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??2023年2月6日，上海公布了2023年第一批次新房供應，共25盤、6958套房源。

??自2021年“滬十條”實施以來，上海已推出15批新房供應，其中2021年全年共推出六批次集中供應房源，2022年全年共推出八批次集中供應房源。

??從結果來看，上海集中推盤政策在全國范圍內都有較強參考價值。在2021市場熱度較高時，上海積分搖號集中推盤制度在保障無房家庭權益的同時對市場投機炒作氛圍有一定的打壓作用，在2022年市場下行壓力較大時，上海又成為了全國成交金額唯一出現增長的城市。

??如今，上海2023年第一批新房供應官宣，從時間上來看，今年上海首批新房供應較前兩年來得更早。

??結合2023年1月銷售情況來看，我們認為上海新房市場或將率先啟動，其中核心區域項目受限價及供應相對較少影響，可能會走出獨立行情，同時，遠郊區域項目在整體市場供應增加后，也將面對一定的去化的壓力，尤其是遠郊剛需項目在短期內壓力仍大，整體市場分化依舊。

??2023年2月6日，上海市房地產交易中心公布2023年第一批次新建商品佳房供應，共25個項目，約74.2萬平方米，合計6958套房源，主要分布在浦東、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、青浦、臨港9個區域。

??從供應量來看，2023年上海第一批次新房供應量創下了上海集中批次新房供應的歷史新低，這主要可能是因為2022年底相較2021年多加了兩個批次的供應，整體市場供應相對充足，再加上1-2月份并非傳統推盤高峰期，因此第一批次供應較少，預計后續推盤力度明顯會發力。

??25個項目中，浦東熱點項目不少，如華發半島華庭、瑞仕半島璟庭、浦開云璟等，預計這幾個項目積分相對較高，但由于這些熱點項目都在浦東，因此客群也將會造成一定的分流。

??從項目區位來看，此次新房供應市中心項目較少，僅保利建工·海玥天匯1個項目，預計積分同樣較高。除這一個市中心項目之外，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區域，總價大多集中在600-1000萬。

??2023上海第一批次新房整體主要以剛需及剛改為主。

??上海集中推盤政策最早源自2021年1月21日發布的“滬十條”。

??2021年1月，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

??2021年3月，《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發布，“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。

??2021年3月12日，上海市房地產交易中心公布首批33個樓盤入市名單，正式拉開上海新房集中供應模式序幕。

??2021年起上海進入新房供應爆發期，CRIC數據顯示，2021年全年供應面積約905.6萬平方米，為2019年至2021年最高值。

??進入2022年之后，上海新房市場繼續延續2021年的高供應。全年供應面積約1041.8萬平方米，刷新了2021年的記錄。

??從剛剛過去的1月市場情況來看，雖然1月恰逢傳統春節假期，但各重點城市的項目開盤平均去化漲跌參半。

??據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率為40%，其中去化率大于50%的城市共7個，分別為蘇州、佛山、漳州、上海、杭州、寧波、北京。

??上海2023年1月平均去化率為71%，較2022年12月環比上升4%，雖環比微增，但市場熱度有穩中下探趨勢。

??從2022年整體銷售情況來看，上海市場經歷了前期的“高熱”，伴隨供應放量，市場逐步回歸理性。

??2022年新房成交面積和成交金額TOP20中，2022年上海以6520億元成交金額排在全國首位，且是全國唯一一個成交金額同比正增的城市，但在成交面積方面，上海全年成交面積1036萬平方米同比下降3%。

??從2022年至今的銷售情況來看，上海市場“熱點恒熱”現象較為明顯，其中核心區域中高端及改善市場，受一二手倒掛及整體供應較少影響，熱度一直居高不下，遠郊區域剛需項目壓力仍然較大。

??上海一直是全國房地產市場的風向標，2021年至今上海房地產市場整體相對“平穩”，但各區域之間分化較大。

??我們認為，上海仍是全國最好的市場，隨著2023年第一批次新房供應的官宣，上海也將正式拉開2023年房地產市場序幕。

??短期來看，未來核心區域“熱點恒熱”格局不變，或將走出獨立行情，與此同時，伴隨供應放量，部分遠郊剛需項目或將面對更多的去化壓力。