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??“好的項(xiàng)目一天能賣(mài)十多套，保守的也有四五套。”5月5日，廊坊當(dāng)?shù)匾淮頇C(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人嚴(yán)遠(yuǎn)向記者介紹了“五一”小長(zhǎng)假代理項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。

??“五一”小長(zhǎng)假前夕，河北省廊坊市已吹來(lái)樓市暖風(fēng)。

??4月27日，廊坊市傳出一份樓市解除限購(gòu)的文件，廊坊市住建局辟謠一天后，又傳來(lái)廊坊市首套房首付最低降至20%、二套房首付最低30%的消息，給頗為平靜的湖面上扔下一顆石子。

??不過(guò)，在嚴(yán)遠(yuǎn)看來(lái)，廊坊樓市銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好與傳出來(lái)的解除限購(gòu)消息關(guān)系不大，“暗地里限購(gòu)已經(jīng)放開(kāi)很久了，但拉動(dòng)效果不明顯，現(xiàn)在買(mǎi)房的都是本地有需求的改善型客戶(hù)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)更關(guān)心降首付比例。”

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“即便現(xiàn)在全面解除限購(gòu)也不會(huì)對(duì)整體成交量帶來(lái)明顯影響。”

??據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，3月受疫情反復(fù)影響,廊坊市區(qū)新房市場(chǎng)進(jìn)一步降溫,成交量下跌,共成交975套,成交套數(shù)環(huán)比下跌24.59%,同比下跌67.81%。其中，3月廊坊市區(qū)住宅市場(chǎng)共成交244套，環(huán)比下跌56.6%，同比下跌75.08%；成交面積2.52萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌54.4%，同比下跌75.74%。成交金額2.73億元，環(huán)比下跌53.05%，同比下跌80.75%。另?yè)?jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，廊坊市新建住宅成交均價(jià)約為15408元/平方米。

??市場(chǎng)在繼續(xù)下探中。

??本地改善型客戶(hù)支撐樓市

??“五一”假期前夕，一份解除限購(gòu)文件打破了平靜許久的廊坊樓市。文件稱(chēng)，廊坊市政府對(duì)2022年4月20日前的文件進(jìn)行集中清理，其中對(duì)3件政府文件進(jìn)行了廢止，不再作為行政管理的依據(jù)。其中有一個(gè)文件是《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，即〔2017〕61號(hào)文。

??[2017)]61號(hào)文發(fā)布于2017年6月2日，明確要求廊坊市主城區(qū)及北三縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣實(shí)施限購(gòu)，外地人有3年本地社保限購(gòu)1套，本地戶(hù)籍家庭限購(gòu)兩套。

??一時(shí)間，廊坊限購(gòu)放開(kāi)的消息充斥媒體間。

??隨即，廊坊市住建局對(duì)于此次傳言回應(yīng)媒體稱(chēng)：“限購(gòu)”沒(méi)有取消。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者與廊坊市政務(wù)公開(kāi)辦公室取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示，通知確實(shí)發(fā)了，但目前還未執(zhí)行。

??就在取消限購(gòu)消息被辟謠的一天后，市場(chǎng)又傳來(lái)廊坊首套房首付最低降至20%、二套首付最低30%消息。一時(shí)間，廊坊市房地產(chǎn)中介、置業(yè)顧問(wèn)微信朋友圈中開(kāi)始出現(xiàn)樓盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)景，吸引著屏幕外的觀望者。

??“這只是一種銷(xiāo)售手段，剛解封哪來(lái)那么多人？”嚴(yán)遠(yuǎn)告訴記者，此前客戶(hù)的購(gòu)房需求被抑制了，“五一”期間，廊坊安次、廣陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)的很多開(kāi)發(fā)商都推出了打折促銷(xiāo)、買(mǎi)房送車(chē)位、特價(jià)房、低首付等優(yōu)惠，賣(mài)得也算不錯(cuò)。

