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??你可能沒想到，一家機構最新的租客調研報告顯示，青年人在租房時考慮的因素中，排名前三的依次順序為:是否可以攜帶寵物入住、租約和租金的穩定性、房間朝向。

??這說明，租賃住房產品不僅要提供美好居住和舒適居住空間，還要關注到客戶的情感、文化和社交訴求等，市場需求將驅動供給側不斷進階發展。

??“供給側改革背后都蘊含著新的經濟增長點，將推動住房租賃行業形成一個非常完善的上下游產業鏈。”12月8日，在第四屆住房租賃產業國際論壇上，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然說。

??趙然認為，目前，包括設計、建造、家具家電、智能化設備、信息管理系統、租房交易平臺、金融服務等一系列細分領域在內的產業鏈格局在我國住房租賃行業已漸具雛形。同時，越來越多供應商在調整產品研發模型，以適應住房租賃行業的需求特點，將來行業上下游產業鏈將愈發完整。

??此外，租賃住房通過提供居住空間，指向租戶的“私域”，更具提供居住相關增值服務的想象空間。企業可以將租賃住房視為一個服務終端平臺，擴展餐飲服務、家政服務、生活消費服務、寵物服務、兒童托管服務、娛樂服務以及各類高科技體驗等服務，形成“租賃+消費”模式。

??市場革新的力量正在驅動租住市場迭代商業模式，形成新的游戲規則。這意味著市場將出現更高層次、更多元化的需求。

??“經過多年的摸索和實踐，我國住房租賃行業走過了公租房、廉租房階段，隨著保障性租賃住房在‘十四五’期間的加速推進以及保障性租賃住房公募REITs的陸續上市，具有中國特色的住房租賃模式正在形成。”趙然判斷。

??盤點2022年租賃行業三件大事 金融助力華潤有巢REIT正式上市

??2022年，住房租賃行業發生了三件大事。

??首先，保租房公募REITs經過長達近兩年的準備，終于實現了從0到1的突破。深圳、廈門、北京三單保租房公募REITs率先落地。

??12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”）上市儀式在深圳舉行，華潤集團董事長王祥明、華潤置地董事會主席李欣共同敲響華潤有巢REIT上市金鑼，業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT正式上市。

??這些信息讓市場信心倍增的同時，也說明了“金融賦能住房租賃行業，以實現閉環商業模式”的可行性。

??“行業整體是以‘投融建管退”來建構我們當前的體系。保障性租賃住房公募REITs助力行業吸引更多的社會資本參與，拓寬資金來源。”趙然認為。

??據華潤置地長租公寓事業部戰投部負責人李伯喬介紹，華潤有巢REIT的底層資產由有巢開發經營的兩處保障性租賃住房項目構成——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。

??“我們是在2022年的9月份，正式由發改委推薦給證，證監會11月1日正式批復，并且計劃12月初在上交所上市交易，所以整個歷程從去年的7月份準備工作開始，到今年12月份經歷了接近一年半的時間，如果從正式申報的時間開始算，也是有一年出頭。”李伯喬說，他同時提醒同行，首次發行的公募REITs要求目標的不動產評估凈值原則上不低于10億元，同時原始權人其實是要有較強的控制能力，可以相對控制的控股資產應該達到首發資產的兩倍，同時要求發行之后的杠桿率對外借款金額不得超過凈資產的40%，對應的也是總資產的28.57%。

??趙然認為，租賃行業今年第二件大事，是以北京、上海為代表的城市，紛紛頒布《住房租賃條例》并且逐步進入實施階段。《住房租賃條例》的頒布不僅意味著住房租賃正式成為一個產業，有了強監管，不在無序發展，同時更意味著租住時代的大幕正式開啟，租住權益將充分得到保障。

??最后一件大事兒，租賃住房的供給特別是保租房的供給渠道更加多元化，除了專項住房租賃用地的新建渠道，還有大量存量資產的改造渠道，特別是城市更新的大背景下，為租賃住房的發展帶來了更多可持續發展的可能性。此外，更多元的市場主體進入行業，特別是以銀行、保險機構、信托公司為代表的金融機構開始真正涉足行業，行業能夠獲得更多“長期且低成本的資金”，為后續高質量的發展形成助力。

??“可以預計保障性租賃住房目前和今后較長的時間，仍然是政策支持的重點。”中國房地產估價師與房地產經紀人協會會長柴強認為。

??品質供給、主體多樣 住房租賃中國模式加速成型

??“面對行業迎來的嶄新變革，我們可以預見：供給品質化、主體多樣化、推力金融化，將成為‘住房租賃中國模式’的三大特征。”趙然說。

??隨著消費升級、家庭結構產城融合和發展，需求多元化、追求高品質成為租住需求的主要特征。

??需求的變化傳導至供給端，不僅會推動形成分層次、差異化的住房租賃政策，加快推進租購同權和公共服務均等化等配套政策的落地，而且也正在促進多元化、階梯化的租賃住房產品的形成。

??趙然認為，租賃住房產品變化主要體現在3個方面：一是產品結構的變化，二是產品配套設施的變化，三是智能化的應用。

??市場上也可以看到，需求的變化倒推了住房租賃運營企業產品細分升級。ICCRA住房租賃產業研究院數據顯示，滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，接近七成；其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過20%；面對企業基層員工的宿舍型公寓占據一定比例。

??“Z世代承租人普遍擁有良好教育背景、國際化視野，講求生活品味，追求儀式感，愿意且敢于為極致服務買單。”趙然說，“個性化”“主題性”“設計感”等都成為當前租住需求的標簽。

??所以，各類產品在配建標準和配套設施方面也有所差別。比如很多大型租賃式社區在規劃設計階段就進行了“集中式+組團式”配套設施的布局設計。集中式配套設施主要考慮社區承租人的普遍生活需求，如健身房、便利店、餐飲設施等；組團式配套設施主要考慮承租人的個性化需求，如家庭客群對于親子設施的關注，三代同居客群對于適老設施的關注，帶寵物的客群對于寵物活動空間的關注等。

??除了前面提到的推力金融化，住房租賃的中國模式的另一塊基石就是“多元主體”。

??“開發及運營主體呈現多元化趨勢，是由我國住房租賃市場多層級、廣規模的特點決定的。”趙然表示，多元化的市場主體有助于在不同的城市，針對性提供適配當地需求的產品。870萬套（間）新建、改建或籌集的保障性租賃住房，以及后續的公募REITs發行和運營管理，離不開多元化的市場主體，尤其是市場化機構化住房租賃機構的廣泛參與和分工合作。“隨著新建項目的陸續開業，預計房企的比例會進一步增加。”

??一方面，公募REITs等金融工具、險資信托等更著眼長投資周期的資金破解了住房租賃行業的“模式難題”，提供了護航資本。另一方面，多元的主體，尤其是保障房中心、地方城投等熟悉當地市場的主體的加入，進一步在產品設計上、運營管理上拓寬了思路。推力金融化、主體多元化，為供給品質化提供了良性循環的動力，讓品質不僅僅成為一個口號，而是一條清晰、可持續的商業路徑。

??“住房租賃市場前景非常廣闊，我們不需要急功近利，要端正租賃經營觀念，秉持誠信經營專業服務理念，細水長流，賺慢錢，賺長錢。”柴強提醒租賃市場參與主體。