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??今日焦點

??開年以來7城租房政策加碼

??北京銀保監(jiān)局：去年房地產(chǎn)貸款增速低于各項貸款平均增速

??杭州：嚴(yán)格審查購房家庭凍資行為

??個別自媒體正在忽悠“年后北京房價漲3成”

??“滬十條”落地兩周，二手房市場初現(xiàn)成效

??2021年房企資金鏈迎大考

??房企開啟回購操作“保衛(wèi)股價”

??金融>>

??2月2日，北京銀保監(jiān)局召開的2021年工作會議指出，2020年北京房地產(chǎn)貸款增速低于各項貸款平均增速1.44個百分點，房地產(chǎn)信托規(guī)模同比下降16.7%。此外，去年北京銀保監(jiān)局加大查處懲治力度和監(jiān)管震懾力度，全年累計對47家機構(gòu)、57名責(zé)任人進(jìn)行行政處罰，罰沒款項1.11億元，為上年的2.2倍。出臺規(guī)范性文件和政策文件17份，整治結(jié)構(gòu)性存款、信托貸款、押品管理、兼業(yè)代理、保險銷售等業(yè)務(wù)領(lǐng)域突出問題。信托通道類業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降40.6%，影子銀行規(guī)模持續(xù)收縮。

??政策>>

??2月3日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，為堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，確保杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市住保房管局會同人民銀行杭州中心支行和浙江銀保監(jiān)局，將督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格審查購房家庭凍資情況，指導(dǎo)相關(guān)金融機構(gòu)規(guī)范管理，確保凍資賬戶為購房家庭成員名下賬戶。如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號資格。

??市場>>

??【1】解決好大城市住房突出問題，是中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的重點任務(wù)之一。進(jìn)入2021年，多城在住房租賃政策上再加碼。開年以來，至少已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等7城出臺住房租賃相關(guān)政策，主要可分為三個方面。一方面是減輕承租人和房東的負(fù)擔(dān)，如鄭州明確，允許承租人住房公積金提取額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高30%。青島下調(diào)公共租賃住房實物配租第一檔租金標(biāo)準(zhǔn)。深圳提出，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。中山提出，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過10萬元的，免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。另一方面，是增加房源供給。如上海明確，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)后用于租賃住房建設(shè)；允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。中山也擬允許將非公開出讓的地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房，按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第三方面，是嚴(yán)管長租公寓。如北京和深圳都對住房租賃企業(yè)的經(jīng)營和資金監(jiān)管出臺了政策，包括嚴(yán)禁“長收短付”，設(shè)立專用托管賬戶，禁止“租金貸”等。

??【2】近期，一些自媒體正在以忽悠北京房價“暴漲”為手段，放大購房人焦慮、拉動北京房地產(chǎn)市場漲價預(yù)期，如某微信公眾號推送稱“即便考慮到金融監(jiān)管機構(gòu)將嚴(yán)查經(jīng)營貸，年后京滬房市還會有30%的上升幅度”、“購房人要買在暴漲前夜”。而從實際成交量看，北京雖然有零星學(xué)區(qū)房成交放量，但絕非樓市普漲。拋開個案，從數(shù)據(jù)上看，北京二手房市場在去年年末出現(xiàn)翹尾，第四季度的二手住宅月成交量仨月連漲，分別網(wǎng)簽了14330套、17268套、20944套。到2021年1月，二手住宅成交盡管依然活躍，但月成交量已經(jīng)回落到2萬套內(nèi)，單月網(wǎng)簽了17513套。業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市屬于全國一、二線城市中最穩(wěn)定的，購房杠桿難度最大，這種情況下不太可能出現(xiàn)高溫。且主管部門已經(jīng)表態(tài)，將嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，當(dāng)下的北京樓市遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到“小陽春”。

??【3】“滬十條”新政發(fā)布距今已有近兩周的時間，相對于一手房的熱度不減，上海的二手房市場已漸趨平穩(wěn)。媒體走訪了滬上多個區(qū)域的二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，即使是周末，門店也顯得分外冷清，到訪客戶大幅減少，買賣雙方的心態(tài)已發(fā)生變化。上海鏈家研究院的資深分析師楊雨蕾表示，從上周（1月25日至31日）上海鏈家的各項二手房指標(biāo)來看，環(huán)比均出現(xiàn)下滑。其中，成交套數(shù)下降26%，成交均價下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

??企業(yè)>>

??【1】數(shù)據(jù)顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發(fā)債規(guī)模低于市場預(yù)期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月房企境內(nèi)外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。而2021年1月境內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規(guī)模將繼續(xù)增加，全年償債壓力上升。對此，專家表示，“三道紅線”威力開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)債券今年到期規(guī)模增多，對資金鏈帶來考驗。未來房地產(chǎn)金融政策將維持偏緊態(tài)勢，同時“三道紅線”有可能擴(kuò)圍，房企應(yīng)重視現(xiàn)金流管理，積極調(diào)整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風(fēng)險能力。

??【2】當(dāng)下地產(chǎn)股行情不容樂觀，許多房企的股價都處在最低區(qū)間，即便基本面無虞、業(yè)績表現(xiàn)亮眼，也始終在股價上得不到體現(xiàn)。從數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)股當(dāng)前的估值水平處在歷史的最低區(qū)間。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2020年申萬28個一級行業(yè)有7個行業(yè)全年是下跌的，其中房地產(chǎn)指數(shù)跌幅接近11%。以行業(yè)銷售規(guī)模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元。隨著地產(chǎn)股的估值滑入低位，一部分房企開啟回購操作“保衛(wèi)股價”。如中國海外發(fā)展于2021年1月25日在香港交易所回購88.00萬股。2月2日，中國奧園以每股最高6.99港元最低6.93港元的價格購回76萬份股票。除了上述房企之外，部分房企在發(fā)布年度業(yè)績盈利警告之后，也通過回購操作來維持股價。