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??在“保交樓、穩(wěn)民生”主基調下，各地“因城施策”節(jié)奏正在加快。

??9月26日，甘肅省慶陽市發(fā)布樓市新政，全面落實購買普通商品房“不限購、不限價”政策，“十條”新政力度基本已達到限購政策調控前水平。

??甘肅省慶陽市只是這一輪進行樓市政策優(yōu)化中的一城。9月以來，寧波、天津、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市都在出臺相關政策，激活樓市。

??據中指研究院監(jiān)測，今年以來全國已有超25個省份優(yōu)化調整樓市政策超700次。除三四五線城市突破“四限”的放松政策頻次提高外，一二線城市也逐一打開了政策工具箱。

??從各地“因城施策”力度來看，在降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等調整方式上，近期部分城市開始傾向于通過調整限購方式助力房地產市場回暖。

??中銀證券認為，在各類政策合力加碼下，近期新房及二手房市場出現觸底反彈勢頭，高能級城市率先企穩(wěn)復蘇，銷售拐點初現，預期后續(xù)對居民合理購房及企業(yè)融資需求的支持或將加速。

??調整限購進行時

??樓市松綁的訊號正在向更多、更廣的城市蔓延。

??9月16日晚，天津七部門聯合出臺12條樓市新政，從限購、信貸等多方面支持剛需和改善型需求，二套房首付4成、認房不認貸等多項政策可謂“誠意十足”。

??“這一周市場咨詢量上漲約40%，主要以和平區(qū)、南開區(qū)和河西區(qū)的二手房咨詢居多，大多是有落戶轉學需求的客戶群體。”天津某房產中介工作人員說，但受疫情影響最近帶看量變化不大，“十一”假期預計會出現小高峰。

??近期放寬樓市政策的城市不止天津，還有蘇州和青島兩個熱點城市。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購，下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策。青島9月15日發(fā)布的《我市動態(tài)完善房地產政策》中提到，二手住房不再限購。不過，這兩個政策都出現了“一日游”情況。

??中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，在各類限制性政策中，外地戶籍限購是核心城市實現“房住不炒”的重要防火墻。短期來看，熱點二線城市全面取消限購的可能性較小，預計更多城市或以優(yōu)先放松郊區(qū)限購的方式漸進式推進。

??國家統(tǒng)計局數據顯示，1~8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。

??市場下行壓力下，樓市全面調整限購政策被不少城市寄予厚望。

??“取消認房又認貸”“鼓勵親屬來鄭投親養(yǎng)老購房”，今年3月1日，鄭州在全國打響放開限購限貸第一槍，隨后大連、唐山、東莞、九江、廊坊等多城跟進調整限購政策。

??截至目前，全國范圍內已有37個城市在年內出臺放松限購相關政策，9月新晉全面或部分取消樓市限購政策的都是熱點城市。

??寧波早在9月8日就已全面放開限購，家庭購房不再限制套數。鄭州在9月13日實現“零門檻”落戶后，直接降低了外地人在鄭州購房的門檻。9月15日，濟南限購區(qū)域從此前的8個區(qū)調整為二環(huán)以內的歷下區(qū)、市中區(qū)2個區(qū)。青島在9月16日第二次縮小限購范圍，只在市南區(qū)、市北區(qū)實行限購政策，明確本地戶籍和外地戶籍在非限購區(qū)域都可購買3套及以上房產。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前樓市成交量仍舊低迷，不完全是限購政策造成的。樓市的困境，表面上是需求觀望，預期不好，但本質上是供需錯配，即高房價與低收入無法彌合的鴻溝。調控政策不可能全面退出，只能是積極探索新模式，糾偏錯配的供需。

??克而瑞地產研究中心預計，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，新一輪地方優(yōu)化政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

??41城下調二套房首付比例

??各地松綁樓市政策正以“組合拳”式高頻小步邁進。

??9月17日，海南樓市也“松綁”了，全省實施二套房首付比例4成、二手房“帶押過戶”登記試點新政，這份有“保質期”的松綁，有效期至2022年12月31日。但海南最受矚目的限購政策并未改變。

??“救市潮”下，放松限貸的城市也在進一步向強二三線城市擴容。不完全統(tǒng)計，惠州、蘭州、貴陽、湛江、南通等超60城首套房首付比例下調至20%；蘇州、廈門、鄭州、天津等41城下調二套房首付比例，其中約33城將二套房首付下調至30%。

??“現在天津市場的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某國有銀行個貸中心工作人員向記者表示，首套房貸利率為4.1%，二套房貸利率為4.9%。

??鄭州某銀行工作人員也表示，限購區(qū)域內二套房最低首付比例為40%。

??與各地下調首付比例相呼應的是，房貸利率也在下行。貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年9月份，103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，分別較8月份回落17個、15個基點，較2021年最高點分別回落159個基點和108個基點。

??其中，廈門首套房貸利率下調幅度最大，達到45個基點，東莞和長沙首套房貸利率均下調35個基點。

??李宇嘉預計，今年貸款市場報價利率（LPR）至少還有一次下調的窗口期，這也意味著，房貸利率將會隨之下降。“地產每次下行就松綁調控政策，刺激需求入市。現在必須要防止尾大不掉造成的債務風險、金融風險，當斷則斷。”他強調。

??陳文靜認為，結合國常會提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策的表述來看，未來二線城市下調首付比例、優(yōu)化認房認貸的可能性較大。

??同策研究院分析師陳席林表示，政策利好并不等于市場信心的恢復和市場下行趨勢的扭轉，未來市場恢復應從供給端加大市區(qū)優(yōu)質地塊供應，提高房企拿地積極性；從需求端打消購房者憂慮，保證剛需和改善性需求積極入市；政策端在放松限購、限貸、限價和降低首付等方面釋放上海等核心城市改善需求，從而帶動整體市場回溫。

??“負面效應尚未消散，邊際調整政策一時難以見效。”有市場人士提到，8月份95.07的房地產開發(fā)景氣指數創(chuàng)一年來新低，說明房地產市場還在繼續(xù)降溫，即便取消限購，政策的持續(xù)性效果并不明顯。

??以廊坊為例，8月5日取消限購，但當月廊坊的新房成交呈量價齊跌態(tài)勢。據克而瑞統(tǒng)計，8月廊坊商品住宅共成交3145套，成交套數環(huán)比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均價為11010元/平方米，環(huán)比微跌0.63%。

??另外可以佐證的數據是，9月最近兩周30大城市新房交易環(huán)比分別下降27.3%和24.3%，同比去年分別下降38.5%和59.8%。

??在克而瑞地產研究中心看來，在新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發(fā)有限，預計四季度將延續(xù)三季度“二次探底”趨勢，“一強多弱”的地區(qū)間分化加劇，全年銷售規(guī)模同比降幅仍會達20%左右。

??中信證券認為，隨著政策的持續(xù)落地，房地產市場雖沒有往年“金九銀十”的火熱情況，但核心城市房價需求總體有韌性，一二線城市穩(wěn)定去化仍有把握。

??業(yè)內觀點普遍認為，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩(wěn)還需政策組合拳助力。各地發(fā)布樓市新政有利于平穩(wěn)市場預期，對市場企穩(wěn)復蘇有積極作用，但“房住不炒”仍是政策主基調。