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??在新一期的丁祖昱直播間，有一個(gè)非常有意思的話題：這屆年輕人都流向了哪里？

??根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)顯示，新一線城市武漢以120萬(wàn)新增常住人口，排在了全國(guó)首位。

??實(shí)際上，過去幾年，人口流向發(fā)生了明顯的變化，越來(lái)越多年輕人選擇包括武漢、成都、杭州等在內(nèi)的新一線城市，以及部分二線城市。

??而與之對(duì)應(yīng)的是，四大一線城市人口增量開始放緩，2021年人口增量總和僅為12萬(wàn)余人，不及過去10年年均增量的十分之一。

??這其中有很重要的一個(gè)原因，一線城市是全國(guó)房?jī)r(jià)高地，而越來(lái)越多年輕人考慮去新一線城市工作和生活。在人口流入的情況下，新一線城市樓市出現(xiàn)了哪些變化？今年適不適合買房？11月24日，丁祖昱直播間第四期新一線城市專場(chǎng)，重點(diǎn)關(guān)注武漢、長(zhǎng)沙、南京和合肥四個(gè)城市。

??截止2021年末，中國(guó)有17個(gè)人口千萬(wàn)之城，其中就包括武漢和長(zhǎng)沙。2021年，武漢常住人口達(dá)到了1364.89萬(wàn)人，長(zhǎng)沙常住人口為1023.93萬(wàn)人，合肥和南京常住人口規(guī)模相當(dāng)，總量也接近千萬(wàn)。

??從人口增量來(lái)看，四個(gè)城市均位于全國(guó)前列。尤其是武漢，2021年常住人口較上年末增加了120.12萬(wàn)人，排在全國(guó)首位。

??實(shí)際上，人口的增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。

??以武漢為例，作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶三大核心城市之一，2021年GDP為1.77萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)12.2%，GDP總量?jī)H次于杭州。其中，東湖高新區(qū)GDP在武漢各區(qū)中排在第一位，這也意味著武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，很多大企業(yè)第二總部落地武漢，光谷的創(chuàng)新科技企業(yè)集聚，再加上“百萬(wàn)大學(xué)生留漢計(jì)劃”的實(shí)施，進(jìn)一步帶動(dòng)武漢人口的增長(zhǎng)。

??此外，南京、長(zhǎng)沙和合肥GDP也超萬(wàn)億水平，加之各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，近年來(lái)也不斷吸引年輕人流入，其中南京和長(zhǎng)沙2021年底常住人口增量均超10萬(wàn)人，合肥也接近10萬(wàn)人。

??從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，龐大的人口群體基數(shù)，將為城市帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的置業(yè)需求，也是城市穿越調(diào)整周期的重要支撐。

??從地緣的角度而言，四個(gè)城市與上海關(guān)系密切，其中合肥可以說(shuō)是新一線城市中異軍突起的黑馬，從1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥是全國(guó)少有的市場(chǎng)比較穩(wěn)定的城市之一，整體調(diào)整幅度較少，房?jī)r(jià)整體漲跌也比較平穩(wěn)。

??先來(lái)看各城市樓市表現(xiàn)。

??合肥前10月新建商品住宅共成交462萬(wàn)平方米，同比下降36.4%。上半年基于供應(yīng)短缺，基本上是無(wú)房可賣的局面，而10月至11月，疊加供應(yīng)放量以及信心疲軟，市場(chǎng)逐漸走弱，開盤去化由上半年的70%左右降至11月份的40%左右。

??受土地聯(lián)動(dòng)價(jià)抬升及成交結(jié)構(gòu)影響，10月成交均價(jià)達(dá)到2.1萬(wàn)/平方米，同比上漲10%。1-10月成交均價(jià)1.97萬(wàn)元/平方米，同比去年同期增長(zhǎng)8%。合肥目前市場(chǎng)降溫，但基本面尚可，預(yù)計(jì)低位盤整至明年二季度初，之后市場(chǎng)開始回穩(wěn)向好。

??從成交規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)沙在四個(gè)城市中排在第一位。1-10月，成交808萬(wàn)平方米，同比下降51%。預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模將突破千萬(wàn)平米，整體規(guī)模仍在全國(guó)前列。

??南京降幅相對(duì)來(lái)說(shuō)最小，而武漢市場(chǎng)波動(dòng)較大，前10月同比下跌了約53%。武漢和南京類似，前幾年成交規(guī)模較高，整體需求出現(xiàn)相對(duì)透支的情況。

??從二手房市場(chǎng)來(lái)看，四大城市均不太樂觀。其中主要表現(xiàn)在，掛牌量激增，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯供大于求，二手房交易周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行，普遍出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況。

??比如合肥，前10月合肥二手房可比房源成交價(jià)跌兩成，整體跌回了2020年底。而受到交付問題影響，南京和武漢兩城二手房成交相對(duì)比新房好一些，比如武漢，1-10月二手住宅共成交同比下降三成，而新房降幅達(dá)到五成。

