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??海南在全省范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度已經(jīng)3年，經(jīng)過(guò)壓力測(cè)試、企業(yè)適應(yīng)、市場(chǎng)磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目已在2022年陸續(xù)上市，綜合來(lái)看銷(xiāo)售較為穩(wěn)定，但實(shí)施3年來(lái)，企業(yè)融資成本增加、二次裝修造成資源浪費(fèi)問(wèn)題正在隱現(xiàn)。

??全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比最高的省份——海南，樓市情況如何？

??海南的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度

??2月24日下午，距離海口45公里外的富力·紅樹(shù)灣，一場(chǎng)房地產(chǎn)盛會(huì)正在這里舉行，海南主要房企“掌門(mén)人”悉數(shù)到場(chǎng)。

??這場(chǎng)由海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的年度會(huì)議，不僅是海南房企一年一度最重要的聚會(huì)，也代表著海南房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

??會(huì)上，中房協(xié)理事、海南省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳權(quán)中在致辭中，著重提到了當(dāng)前現(xiàn)房銷(xiāo)售的熱門(mén)話題。他說(shuō)，海南在實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度過(guò)程中也遇到了一些困惑，一些問(wèn)題急需得到解決。

??陳權(quán)中坦言，問(wèn)題與困惑主要來(lái)自企業(yè)，包括融資渠道及融資成本增加等問(wèn)題。他還認(rèn)為，海南要求現(xiàn)房交付全裝修“打包”存在一定弊端，比如業(yè)主的二次裝修造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

??海南全省實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度始于3年前。

??2020年3月7日傍晚，海南省對(duì)外披露了重要的樓市新政——《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，這一通知由海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺(tái)。

??新政主要包括三方面內(nèi)容：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策（限購(gòu)兩套），以及商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

??關(guān)于海南實(shí)行商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的原因，時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)的霍巨燃回答記者提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。

??為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，上述通知提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度；現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋應(yīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

??2020年3月7日成為了一個(gè)“分水嶺”，此后新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。海南也成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

??海南現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比全國(guó)最高

??2月24日下午舉行的海南省房協(xié)年會(huì)，朱岳海坐在自己的座位上，聆聽(tīng)著同行帶來(lái)的分享。

??朱岳海掌管的海南吉祥置業(yè)有限公司于去年3月以超過(guò)5億元成交價(jià)，競(jìng)得海口核心區(qū)域金牛嶺片區(qū)一宗近30畝土地開(kāi)發(fā)權(quán)。朱岳海在海南房地產(chǎn)界以“穩(wěn)健”出名，目前已在海南成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

??這宗近30畝地塊上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——“吉祥6號(hào)”于去年6月份批準(zhǔn)建設(shè)，是海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目之一。

??“目前正在按照進(jìn)度加緊施工，預(yù)計(jì)今年年底可對(duì)外銷(xiāo)售。”朱岳海告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，如果按照預(yù)售制，“吉祥6號(hào)”已具備對(duì)外預(yù)售條件。

??類(lèi)似“吉祥6號(hào)”現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目在海口至少有29個(gè)。記者通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)查詢統(tǒng)計(jì)，2022年3月7日至今，海南通過(guò)招拍掛方式出讓的普通商品住宅用地81宗，總面積約為250.18萬(wàn)平方米。81宗地塊中，海口29宗、三亞4宗，其他市縣48宗。

??關(guān)于對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售的相關(guān)情況，海南有關(guān)方面沒(méi)有向記者提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)。記者通過(guò)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度后，至少有81個(gè)商品住宅項(xiàng)目均須進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??今年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

??隨后，山東、安徽、河南、四川四省積極響應(yīng)，開(kāi)啟了現(xiàn)房試點(diǎn)，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試。