??以位于廊坊市安次區(qū)的合生龍河灣壹號(hào)為例，由于性?xún)r(jià)比較高，曾吸引不少改善型客戶(hù)目光，但近兩個(gè)月銷(xiāo)售情況不理想，3月僅賣(mài)出7套，4月更加慘淡，直到“五一”假期情況才有所好轉(zhuǎn)。

??5月2日，該項(xiàng)目新推出36套房源，單價(jià)在9000元/平方米，不到兩天就賣(mài)出了35套。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，安次區(qū)位置相對(duì)紫羅蘭偏、配套不成熟，但合生龍河灣壹號(hào)周邊規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)，且戶(hù)型好，性?xún)r(jià)比較較高。“現(xiàn)在為了加快銷(xiāo)售，購(gòu)房者只支付6萬(wàn)-10萬(wàn)元首付就可以購(gòu)房，剩余房款全做貸款，相當(dāng)于1折左右的首付比例，很吸引人。”

??“現(xiàn)在買(mǎi)房的都是本地有需求的改善型客戶(hù)，以前的炒房客幾乎沒(méi)有了，也不建議炒房，雖然有部分項(xiàng)目稱(chēng)要調(diào)價(jià)，但漲幅其實(shí)不高，房?jī)r(jià)不是短期能炒起來(lái)的。”嚴(yán)遠(yuǎn)表示，此前首套房首付30%、二套50%，很多想買(mǎi)房的客戶(hù)一時(shí)間拿不出這么多錢(qián)，首付比例下調(diào)更能直接刺激購(gòu)房者需求。

??市場(chǎng)交易低迷

??實(shí)際上，自2017年廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策后，曾多次傳出松綁消息，但至今沒(méi)有得到官方發(fā)布。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱(chēng)，自2022年以來(lái)，各地樓市政策松綁之勢(shì)逐漸擴(kuò)大，廊坊本次取消限購(gòu)舉措雖未明確證實(shí)，但被傳出也側(cè)面反映了有限購(gòu)放松跡象。

??王小嬙認(rèn)為，廊坊作為環(huán)京區(qū)域，前幾年承載著北京外溢的購(gòu)房需求，市場(chǎng)成交量可觀，尤其是燕郊、固安、香河區(qū)域，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。但自2017年廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策，至今已滿5年，這5年來(lái)環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)回落明顯，房企生存艱難。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊主城區(qū)新建商品住宅成交49820套，隨后年度成交維持在1萬(wàn)套水平左右。今年以來(lái)，受當(dāng)?shù)匾咔橛绊懀贪病⑾愫映山桓堑兔裕衲?季度月均新房成交不超過(guò)300套，去化“慘淡”。

??“在本地購(gòu)房需求較弱以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力較大下，廊坊取消限購(gòu)具備一定的必要性，能緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面。”王小嬙表示。

??不過(guò)，廊坊當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)人士認(rèn)為，廊坊以及環(huán)京樓市很難找回信心。“連續(xù)5年的限購(gòu)政策，疊加疫情影響，造成市場(chǎng)對(duì)環(huán)京樓市信心缺失。”

??上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)》顯示，廊坊庫(kù)存消化周期進(jìn)一步延長(zhǎng)。自2018年2月開(kāi)始，廊坊庫(kù)存面積步入上行，到今年3月份已上升到213萬(wàn)平方米。其中，月成交面積最高時(shí)為25萬(wàn)平方米，月平均成交面積為14萬(wàn)平方米。

??“土地市場(chǎng)也十分低迷，房企不看好，拿地欲望低。”上述房地產(chǎn)人士表示，今年土地成交同比跌幅超70%，溢價(jià)低、流拍率高。“樓市不能只依靠炒房團(tuán)，更重要的是城市產(chǎn)業(yè)和招商引資，廊坊競(jìng)爭(zhēng)力不足、吸引力也不夠。”