??從年輕人置業(yè)的角度來(lái)看，往往房?jī)r(jià)是最直觀的指標(biāo)，四大新一線城市中，南京“上車”門檻最高，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)則對(duì)年輕人更加友好。

??具體來(lái)看，四個(gè)城市中，1-10月商品住宅成交均價(jià)約為3.2萬(wàn)/平方米，約是長(zhǎng)沙前10月成交均價(jià)的3倍。與之相對(duì)應(yīng)的是，南京套均總價(jià)達(dá)到了388萬(wàn)元，而長(zhǎng)沙套均價(jià)則為163萬(wàn)。而合肥和武漢則相對(duì)適中，房?jī)r(jià)上漲也比較溫和。

??對(duì)于想要在這四個(gè)城市工作和生活的年輕人而言，無(wú)論是剛需還是改善，已經(jīng)到了買房的合適時(shí)機(jī)，可選擇機(jī)會(huì)也會(huì)增加，但具體還要根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目情況來(lái)分析判斷。

??合肥：剛需價(jià)格探底企穩(wěn)

??合肥市場(chǎng)基本面比較穩(wěn)，隨著房貸利率下降至4.1%，購(gòu)房成本在不斷降低。剛需可在合適的時(shí)機(jī)入手，但年輕的剛需一族不必著急，有自住需求再買，目前剛需產(chǎn)品還處于價(jià)格探底企穩(wěn)的過程，至少有半年的觀望時(shí)期。如果是想要改善，建議有心儀的房源可以入手，因?yàn)楹戏誓壳案纳飘a(chǎn)品價(jià)格下探空間有限。

??南京：買房推薦買新房

??南京購(gòu)房門檻降低，外地人只需要累計(jì)6個(gè)月社保即可購(gòu)房，而且南京戶籍非主城四區(qū)不限購(gòu)，貸款結(jié)清后算首套，改善一族也可實(shí)現(xiàn)三成首付。再加上開發(fā)商大力的優(yōu)惠政策，目前除河西（不含江心洲）以外，其他板塊均有如房?jī)r(jià)、精裝包等方面不同程度的優(yōu)惠政策，而近郊板塊如江寧正方新城、江寧方山、雨花板橋等更是推出首付1成、1.5成的活動(dòng)。

??現(xiàn)在買房推薦買新房。一是新房有較大的折扣力度，且市場(chǎng)份額比較大房企為頤居、金基等本土企業(yè)和保利、招商等央企，客戶關(guān)心的交付問題都有保障；二是近兩年受市場(chǎng)下行的影響，為了吸引客戶，各家開發(fā)商在產(chǎn)品打造上都有了明顯的提升。由于目前很多板塊倒掛已基本消失，如果有迫切的住房需求也可以考慮二手房。

??長(zhǎng)沙：房?jī)r(jià)收入比合理

??和其他城市不同，由于限制性政策比較嚴(yán)格，外地人在長(zhǎng)沙買房需要繳滿兩年社保，因此長(zhǎng)沙的房票非常珍貴，剛需主力成交面積在120平方米左右，目前長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)品迭代比較快，產(chǎn)品品質(zhì)也出現(xiàn)了升級(jí)，再加上企業(yè)優(yōu)惠力度加大，購(gòu)房成本下降，尤其是高端不限價(jià)盤，到了資產(chǎn)配置優(yōu)化的好時(shí)機(jī)。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)普遍偏低，而居民購(gòu)買力相對(duì)強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)收入比合理。

??武漢：未來(lái)一年內(nèi)企穩(wěn)

??2019年開始，武漢市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，今年下半年開始進(jìn)入底部盤整期，預(yù)計(jì)明年上半年武漢或?qū)⒆叱稣{(diào)整周期。

??對(duì)于年輕人而言，武漢具有很強(qiáng)的通達(dá)性，且房屋總價(jià)在100萬(wàn)-200萬(wàn)的可選擇性很多，再加上目前武漢正在大力發(fā)展公租房，到2025年，建設(shè)籌集保障性租賃住房25萬(wàn)套，即便是長(zhǎng)租公寓武漢租金也不高。

??如今，年輕人有了更多的選擇性，新一線城市乃至二線城市的吸引力逐漸增強(qiáng)，相較于一線城市，這些新崛起的二線城市正在通過較低的房?jī)r(jià)、較慢的生活節(jié)奏和日漸增加的收入水平吸引年輕人。

??目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低位盤整期，一系列利好政策之下，無(wú)論是剛需還是剛改，都有了更多的選擇，只是當(dāng)前情況下，考慮到收入壓力，無(wú)論是身處一線城市，還是選擇了新一線或二線城市，買房要謹(jǐn)慎，想清楚買房的理由量力而行。