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??2020年下半年房地產融資監(jiān)管新規(guī)出臺，2021年起，整個房地產市場壓力劇增，地產關聯企業(yè)遇到的困境，也給相關物企帶來明顯影響。

??資產市場上，房地產企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的走勢變化高度相關。企業(yè)經營上，房企流動性短缺的問題同樣會殃及關聯物企。受資金劃撥調用影響，投資者會擔憂物企經營獨立性。隨著地產企業(yè)土地和銷售量的減少，未來幾年，也影響到物企新增管理面積……

??在這樣的背景下，物企如何增強管理規(guī)范性、經營獨立性，正成為不可回避的話題。

??2021年，房地產及物業(yè)板塊下挫持續(xù)時長超半年之久。

??在對比了2021年以來房地產指數與物業(yè)指數后，我們發(fā)現，物業(yè)管理與房地產指數走勢高度相關。

??據申萬二級房地產開發(fā)Ⅱ指數和申萬三級物業(yè)管理指數顯示，2021年1月起兩者走勢還有一定的差距，自2022年1月起，申萬二級房地產開發(fā)Ⅱ指數和申萬三級物業(yè)管理指數基本趨于一致。

??受到地產流動性危機的影響，物業(yè)管理行業(yè)也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發(fā)布年報，有的截至目前仍處于停牌狀態(tài)，還有幾家物業(yè)企業(yè)被恒生指數除名。這些也都曾發(fā)生在上市房企身上。

??不僅如此，整個物業(yè)板塊估值也遭受腰折，上市物企PE值在2020年中達到高點后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.70，目前和房企PE（10.22）估值接近。

??關聯方地產危機對于物業(yè)管理行業(yè)影響如此顯著，主要原因來自市場對其經營獨立性的存疑。

??物業(yè)管理源于地產開發(fā)，但與地產制造業(yè)屬性及高速周轉金融屬性不同，物業(yè)管理本質上是服務性行業(yè)，其盈利增長來自于覆蓋規(guī)模廣度和關聯拓展深度。隨著物業(yè)企業(yè)大力拓展第三方項目、加大收并購力度，物管業(yè)務的獨立行業(yè)屬性和趨勢，在存量時代將更加顯現。

??2020年下半年至今，有不少地產企業(yè)出現了債務風險和現金短缺，這也給關聯物企帶來不利影響。主要體現在四個方面：

??地產直接向物企借錢或擔保付款

??2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面為1.06億平方米，同比下降77.3%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。兩至三年后，物業(yè)公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。

??所幸的是，剛剛過去的10月，頭部房企開始復蘇，2022年10月，百強房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，1-10月TOP100房企銷售操盤金額52258.6億元。單月業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的百強房企分別占到近半數。

??其中，TOP50房企表現優(yōu)于行業(yè)整體，有32家企業(yè)業(yè)績環(huán)比增長，占50強房企的64%，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內。中海、建發(fā)、華發(fā)的表現相對突出，10月單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于30%。

??面對未來市場形勢變化，物企當未雨綢繆。從追求規(guī)模的增長，到關注利潤的增長。從服務地產企業(yè)為主體，到關注未來服務主體多元化的轉變。從多元業(yè)務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發(fā)展戰(zhàn)略。

??我們認為，在目前這樣的市場背景下，物企破局，一方面在于公司內部治理規(guī)范化。企業(yè)在經營過程中會面臨著多方面的風險，也要展開多方面的風險防控工作。引入戰(zhàn)略投資者，實現股權結構的多元化。建立合規(guī)體系，規(guī)范管理制度、財務制度、風控制度。

??如為緩解母公司資金壓力，寶龍商業(yè)曾擬購買母公司一棟辦公樓資產。5月11日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，計劃收購一幢位于上海的辦公大樓，代價8.68億元。買方為寶龍商業(yè)全資附屬公司上海商盛，賣方為寶龍控股全資附屬公司寶龍富閩。6月6日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告稱，終止向寶龍控股收購于上海的辦公樓。

??另一方面，依托地產而生的物業(yè)服務企業(yè)，未來最重要的發(fā)展關鍵點是如何擺脫地產，走上獨立發(fā)展之路。借鑒國外標桿公司經驗，以First Service為例，經歷過先“全業(yè)態(tài)全服務”后聚焦到住宅相關資產服務的過程。其發(fā)展經驗顯示，物企深耕優(yōu)質賽道，注重精細化運營，實現高品牌認可度，增值服務領域高度專業(yè)化，或為未來發(fā)展路徑。

??2021年以來，政策對于物管行業(yè)領域延伸支持力度繼續(xù)加強，國內典型物業(yè)企業(yè)已在生活服務、資產管理、房產經紀、團餐團購等增值服務賽道充分進行了布局。未來，其發(fā)展空間和經營領域更為廣泛和多元化，充分挖掘更多的服務類消費需求。

??獨立化發(fā)展將為物業(yè)服務企業(yè)有效化解來自于關聯方的經營危機影響，降低企業(yè)自身發(fā)展的不確定性，防止被資本市場“誤殺”。同時，獨立化發(fā)展也將倒逼物業(yè)企業(yè)增強市場外拓能力，持續(xù)提升管理規(guī)模中的第三方面積占比，促進企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。