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??“像我們這樣資金鏈緊張企業付不起太多保證金，拿地就會面臨很大壓力，到時只能放棄一部分土地，這樣一來規模就會受到影響。”2月25日，一位TOP20房企總部投拓負責人對中國房地產報記者表示。

??讓這位負責人感到頭痛的是此前出臺的“兩個集中”土地政策。

??2月24日，有消息顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過3次。文件還表示，近期召開視頻會議，在視頻會議之前重點城市暫停發布住宅用地公告。

??根據消息內容，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??“我們開始考慮轉型了”

??2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》一文，提出“將嚴格實行住宅用地‘兩集中’同步公開出讓”，“全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動，引導市場理性競爭”。

??無獨有偶，當日，一份出自天津市自然資源和規劃局的《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》提到，2021年天津市將于3月、6月和9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地出讓公告。

??此前一日，另一份名為《鄭州市自然資源和規劃局關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》則顯示，鄭州市航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區的住宅用地出讓公告發布已被叫停，轉由市局統一組織發布。

??“第一反應是我們做投資的可以考慮轉型了。”上述投拓負責人苦笑道，“尤其像我們這種現金流比較緊張的企業，會比較艱難，以后公司做傳統招拍掛的人員就沒價值了。”

??“如果每個城市按不同時間出讓，會好一點，現在大家都在等后面細則，如果細則還是這么苛刻，就真的卡死了.”他繼續表示。

??但“兩個集中”并不是完全沒有積極一面，他認為，如果政策最終落地，可以一次性篩選地塊，做精準投資，也可能會催生新的投資模式。

??從房企拿地角度看，上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，假設某市全年供應120塊地，這樣平均每月供10塊，若分3次則一次供40塊地。“集中公開土地供應計劃對房企來說可以平衡拿地節奏，減緩急切拿地壓力。”

??集中供地對中小房企有利，盧文曦認為，40塊地一起放出來后，大房企要選擇參與每塊土地并不現實，這樣就給一些中小房企撿漏機會。

??房企融資經受考驗

??中國指數研究院認為，若各個城市每年3次集中出讓土地，按照2020年供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業融資能力和現金流管理能力提出更高要求。

??同時，去年“三道紅線”試點以來，行業進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業營銷端也將帶來深刻變化，以往銷售節奏與營銷節點也需要重新鋪排，以面對集中拿地資金需求。

??中國城市經濟專家委員會副主任宋丁告訴記者，集中供地主要是考驗房企融資能力。以前零散式供地，中小型企業尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發揮優勢舞臺。集中供地有利于頭部房企在重點城市鞏固自身市場地位，也會降低大型房企拿地成本和運營成本。

??數據顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進行，其中92宗宅地在12個月均有出讓。

??2020年6月至8月時，由于供應加大，且有多幅市區優質宅地掛出，上海土拍市場多次上演數家房企爭奪競價激烈場面，土拍溢價率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價率高達23%；同年9月以來，為了給土地市場降溫，上海通過“降質減量”的方式來平抑，月均成交宅地數量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價率亦回落到5%以內。

??諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，對于土地市場在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于房企資金會產生一定分流效果，使得競拍同地塊房企數量減少，間接降低了土拍激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地溢價率將會得到有效合理控制。“尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，對于土地市場來說將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場平穩運行。”

??陳霄認為，對房企來說“兩個集中”政策將會加速房企間分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多拿地機會。房企資金能力成為拿地重要決定因素，這對于房企資金狀況將是一個新挑戰。在去年“三道紅線”新規加持之下，房企銷售回款任務更加艱巨，對房企銷售端來說將面臨新調整。同時，也有利于促進房企謹慎理性拿地。