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地產還沒上市,13家物企“先走一步”

市場鄧鑫妮 2021-07-09 10:34:35 來源:樂居財經(jīng)

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??物企風口到底還能存續(xù)多久,一直在討論卻始終沒有定論,不過可以肯定的是,奔赴上市的物企數(shù)量還在不斷增加。

??即使在港交所提高上市門檻,物企估值在擠泡沫,仍未減緩地產分拆物業(yè)上市的熱情。

??7月8日,隨著田明敲響那面代表朗詩綠生活上市的銅鑼,正式進入交易市場(A股+H股)的物企已經(jīng)來到50家。不過還有27家物企排隊等待,其中有第三方物企,但更多的是從房企中分拆出來的物業(yè)公司。

??甚至于有些地產公司還未上市,卻搶先一步將物業(yè)推入了資本市場。隨著地產行業(yè)融資條件愈加收緊,這樣的情況在逐漸增多。就目前排隊物企而言,有7家物企的地產母公司尚未進入資本市場。

??趁著風口,物企被推到臺前,但這背后,地產母公司所籌謀的不僅僅只是“跟風”,還有更多的計算。減緩地產的融資、債務壓力,讓“二代”掌管地產前先練練手,或是吃物業(yè)上市紅利來“反哺”地產。

??13家物業(yè)先于地產上市

??先于地產上市的物企隊伍正在壯大。

??這部分物企受限于地產公司的實力,規(guī)模并不出彩,依靠母公司輸送的面積增長也不穩(wěn)定。不過即使這樣,其對于母公司的依賴也不低。

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??據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,已經(jīng)上市和遞表的物企中,共有13家物企關聯(lián)的地產公司還未上市。

??物企跳過地產先上市,正在成為一種新的趨勢。截至發(fā)稿,已經(jīng)上市的50家物企中有6家的關聯(lián)地產沒有上市,而正在排隊的27家物企中,沒有上市的地產公司已經(jīng)達到7家,地產未上市比例有所增大。

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??先于地產公司上市的13家物企,有不少項目來自母公司的輸送,但是相較而言,地產對于物業(yè)規(guī)模和增速的提振較小。截至去年底,12家物企(特發(fā)服務無數(shù)據(jù))的平均在管面積約為1960萬方,有四家物企的規(guī)模尚未突破千萬。同期,其平均規(guī)模增速也較低,約為37.9%,不過來自關聯(lián)地產公司平均規(guī)模卻不低,達到68%,最高超過九成。

??上市較早的和泓服務,算是這“先鋒隊”中第一個“吃螃蟹”的人。去年,其規(guī)模增速最快,達到118.2%。其中有很大部分的面積來自第三方的增拓,去年來自第三方地產開發(fā)商的訂約建筑面積占比為57.5%,較2019年的35.3%增加22.2個百分點。

??而在快速增拓的背后,也付出了不小的代價,實控人劉江多次配股融資,一年內股份稀釋20%。

??相比和泓服務的高速增長,其他物企的增速則主要集中在5%-50%之間。不過,這其中也有例外,規(guī)模增速不到10%的俊發(fā)七彩服務和融匯悅生活,新近遞表對地產的依賴度較高。樂居財經(jīng)了解到,二者的地產輸送的面積占比分別為89.5%、98.2%。

??惡性循環(huán)

??將物業(yè)先送上市,或許也是部分地產公司的無奈之舉。有些地產公司多次沖刺資本市場無果,而又逢物業(yè)受到資本青睞,所幸跳過地產率先分拆物業(yè)上市,從而減輕地產的債務壓力。

??不過,這也會形成一個惡性循環(huán)。資本市場看重出身,地產實力不足不予上市,其對應的物業(yè)在比拼背景時或許也會稍遜一籌,進而造成地產助力物企較少,而物企“反哺”也不多。

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??樂居財經(jīng)統(tǒng)計了解,率先分拆物企上市的地產公司,其或多或少都有過股權出質的情況。13家地產公司中,海倫堡的歷史出質股權次數(shù)最多,高達66次,其次為和泓置地集團與卓越地產,歷史出質股權為30次。

??股權或抵押給銀行,或抵押給其他公司,總之想方設法在籌措資金。海倫堡地產在積極謀上市,不過兩度遞交招股未過。地產的重資產特點讓企業(yè)承受著較大的資金壓力,隨著地產融資渠道的收緊,中小房企的處境越發(fā)困難。而這也在一定程度上限制了房企的拿地速度。

??隨著22城第一輪土拍的結束,房企上半年的拿地也告一段落。此次土拍,有300多家企業(yè)參與了795宗土地的競拍。上述13家地產公司中,僅有三家的身影出現(xiàn)在拿地名單中。分別是卓越地產拿地7宗,新希望地產拿地3宗,以及海倫堡拿地2宗。

??拿地速度放緩,其土儲建面也將受到影響。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示,截至去年底,卓越地產、康橋集團、海倫堡、俊發(fā)地產的土儲分別為1634.4萬方、1652.9萬方、2451.1萬方、1665.2萬方,排在土儲TOOP100的40-60位之間。榜單最后一位面積為579萬方,其他地產的土儲或許還未達到這個數(shù)字。

??市值、估值遇冷

??不同于上市前的模糊狀態(tài),邁入資本市場的物企要將規(guī)模、業(yè)績等一些列數(shù)據(jù)曝于大眾的視野之下。數(shù)據(jù)攤開,資本看中的往往是物企持續(xù)增長的“長跑能力”,而非短時的爆發(fā)。

??基于這樣的原因,有著穩(wěn)定項目來源的物企可謂有著天然的優(yōu)勢。然而,由于這些未上市的地產公司本身能夠幫襯的資源有限,物業(yè)公司對資本的吸引力大打折扣。

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??已經(jīng)上市的6家物業(yè)公司,首日收盤的價格都較開盤時略走高。不過其整體股價一直偏低,以至于市值和估值未能迎來強勢增長。

??目前,上述物企的市值大多集中于20-50億港元區(qū)間,最高的卓越商企服務市值約為93.28億港元,而最低的燁星集團則只有2.68億港元。

??其市盈率水平也不高,大約處于腰部位置,低于頭部物企,但又高于估值較低的第三方物企。估值最高的星盛商業(yè)達到35.19倍,其次為和泓服務、特發(fā)服務的34.58倍、32.11倍。

??這三家物企之能夠居于偏高位置,或得益于自身的發(fā)展定位。比如星盛商業(yè)主攻“純商業(yè)”賽道,而特發(fā)服務背靠大樹,在公建、市政項目上有著獨特優(yōu)勢。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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