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??在宏觀經濟下行、購房需求透支、樓市深度調整、房企開始內卷的背景下，地產項目的開發越來越重視與市場需求的匹配，力求通過更精準的產品定位，提升項目的適銷性與溢價力。

??我們從供給端和需求端兩方面，對住宅產品的房型、面積等指標予以分析，了解上海新房市場的結構性特征，并深入分析不同面積段熱銷產品的產品力，為企業的項目相關決策提供有力參考。

??過去幾年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房成交套數占比高達63%，是市場的絕對主力。小戶型新房越來越少，一房已經基本退出市場。

??這主要是源于高房價和限購限貸等條件下，置換成本偏高，購房邏輯由分步過渡轉向一步到位，三房不再是改善的要求而是剛需的起步選擇。

　　與此同時，別墅或類別墅戶型成交套數占比逐年下降，2022年僅為一成左右。這一方面與市場供應不足有關，2019-2021年這一類戶型供求比持續低于1，但在2022年供求矛盾緩解后，該戶型的成交套數占比依然延續此前的下降趨勢，成交活躍度并未有明顯提升。可以看出，豪宅市場需求由類別墅轉向大平層。

??從戶型面積交叉分析數據來看，過于緊湊的小戶型逐漸失去市場青睞，更舒適面積段熱度升溫。以三房戶型為例，2022年，90-100㎡面積段成交占比高達27.9%，高于其他面積段；100-110㎡成交占比次之，較上一年迅速增長10.7個百分點至18.1%，而80-90㎡面積段成交驟減，占比大幅下降4.9個百分點。面積小、總價低曾經是小三房的優勢，但隨著“房住不炒”下居住屬性的回歸，購房者觀念轉變，對室內舒適性的重視度提升，小三房往往通過犧牲一個或多個空間的使用功能才能增加房價數量，其居住體驗并不好，因而市場份額出現明顯的收縮。

??市場成交主力的大平層戶型中，除一房戶型各面積段成交占比均走弱以外，其他多室戶型成交結構也體現出向舒適面積段集中的趨勢。二房戶型的成交主力仍是70-90㎡面積段，但2022年成交占比較上一年已有明顯下降，僅100-110㎡面積段成交占比略有增長。四至五房戶型中，130-200㎡面積段2022年成交占比較上一年均有不同幅度的增長，而120㎡以下過于緊湊的面積段成交占比趨弱。

??同面積段，舒適型三房比緊湊型四房更受歡迎。以140㎡作為分界線，120-140㎡三房2022年成交套數占比比5%，比同面積段四房產品高0.9個百分點。而140㎡以上各面積段，四房產品成交套數占比均大幅高于三房產品，說明改善客戶注重性價比、舒適度與功能性的平衡。

??市場舒適性需求升溫，但90-110㎡為主的成交結構的形成與7090政策有較強的關聯性。2006年6月，住建部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定，“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例，必須達到開發建設總面積的70%以上。”上海在具體實施中，規定中小套型面積占總建面的比重高于70%或80%，其中中小套型的標準為多層、小高層、高層單戶建筑面積分別為90㎡、95㎡和100㎡以下。2022年，100-110㎡三房成交占比大幅提升，主要是因為房企通過封陽臺增加了單套住宅的可售面積。

??戶型是購房者最看重的因素之一。尤其是在上海，最重視房型的購房者占比高達43%，高于二三線城市。

??2022年，上海樓市整體供過于求，在市場主力的三房戶型中這一趨勢也尤為明顯。80-140㎡三房產品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面積段三房，供求比超過1.25。更奢侈的140㎡以上面積段三房供求比相對均衡，約為0.94。

??在這樣的背景下，依然保持熱銷的戶型，具有如下特點。

??1、90-110㎡緊湊型三房，熱銷產品有較為明顯的共性

??我們將90-100㎡和100-110㎡三房產品歸為緊湊型戶型，這類產品是市場上規模最大的產品，主要客群是首置、剛需人群，更關注新房的功能性，這些產品的熱銷戶型有較為明顯的共性，主要采用LDKB一體、U形廚房、通道空間復合利用等方式使得空間格局更寬敞、居住動線更流暢。

