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??一名在江蘇江陰從事多年房地產(chǎn)工作的人士正感受來(lái)自市場(chǎng)方面的冷意。

??據(jù)江陰市510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，江陰市新建商品房成交881套，同比下降22.99%；成交面積11.1萬(wàn)平方米，同比降22.81%，成交量下降至近幾年最低點(diǎn)。

??成交低迷在市場(chǎng)上引發(fā)了一定促銷(xiāo)，降價(jià)隱現(xiàn)。6月份，江陰還曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)價(jià)格戰(zhàn)。

??“整個(gè)江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)方方面面都透著‘反常’氣息。炒房客收手，投資客罷手，剛需客觀望情緒濃厚，銷(xiāo)售市場(chǎng)不容樂(lè)觀，江陰房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期。”上述人士說(shuō)。

??為了穩(wěn)住市場(chǎng)，防止出現(xiàn)更壞的情況，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），明確提到商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，同時(shí)，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）促銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。對(duì)于變相降價(jià)行為，江陰市還做出相應(yīng)懲罰措施，對(duì)情節(jié)惡劣、嚴(yán)重破壞江陰市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的，取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??江陰也成為2021年以來(lái)長(zhǎng)三角區(qū)域首個(gè)發(fā)布“限跌令”的城市。

??江陰地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，是江蘇省無(wú)錫市下轄縣級(jí)市，第七次全國(guó)人口普查顯示常住人口177.95萬(wàn)人；2020年GDP總量達(dá)到4113億元，人均GDP為24.88萬(wàn)元，僅次于江蘇省昆山市。江陰民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，制造業(yè)較強(qiáng)，有36家上市公司，11家企業(yè)成為“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)縣域中位居前列。

??一個(gè)在江蘇省內(nèi)僅次于昆山的百?gòu)?qiáng)縣城為什么出臺(tái)樓市“限跌令”？

??縮減的成交量

??最近，江陰樓市不太景氣。

??據(jù)江陰市510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年8月江陰市住宅均價(jià)13830元/平方米，城區(qū)住宅均價(jià)16998元/平方米；8月份，江陰市新建商品房成交881套，同比下降22.99%，成交面積11.1萬(wàn)平方米，同比下降22.81%，成交量下降至近幾年最低點(diǎn)。

??江陰房產(chǎn)新聞?lì)l道9月最新成交數(shù)據(jù)也顯示，9月第二周（9月6日-9月12日），江陰商品新房成交212套，環(huán)比下降38.73%；成交面積2.51萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38.17%。其中，商品住宅成交192套，環(huán)比下降38.85%；成交面積2.39萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.22%。

??“江陰銷(xiāo)售市場(chǎng)不容樂(lè)觀，炒房客收手，投資客罷手，剛需客觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期。”上述在江陰市從事房地產(chǎn)行業(yè)工作多年的人士說(shuō)。

??不僅新房市場(chǎng)銷(xiāo)售困難，江陰市二手房成交量更是出現(xiàn)斷崖式下跌。

??據(jù)江陰510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份江陰二手房掛牌價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)，約2萬(wàn)元/平方米；之后不斷下滑，9月初跌至1.65萬(wàn)元/平方米，整個(gè)8月份二手房成交僅465套，同比下跌22.63%。

??在商品房庫(kù)存方面，據(jù)江陰510房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月1日江陰市可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度來(lái)看，江陰全市住宅去化周期大約在28個(gè)月左右。

??對(duì)于江陰樓市調(diào)整背后，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受采訪時(shí)表示，江陰市出臺(tái)“限跌令”與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有直接關(guān)系，當(dāng)前江陰二手房市場(chǎng)基本上是量?jī)r(jià)齊跌，這一情況已經(jīng)影響到新房市場(chǎng)。2020年江陰土地市場(chǎng)火熱，“地王”項(xiàng)目頻出，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，部分項(xiàng)目突破2萬(wàn)元/平方米，有的直沖3萬(wàn)元/平方米，在今年強(qiáng)調(diào)控背景下，價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)。

??6月市場(chǎng)已隱現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)

??實(shí)際上，2021年上半年受周邊土拍熱度刺激，江陰樓市一直處于比較活躍狀態(tài)。來(lái)自江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，江陰樓市2021年1月開(kāi)始成交量連續(xù)走高，1-6月，江陰新房住宅成交162.59萬(wàn)平方米；成交均價(jià)方面，江陰17個(gè)街道/鎮(zhèn)中有10各區(qū)域均價(jià)每平方米破萬(wàn)元，其中，澄江街道成交均價(jià)18281元/平方米，成交3058套。

??二手房方面，同樣有著不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，2021年上半年江陰二手房成交8345套，成交面積94.13萬(wàn)平方米，一二手房銷(xiāo)售比例為1.5:1

??在土地市場(chǎng)方面，截至7月8日，江陰涉宅地塊（含安置用地）攬金111.87億元，總用地面積超83萬(wàn)平方米，總建筑超115萬(wàn)平方米；2020年上半年，江陰土地出讓金為61.36億元，總用地面積50.88萬(wàn)平方米。

??進(jìn)入下半年，市場(chǎng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變：購(gòu)房者逐漸理性，開(kāi)盤(pán)即售罄現(xiàn)象在江陰已難再耳聞，江陰樓市降溫明顯。

??“6月份，部分房企為了完成年中指標(biāo)開(kāi)始打折降價(jià)，市場(chǎng)看空情緒蔓延；7月份，某房企工地停工（目前已經(jīng)復(fù)工），同樣影響了購(gòu)房者心態(tài)。”江陰某房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理表示，加上7月份受江蘇省疫情影響、銀行房貸政策收緊、放款慢等因素，有些大品牌企業(yè)開(kāi)始斷臂求生存，各大樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)或隱或現(xiàn)。

??6月份，以某頭部房企業(yè)項(xiàng)目“華府系”為例，原價(jià)22500元/平方米，后期降至17888元/平方米起，直降5000元/平方米；旭輝集團(tuán)在江陰的第三個(gè)項(xiàng)目城西旭輝運(yùn)河公元原價(jià)17500元/平方米，后降至16999元/平方米，直降501元/平方米；鄭州翰園置業(yè)有限公司項(xiàng)目城西錦藝天章，原價(jià)18500元/平方米起，后降至16408元/平方米起，直降約2092元/平方米；上海華晟置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的夏港華晟云麓上城，洋房原價(jià)14000元/平方米起，降價(jià)期間僅需11777元/平方米起，直降2223元/平方米。

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??“到了最后哪怕是房企正常的促銷(xiāo)手段，在大環(huán)境背景下也加劇了購(gòu)房者對(duì)樓市的觀望情緒。”一名房產(chǎn)銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示。

     “政策主要是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)出發(fā)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一旦觸發(fā)降價(jià)潮，將是一場(chǎng)沒(méi)有底線的價(jià)格戰(zhàn)，個(gè)別房企行為容易引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格混亂，對(duì)市場(chǎng)造成不良影響。”宋紅衛(wèi)說(shuō)。