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??隨著我國“老齡化”問題的日益加重，養老已經成為一個十分嚴峻的社會話題。

??國家衛生健康委員會老齡司司長王海東在去年9月的發布會上曾表示，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%；65歲及以上老年人口達2億以上，占總人口的14.2%。

??他同時預計，“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

??目前，我國養老服務已經形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養老，7%左右的老人依托社區支持養老，3%的老人入住機構養老，居家養老、社區養老成為近年政策關注重點。

??按照計劃，“十四五”期間，我國將大力發展社區居家養老服務，不斷完善養老服務體系，推進“物業+養老”的服務模式，打通養老服務的“最后一米”。

??但是，物管企業對居家養老和社區養老的服務似乎興趣不大。根據克而瑞物管監測，上市物企中只有14家布局了社區養老，其中又只有6家提及居家養老、上門服務，占比不足10%。從已布局的企業來看，居家養老業務的開展也主要是依托社區養老、機構養老的延伸服務，進展緩慢。

??根據物企布局社區居家養老的深度，我們選取了綠城服務、長城物業、之平管理、保利物業、遠洋服務、銀城服務等6家在養老服務方面探索較為靠前的企業作為樣本進行拆解，從10大維度、40多個服務內容，看看物業服務企業在社區養老、居家養老領域的布局現狀。

??2011年12月，國務院辦公廳印發了《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》，第一次將社會養老服務體系建設納入專項規劃范圍，并對機構養老、社區養老和居家養老三者首次做了區分，自此我國開始建立滿足養老需求的全場景服務體系。

??機構養老主要服務于失能、半失能的老人；社區養老主要服務于家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老人；居家養老主要服務于身體狀況較好、生活基本能自理的老人。

??三者間最大的區別是服務地點：居家養老是在家庭，社區養老是在附近的社區，機構養老是在養老機構。

??從服務內容豐富度和服務深度來看，機構養老大于社區養老大于居家養老。也就是說，只要能力許可，一家機構可以同時從事機構養老、社區養老和居家養老三類服務。

??社區居家養老作為之后被納入我國養老服務體系的內容，近幾年國家民政部、地方政府不斷完善，大力推進其發展，以滿足日益增長的老人就近就便養老服務需求。

??作為距離社區最近的服務機構，受政策利好、企業新業務拓展等多方面推動，物業服務企業正成為社區居家養老服務主要提供方之一。

??但實際情況是，目前僅6家上市物企涉足居家養老服務，業務開展主要基于社區養老、機構養老的延伸。

??在居家養老業務具體服務內容的開展上，布局企業普遍根據自身社區養老布局現狀選擇性提供居家養老服務。但從服務收費情況來看，免費提供是物企主要形式之一，樣本企業免費提供的服務共計涉及6類15項，服務內容主要集中在代辦、日間照料和精神關愛方面，其中之平管理、綠城服務免費提供的服務內容較多。

??另外，政府購買也是物企開展居家服務的主要方式之一。公開資料顯示，之平管理居家養老服務主要就是通過政府購買開展的，企業政府購買居家服務是指對于低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老人，經過評估，采取政府補貼的形式，為他們提供居家養老服務。

??為什么物企對提供居家養老服務的積極性不高？我們研究發現，大多數老人的需求密度和消費觀念并不支持物企的深度參與。

??近日，中國消費者協會發布2022年養老消費調查項目研究報告，報告共調查了10個城市，回收2141份樣本。

??報告顯示，居家養老服務中多項服務內容需求度較高，其中家政清潔等日常照料服務、餐飲服務、進行社會交往、醫療服務、日間照護服務五項需求占比均在20%以上，需求度較高。

??從老人的需求來看，五項內容中除了醫療服務、日間照護服務兩項相對需要專業人士提供外，其余三項內容均相對基礎，更偏向于家政的服務范疇。

??家政服務作為一個成熟行業，行業龍頭的情況代表行業的發展現狀。公開數據顯示，截至2020年，天鵝到家在全國目標市場滲透率為8%，在自營29個城市目標市場滲透率為22.3%，無疑已經是家政服務行業的絕對龍頭。

??但從企業經營情況來看，2018-2020年企業累計虧損超過18億元，家政龍頭經營困境可見一斑。服務密度、服務質量把控、有效客戶的獲取是企業虧損的重要原因。

??物業服務企業開展居家養老服務過程中，這部分家政服務覆蓋的內容需要與成熟的家政服務企業進行爭搶，但物業服務企業在家政服務的質量把控、服務體系、服務人員培訓等方面均不具備優勢。

??更重要的是，物業服務企業主要服務于自己管理的社區，業務的開展難以形成規模效應，需求密度成為物企難以深度參與的重要原因之一。

??同時，老人對于居家上門服務認知程度淺，對服務質量不信任，老人的上門服務消費觀念尚未轉變也是物企難以布局的重要原因。

??因此，“物業+養老”的社區養老模式應運而生。

??社區養老形態和機構養老類似，但更接近居民，同時其形態又更容易被老人理解和接受，比起接受收費的居家養老項目，老人對社區養老的接受度更高，因此，社區養老服務成為物企精細化打磨的重點。

??目前有14家上市物企布局社區養老，多家企業已形成明確的產品線、服務的顆粒度也逐步細化。如綠城服務社區養老服務已形成椿天里產品線，打造了 “1+4+13+N”模式，即1個鄰里中心，4大功能區域，13個功能模塊，360項服務內容。

??在社區養老中，除了托位費、護理費、膳食費等固定費用以外，其他的收費項目也正在被逐步接受。

??公開資料顯示，物企布局社區養老主要包含助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫、代辦、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等11類服務，其中日間照料、健康護理是社區養老集中布局業務之一。

??市場化收費促進了物企對社區養老服務的探索，但能否規模化復制是物企布局社區養老的決定性因素。長城物業在規模化復制上已先于其他企業跨出嘗試的第一步。

??2021年，長城物業對深圳福田區園嶺街道內長城花園等7個小區進行調研試點，統計片區內老人數量、空巢老人數量，分析老人服務需求，并針對性制定服務項目。

??服務內容主要為日間照料和護理服務，日間照料收費在2000~3800元/月，持續護理服務收費在5000~20000元/月。

??社區居家養老是大勢所趨，這是大家的共識，物企養老探索過程中社區養老排在居家養老之前，長城物業的規模化復制嘗試為物企提供的一個不錯的范本，但仍需要根據項目老人實際需求確定，大規模復制仍有很長一段路要走，物企探索仍在路上。

??4月24日，上海市民政局等11個部門聯合印發的《上海市基本養老服務清單（2023年版）》共明確了8類24個基本養老服務項目。

??其中，社區養老服務類，提供困難老人康復輔具社區租賃服務中明確，政府支持鼓勵各街鎮依托專業康復輔具租賃服務機構，開展康復輔具社區租賃服務。對符合條件的本市戶籍老人，給予租賃服務補貼；租賃《上海市康復輔助器具社區租賃（試點）產品目錄》中的產品，給予輔具租賃服務價格50%的補貼（每人每年上限為3000元）。

??越來越多的政策正在路上，在政策的持續加持、物企的持續探索下，我們覺得物業服務企業一定可以走出一條自己的社區居家養老服務之路。