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??2020年9月23日，北京——近日，國務院正式頒布《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，北京對外開放格局進一步打開。自9月以來，中央和北京政府動作頻頻——中國國際服務貿(mào)易交易會在京舉辦，北京服務業(yè)擴大開放試點深化方案獲得批復，北京數(shù)字經(jīng)濟、數(shù)字貿(mào)易相關(guān)政策密集出臺。在經(jīng)濟雙循環(huán)戰(zhàn)略和國內(nèi)疫情緩和的大背景下，政府表現(xiàn)出以開放促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的思路和信心，因地制宜提升本地經(jīng)濟增長。而不同于其他自貿(mào)區(qū)，北京自貿(mào)區(qū)突出著眼于科技創(chuàng)新中心建設和服務業(yè)擴大開放。對此，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽、仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王飛就北京自貿(mào)區(qū)定位及相關(guān)措施對城市發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)市場的影響做出解讀。

??一、吸引新的辦公樓租賃需求落地

??“自貿(mào)試驗區(qū)的實施范圍119.68平方公里，涵蓋三個片區(qū)：科技創(chuàng)新片區(qū)、國際商務服務片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)”

??米陽：目前北京辦公樓市場正受到來自經(jīng)濟下行和疫情的雙重影響，而自貿(mào)區(qū)的設立將催生新的行業(yè)機遇，吸引新的租賃需求落地，有效緩解市場壓力，為辦公樓市場發(fā)展增添新動力。

?? 科技：自2018年以來，科技企業(yè)就已成為北京辦公樓市場需求的主要來源，今年雖受疫情影響，但以中關(guān)村為代表的科技聚集地的市場表現(xiàn)仍最為穩(wěn)健。此次“重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、生物與健康、科技服務等產(chǎn)業(yè)”的政策將進一步帶動科技數(shù)字企業(yè)的新租或擴租需求。我們預計，中關(guān)村、望京等傳統(tǒng)科技聚集地，以及上地等科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)將迎來新一輪的需求利好。

??金融及服務行業(yè)：方案多次提及發(fā)展跨境金融、國際金融以及商務服務行業(yè)，這將有力促進金融及服務行業(yè)的發(fā)展。而該行業(yè)新增需求和落地企業(yè)預計將合理分布在奧林匹克、CBD核心區(qū)以及麗澤等擁有辦公樓新增供給的區(qū)域。

??醫(yī)療健康：無論是疫情影響，還是自貿(mào)區(qū)的大力扶持，都會推動醫(yī)療健康行業(yè)的企業(yè)租戶在辦公樓租賃市場的活躍。目前北京尚未出現(xiàn)以大健康行業(yè)聞名的聚集地，因此相關(guān)子市場都有成為大健康產(chǎn)業(yè)聚集地的可能，也將為整個市場增添前進動力。

??此外，自貿(mào)區(qū)片區(qū)規(guī)劃也或?qū)硇碌慕ㄔO開發(fā)。在北京目前五環(huán)以內(nèi)供給受限的情況下，潛在新興區(qū)域的出現(xiàn)將助推整個商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，為推動產(chǎn)業(yè)擴散、疏解非首都核心功能做出貢獻。

??二、促進數(shù)字經(jīng)濟向更高層次發(fā)展

??“鼓勵發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟新業(yè)態(tài)新模式，加快新一代信息基礎設施建設”，“保障跨境貿(mào)易多邊合作的無紙化、動態(tài)化、標準化”

??王飛：日前服貿(mào)會的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京數(shù)字經(jīng)濟增加值占GDP比重已經(jīng)超過50%，但在數(shù)字經(jīng)濟底層知識產(chǎn)權(quán)和技術(shù)方面仍有不足。自貿(mào)區(qū)政策旨在推動信息基礎設施建設、數(shù)字經(jīng)濟標準化、知識產(chǎn)權(quán)保護標準化，加速數(shù)字經(jīng)濟基石的發(fā)展。數(shù)字經(jīng)濟的深化發(fā)展更強調(diào)數(shù)字基礎設施的提升和完善、底層技術(shù)的自主創(chuàng)新和知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)字產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的協(xié)同融合和發(fā)展韌性，以及數(shù)字技術(shù)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的變革和改造。而以5G為代表的新基建的發(fā)展也將加速商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，推動數(shù)字技術(shù)在商業(yè)樓宇中的應用，推動房地產(chǎn)科技（Proptech）的進一步發(fā)展，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能運營提供科技智慧平臺和數(shù)字化解決方案。

??三、以數(shù)字技術(shù)增強服務貿(mào)易競爭力

??“增強數(shù)字貿(mào)易國際競爭力，對標國際先進水平，探索符合國情的數(shù)字貿(mào)易發(fā)展規(guī)則”

