背景下，易居研究院預(yù)計(jì)四季度全國(guó)樓市還將降溫，40城成交也將繼續(xù)下滑。

??三季度一線城市成交量有所回升 但處較低位置

??報(bào)告顯示，9月份四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比增長(zhǎng)50%。一線城市漲幅較大主要原因是廣州9月新房供應(yīng)量大增，導(dǎo)致成交量大幅增長(zhǎng)，其他城市中，北京環(huán)比小幅增長(zhǎng)，上海和深圳均環(huán)比減少。

??18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少2%，同比減少2%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比減少16%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少9%，同比減少9%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)15%。

??18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，同比增長(zhǎng)32%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)54%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少10%，同比增長(zhǎng)17%。

??從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)23.4%，同比增長(zhǎng)40.1%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少10.6%，同比增長(zhǎng)2.2%；18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8.1%，同比增長(zhǎng)35.2%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22.8%，同比增長(zhǎng)54.2%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少22.8%，同比增長(zhǎng)23.6%。

??對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度一線城市成交量雖有所回升，但是依然處于2011年以來(lái)的較低位置，遠(yuǎn)低于2015、2016年同期水平；二線城市中東部二線城市成交環(huán)比出現(xiàn)回落，中部二線城市成交環(huán)比微幅上漲，兩者均與2016年高點(diǎn)有一定距離，其他二線城市成交環(huán)比減少，目前量能仍處于一個(gè)較高的水平；三線城市則與一二線相反，市場(chǎng)較為火熱，尤其是未調(diào)控的三四線城市，成交量相比二季度雖有所減少，但仍然處于2011年以來(lái)的較高位置。

??后續(xù)來(lái)看，易居研究院預(yù)計(jì)，一線城市由于目前成交量能已處于低位，后續(xù)下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線城市將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??40城年初累計(jì)同比小幅反彈不改下行趨勢(shì)

??2018年前三季度，40城累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)7%。其中一線城市累計(jì)同比下降11%，二線城市累計(jì)同比微漲2%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)25%。

??報(bào)告顯示，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增幅進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。雖然進(jìn)入2018年，40城累計(jì)成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因?yàn)槟瓿跻詠?lái)三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。考慮到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變，易居研究院預(yù)計(jì)，該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢(shì)。

??此外，對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城領(lǐng)先全國(guó)4-6個(gè)月左右穿過(guò)正負(fù)線，且波動(dòng)較大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。2017年以來(lái)，40城年初累計(jì)同比曲線已經(jīng)在低位盤(pán)整近16個(gè)月，而全國(guó)成交仍保持正增長(zhǎng)。易居研究院分析認(rèn)為，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導(dǎo)致的。

??前三季度40城成交面積同比增幅排名：合肥惠州翻番 廈門(mén)近腰斬

??報(bào)告顯示，前三季度成交面積同比2017年前三季度增長(zhǎng)的城市有23個(gè)，其中增幅前5名的城市分別為合肥、惠州、淮安、徐州和無(wú)錫，同比增幅分別為142.2%、116.2%、93.2%、81.5%和62.3%。這五個(gè)城市除合肥外全部為三四線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市火熱的特點(diǎn)，未來(lái)不排除這些城市的政策有收緊的可能。合肥可能是由于去年預(yù)售證和網(wǎng)簽控制較為嚴(yán)厲，今年控制有所放松，所表現(xiàn)出來(lái)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后現(xiàn)象。

??成交面積同比下跌的城市有17個(gè)，其中跌幅前5位的城市分別為廈門(mén)、珠海、汕頭、北京和成都，跌幅分別為43.7%、33.1%、33.1%、31.8%和28%。5個(gè)跌幅最大的城市中，3個(gè)為一二線城市，反映出一二線市場(chǎng)的走弱，尤其是廈門(mén)，成交面積相比2017年前三季度，減少了近一半，這與廈門(mén)前幾年房?jī)r(jià)的大漲和購(gòu)房需求的透支有關(guān)。

??四季度40城成交或仍下滑

??2018年三季度，40城新建住宅成交面積環(huán)比有所下滑，同比小幅增長(zhǎng)，降溫態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。7月底的中央政治局會(huì)議傳達(dá)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控信號(hào)。下半年住建部頻繁約談房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級(jí)的空間。

??綜合考慮政策和金融等因素，易居研究院預(yù)計(jì)全國(guó)樓市將降溫，四季度40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類(lèi)別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望逐漸企穩(wěn)。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??【附：40 個(gè)典型城市】

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門(mén)、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門(mén)；中部二線城市為：鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長(zhǎng)春、成都、重慶、西安。

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、襄陽(yáng)、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中 7 個(gè)本輪調(diào)控的三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、無(wú)錫、泉州、淮安、珠海、中山 11 個(gè)弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽(yáng)、襄陽(yáng)、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院　　執(zhí)筆人：沈昕