??由于面積限制，這一面積段三房戶型都很注重公區一體化設計。臨港新城的中建玖海云天多個戶型均采用客餐廳一體的設計方式，客廳和餐廳之間沒有隔斷，擴大公區視覺空間，各自功能獨立且能夠基本滿足使用要求。

??招商蛇口、象嶼地產與路勁集團合作項目虹橋璀璨公館更進一步，廚房、餐廳、客廳、陽臺均坐落一線，可以做到空間之間沒有間隔。

　　緊湊型三房的廚房空間多采用U型布局，這種布局相較一型、二型或L型廚房，移動距離更短，收納空間利用率更高，因而已被廣泛采用。位于松江的金地·豐盛道，多個三房戶型，無論廚房處于整個戶型的北側或者中部，均采用U字型的設計。

　　此外，通道空間復合利用也是較為明顯的特點，如位于嘉定的金地·嘉源97㎡三房戶型，其次衛實現干濕分離，洗漱臺前的空間不僅作為站人位置使用，更是進入次臥的過道，一舉兩得。

金地·嘉源97㎡戶型圖

??2、120-140㎡舒適型三房，有更多優化戶型結構嘗試

??這一面積段三房已有足夠的面積做出更多嘗試來優化戶型結構，熱銷產品主要通過增加客廳尺度、為廚房附加社交屬性、以及增加獨立儲藏間等方式提升居住體驗。

??舒適型三房的客餐廳空間更加多樣化，既有強調功能空間獨立的傳統豎廳，其餐廳與客廳之間有通道隔開，也有減少過道空間的客餐廳一體化設計。其客餐廳一體與緊湊型三房有明顯區別，主要采用開間大于進深的橫廳設計，采光面大，業主也可以享受更寬敞的景觀視野。

??如閔行春申板塊熱銷的越秀仁恒天樾園和，其122㎡三房戶型采用橫廳設計，采光面奢闊，136㎡三房面寬與進深均衡，方廳面積非常寬敞，甚至可以隔出獨立功能間，而133㎡戶型為欣賞社區中央景觀，因地制宜的采用側廳設計，窗墻比大幅提升，具備較強的時尚感。

越秀仁恒天樾園和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）戶型圖

??隨著餐桌取代沙發成為家庭公共空間的核心，廚房的社交化設計成為舒適型三房的升級重點。緊湊型戶型的封閉式廚房主要滿足基礎烹飪功能，社交型廚房則通過打破空間隔閡，讓女主人做飯的同時還可以與家人聊天、互動。比如仁恒海上源131㎡和136㎡三房戶型在U型廚房的基礎上，將操作臺面延伸出來作為島臺，使得廚房與客餐廳緊密相連，既在視覺上增強通透感，又可以實現功能獨立，一方面使得廚房空間得以延伸，有更多的操作臺面供備餐使用，另一方面，也為家人的愛好提供了更多施展的空間，比如島臺配上椅子便可作為mini吧臺，成為家庭社交的中心，品酒喝茶、臨時工作桌等功能均可實現。

??仁恒海上源131㎡（左）和136㎡（右）戶型圖

??同時，120㎡以上三居室在功能上已屬完善，熱銷項目基本都配有獨立的建筑空間作為玄關，此外，部分項目還讓出一部分面積作為獨立收納空間，安放各種雜物，保證家居生活的整潔有序。位于浦東新區曹路板塊的華僑城純水岸對此有較為細致的規劃，其120㎡和136㎡大三居均在獨立玄關過渡至客餐廳的區域留出1~2㎡的面積作為獨立儲藏間使用。

華僑城純水岸120㎡（左）和136㎡（右）戶型圖

　　上海新房市場，四房產品的成交占比連續4年呈緩慢上升的趨勢，2022年約占12%。相比三房產品，四房產品更加供不應求。其中，120-150㎡面積段是供應和成交的主力，2022年供求比約為1.17，而150㎡以上各面積段的四房產品的供求比均小于1，供不應求的狀況非常明顯。