??王飛：長期以來，中國一直保持服務貿(mào)易逆差，盡管逆差數(shù)據(jù)持續(xù)縮小，但2019年服務貿(mào)易逆差依然達到1.5萬億元。自貿(mào)區(qū)方案通過負面清單管理，降低服務貿(mào)易準入限制，為境外高端人才流動提供便利，將促進研發(fā)、展覽、培訓、保險、設計等專業(yè)人才的流動。本月，北京也出臺了《北京市關(guān)于打造數(shù)字貿(mào)易試驗區(qū)的實施方案》，致力于推動跨境數(shù)據(jù)安全有序流動。海淀區(qū)中關(guān)村軟件園、朝陽區(qū)金盞國際合作服務區(qū)、大興新航城等項目將從數(shù)字貿(mào)易試驗區(qū)和自貿(mào)區(qū)政策疊加中獲得新的增長動力。數(shù)字貿(mào)易將加速全球資源聚集整合、加強國際機構(gòu)合作、推廣國際標準，同時也有利于北京服務中國企業(yè)“走出去”。

??四、擴大金融開放，服務實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新

??“深化金融領(lǐng)域開放創(chuàng)新”，“促進金融科技創(chuàng)新”，“強化金融服務實體經(jīng)濟”

??王飛：該政策多措并舉，通過平行管理便利跨境資本流動、以境外投資便利化服務“走出去”國家戰(zhàn)略、以文創(chuàng)銀行發(fā)展文化金融、以數(shù)字貨幣為核心奠定數(shù)字金融基石，同時發(fā)展汽車金融、融資租賃來服務實體產(chǎn)業(yè)，并支持設立全球財富管理中心推動北京城市副中心建設。這些措施將進一步加快內(nèi)外資金融機構(gòu)在北京布局和擴張的步伐，加速推動金融企業(yè)和資源在金融街、CBD核心區(qū)、麗澤、通州、動批等區(qū)域的進一步聚集和拓展。科技金融將帶動數(shù)字經(jīng)濟進入到全新的發(fā)展時代，金融商務區(qū)的規(guī)劃、建設、運營、管理理念也將面臨全面變革。

??五、營造創(chuàng)新生態(tài)，驅(qū)動創(chuàng)新發(fā)展

??“營造國際一流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)”，“推動創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”

??王飛：該政策旨在優(yōu)化人才服務體系和創(chuàng)新生態(tài)，包括便利外籍人士來華執(zhí)業(yè)工作、完善知識產(chǎn)權(quán)保護制度、鼓勵跨國公司在華設立研發(fā)中心“反向創(chuàng)新”、實施混合功能的產(chǎn)業(yè)鏈供地模式等。通過引進國際人才和機構(gòu)推動專業(yè)服務業(yè)的進一步發(fā)展，北京將加快國際化步伐，進一步整合國際專業(yè)人士和知識資源。在政策激勵下，北京將成為重要的國際人才流入地，成為跨國企業(yè)設立研發(fā)中心的重要目的地，逐步向創(chuàng)新生態(tài)體系優(yōu)越的全球領(lǐng)先創(chuàng)新城市邁進。

??六、終端消費需求引導服務業(yè)轉(zhuǎn)型

??“探索消費、預辦登機一體化試點”，“完善免稅店相關(guān)政策”，“滿足高品質(zhì)文化消費需求”

??王飛：疫情之下，高端奢侈品和旅游消費回流。該政策將便利免稅消費、文化消費、旅游消費、醫(yī)療消費、教育消費、航空服務等，以終端需求促進消費增長。在可以預見的未來，北京將加速商業(yè)業(yè)態(tài)升級、空間布局調(diào)整，涌現(xiàn)一批特色化、主題化、體驗感強的城市商業(yè)綜合體、會展綜合體、免稅綜合體，成為國際零售、餐飲、娛樂品牌拓展的重要目標城市。而跨境電商的進一步發(fā)展也將為臨空經(jīng)濟的發(fā)展、物流體系的完善提供支撐。

??七、加快政府職能轉(zhuǎn)變，為改善營商環(huán)境提供制度保障

??“強化多元化法治保障”，“持續(xù)打造國際一流營商環(huán)境”

??王飛：該政策將通過放寬外資準入限制、便利資金跨境流動、吸引境外高端人才等措施來改善外資機構(gòu)、外籍高端人才的營商和生活環(huán)境。在仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)》報告中，北京首次躍升至“透明”層級，成為內(nèi)外資投資機構(gòu)最關(guān)注的商業(yè)房地產(chǎn)市場之一。而自貿(mào)區(qū)政策出臺則將進一步堅定外資機構(gòu)對北京經(jīng)濟增長、服務業(yè)發(fā)展和營商環(huán)境改善的信心。