??據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最近披露的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年，全國(guó)31個(gè)省份中海南現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模占比為39%，是現(xiàn)房銷(xiāo)售占比最高的省份。記者了解到，去年，海南全省房屋銷(xiāo)售面積643.99萬(wàn)平米，房屋銷(xiāo)售額1098億余元，其中海口房屋銷(xiāo)售面積為269萬(wàn)余平方米，銷(xiāo)售金額為432億元。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)前我國(guó)積極推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式改革，很大程度上與去年部分城市房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)“停工斷貸”事件有關(guān)。

??房企資金投入周期過(guò)長(zhǎng)

??據(jù)海南本土研究機(jī)構(gòu)——錦城·海島服務(wù)商提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近5年來(lái)，海南合計(jì)出讓商品化住宅用地可建面積591.9萬(wàn)平方米，但低于2022年商品化住宅全省備案的建筑面積。這一對(duì)比數(shù)據(jù)，說(shuō)明海南普通商品住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)“稀缺”格局。

??普通商品住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)大幅收窄，加上現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的實(shí)行，高周轉(zhuǎn)、粗放型的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在海南已經(jīng)沒(méi)有更多發(fā)展空間。

??“這促使開(kāi)發(fā)商在有限的發(fā)展空間會(huì)去琢磨產(chǎn)品的差異化及品質(zhì)提升。”海口羅牛山·玖悅臺(tái)項(xiàng)目品牌負(fù)責(zé)人高楊告訴記者，雖然該項(xiàng)目不在現(xiàn)房銷(xiāo)售要求之列，但實(shí)際上已經(jīng)是現(xiàn)房銷(xiāo)售了，“目前項(xiàng)目在售的160多套大戶型住宅房源都是傾向高端人士定制的豪華產(chǎn)品。”

??“房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)充滿不確定性，唯一能確定的就是我們繼續(xù)努力為社會(huì)貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)的作品。”本次年會(huì)上，海南省房協(xié)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、富力集團(tuán)副總裁兼海南區(qū)域董事長(zhǎng)趙沨也表示。

??海南省房協(xié)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)王路認(rèn)為，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，最大限度地減少購(gòu)房者在交易環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的后遺癥，尤其是去年較為頻發(fā)的項(xiàng)目爛尾問(wèn)題，也是對(duì)購(gòu)房者的最大利益保障。

??但王路認(rèn)為，在推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度中，難免會(huì)出現(xiàn)一些需要重視和解決的問(wèn)題。他告訴記者，對(duì)于房企而言，因?yàn)楝F(xiàn)房項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金投入的回款周期太長(zhǎng)；對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，住宅用地使用權(quán)交易的流拍率就會(huì)增加，或者說(shuō)溢價(jià)能力會(huì)降低。

??另外，王路也提到海南全裝修交付后業(yè)主二次裝修的問(wèn)題。“我們?cè)鞠胍?guī)避的垃圾清運(yùn)、噪音擾民、資源浪費(fèi)等問(wèn)題并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改善，反而有可能會(huì)大幅增加。”王路說(shuō)。

??“現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是未來(lái)趨勢(shì)，全球很多國(guó)家都在推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售。”王路建議，在推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度過(guò)程中，首先應(yīng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的推進(jìn)過(guò)程，不能搞“一刀切”；其次，政府部門(mén)需要更強(qiáng)的監(jiān)管能力和服務(wù)能力。

??“我認(rèn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售模式肯定會(huì)在各地推行，這些都是值得肯定的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度較早，積累了一定經(jīng)驗(yàn)。但他認(rèn)為，當(dāng)前主要存在的問(wèn)題還是要從金融角度去理解，比如信貸政策，企業(yè)怎么獲得融資，銀行開(kāi)發(fā)貸款怎么給予支持，這些基本性的工作都需要推進(jìn)。

??趙沨也建議海南房企，要加強(qiáng)對(duì)海南房地產(chǎn)新發(fā)展模式的研究，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，積極參與租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的建設(shè)；積極履行主體責(zé)任，提供高質(zhì)量、高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品和配套服務(wù)，全力做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。