??1、120-140㎡緊湊型四房是最為火熱的四房產品

??120-140㎡是市場上最為火熱的四房產品，主要滿足三代同堂的二胎家庭需求，因此，即使面積緊湊，也需要保證所有房間的尺度與功能性。我們回顧2022年上海市場的熱銷項目發現，緊湊型四房產品的布局具有較強的同質性，基本為四葉草布局或多開間朝南布局兩種，分別滿足追求私密性和社交性的不同客戶需求。這類總價相對合理的產品在市場上更有優勢，但受面積限制，創新較為有限。

??四葉草布局是上海熱銷四房的主力設計，其整體戶型偏正方形，四居室分別位于四角位置。這種布局的主要優點是，室內空間的利用率較高，而且四個房間互不干擾，保證私密性。2022年銷售最為火爆的上海蟠龍天地、中建玖海云天等項目的四房產品多采用四葉草設計。

　　另一種熱銷項目的流行設計是四開間朝南布局，通過加大面寬、減少進深帶來更好的采光與通風效果，提升舒適度。大華錦宸府137㎡戶型的南向三臥室+客廳，以及招商象嶼公園1872 的132㎡戶型的南向兩臥室+橫廳兩種布局，通透性都非常出色。

上海大華錦宸府137㎡戶型圖

上海招商象嶼公園1872 132㎡戶型圖

??中建·海樾府140㎡戶型更是做到三臥室+大橫廳朝南，實現五開間南向布局，廚房-餐廳-客廳-陽臺可以融于一體，奢闊的客廳還可以開辟出一部分面積作開放式書房使用。

上海中建·海樾府140㎡戶型圖

??同時，根據二胎家庭需求，房企也在研發更適合的戶型，融創未來金融城對此的考量更為細致。其135㎡四房戶型設計了兩個北向兒童房，其朝向、面積均相同，讓兩個孩子可以感受到父母平等的愛與一視同仁的態度。

上海融創未來金融城135㎡戶型圖

??2、160-200㎡改善型四房滿足高端客戶住房需求

??上海160-200㎡面積段的熱銷產品主要以更加奢闊的主臥、多套房功能滿足，以及對公區一體化的升級帶來更大的空間，更舒適的品質。

??高端改善型四房注重為主臥套房疊加更多奢享功能。比如上海長灘三期為濱江景觀房，以164㎡四房戶型為例，其主臥套房不僅有以承重墻作為隔斷的獨立衣帽間，更有擺放休息沙發的休息區，正對270°觀景窗，更能享受窗外江景。

上海長灘三期164㎡戶型圖

??同時，雙套房滿足多代際家庭共同居住所需的私密感與獨立性，有效提升高端住宅的生活品質。比如融創徐匯濱江壹號179㎡四房三衛戶型，其中有南向兩間臥室均采用套房設計，東南側的主臥也功能完備，有寬敞的獨立U型衣帽間，衛生間也配置洗漱區、獨立淋浴區、獨立馬桶區、以及浴缸泡澡區四個功能區。西南側的次臥則自帶衛生間，這樣的雙主臥配置弱化不同代際家庭成員因生物鐘不同、生活習慣不同帶來的互相打擾，避免不必要的生活矛盾。

上海融創徐匯濱江壹號179㎡戶型圖

??古北金鷹府174㎡四房戶型的雙套房與徐匯濱江壹號不同，主要圍繞衣帽間做品質升級。

上海古北金鷹府174㎡戶型圖

??高端改善型四房還在增加公共空間尺度方面發力。比如新湖明珠城181㎡戶型，其南向三房為臥室設計，而位于北側，與觀景側廳相連的房間與客餐廳并沒有明顯的隔斷墻分界，而是打造了X_Space可變空間。當推拉式移門關閉時可作為單獨功能間使用；而當移門打開的時候，房間與客餐廳連成一體，將客廳的單面觀景窗擴為270°觀景窗。

上海新湖明珠城181㎡戶型圖

??隨著行業進入深度調整期，修煉內功、立足“產品力”愈來愈成為當前行業共識。

??當前的新房市場已經由賣方市場轉向買方市場，優質產品和滯銷產品的分化在未來呀將更為明顯。

??我們認為，上海作為全國經濟發展的龍頭城市，其房地產市場也將是全國樓市的風向標。