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??“降了30萬元都還沒賣出去。”掛牌出售北京東三環(huán)一套兩居室的周穎，已經(jīng)意識到了成交之難，即使一再打折降價。

??這種現(xiàn)象并非個例。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，上周（5月30日～6月4日）二手房市場日均成交量回落到310套出頭，低于近一周水平13.1%。另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交14904套，較上月減少1080套，環(huán)比下降6.8%；較3月同期下降40%。

??為了加快賣房，不少房東開啟降價模式。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房掛牌量和上月相比增加3.7%，掛牌均價環(huán)比上月下降0.1%，與此同時，二手房議價空間和上月相比擴(kuò)大0.37個百分點。

??一位有購房意向的剛需人士對記者表示，現(xiàn)在房價仍處于歷史高位，再加上房價目前出現(xiàn)下滑勢頭，他要再觀望下看看。

??買房人希望房價還能再低一點，才買得安全、踏實；賣房人雖然能接受降價要求，甚至主動降價，但也有底線。價格博弈間買賣雙方都承受著房屋之重。

??多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員也告訴記者，最近房地產(chǎn)市場又變差了。“樓市下行疊加宏觀經(jīng)濟(jì)形勢低迷，薪水縮減、消費力度減小等因素都在使房地產(chǎn)成交下跌，客戶觀望情緒亦愈演愈烈，急售業(yè)主接下來可能會面臨房子‘打骨折’。”某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)亦莊門店經(jīng)紀(jì)人分析。

??對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅提出了一個概念：預(yù)防性拋售，“掛牌量明顯升溫背后是大家希望把冗余的房產(chǎn)變成現(xiàn)金儲備起來，核心是在住房消費領(lǐng)域開始主動降杠桿。”

??誰在降房價

??4月以來，關(guān)于北京二手房市場降價難賣的新聞屢見不鮮。在市場成交熱度走低的情況下，購房者心理預(yù)期越發(fā)躊躇不前，賣房者心理負(fù)擔(dān)更重，降價拋售逐漸抬頭。

??在某購房平臺上，北京農(nóng)光南里一套61平方米的電梯房于3月17日掛牌，初始掛牌價為395萬元，到5月底已經(jīng)降了兩次價。“現(xiàn)在掛牌價365萬元，還能再談。”負(fù)責(zé)維護(hù)該房源的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者，最近急售降價的房源還有很多，多集中在舊小區(qū)，房齡老且周邊有新房新增。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，近日降價房源的規(guī)模加大給市場傳遞一定的壓力，一方面當(dāng)前北京市場掛牌量充足，買方可選擇空間較大；另一方面，買方入市步伐放緩，因此著急出售的業(yè)主利用價格優(yōu)勢吸引購房者目光，縮短成交周期。

??對于為什么會突然涌現(xiàn)出大量降價房源，北京福盛德咨詢宏觀經(jīng)濟(jì)研究員馮默涵分析，人口向外疏解、購房需求減少、購買力方面，與當(dāng)期收入增長和遠(yuǎn)期收入增長預(yù)期對比，房價相對過高，尤其是在工作機(jī)會減少、人口外流導(dǎo)致購房需求減少的預(yù)期下，房價缺乏支撐力量，這是房價中期承壓的主要原因。

??“短期來說，前幾年房貸高利率帶來的還貸負(fù)擔(dān)重，房價上行預(yù)期減弱，難以覆蓋資金成本，部分帶有投資成分的需求止損退出，自住需求受到工作、收入不穩(wěn)定影響，也難以承受房貸壓力。”馮默涵補(bǔ)充解釋。

??在談到掛牌量和房價的關(guān)系時，郭毅表示，房屋價格漲跌的分化其實是掛牌房源品質(zhì)的分化。

??她解釋說，從現(xiàn)在二手房掛牌房源的結(jié)構(gòu)來看，大致有一半是房齡超過20年、產(chǎn)品品質(zhì)略差，客觀上也可能存在價值見底的一些房產(chǎn)。但也有一少部分房源還處在價值上漲通道，比如房齡在10年以內(nèi)的次新房源，但這類房源只占到掛牌房源量的10%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測到的數(shù)據(jù)也支持這一分析。2023年第23周北京11城區(qū)市場均價下跌，5城區(qū)環(huán)比上漲。從城市漲跌幅情況來看，東城、海淀、西城地區(qū)二手房依然火爆。

??北京二手房市場遇冷了嗎

??在經(jīng)歷一季度強(qiáng)復(fù)蘇后，市場復(fù)蘇動能開始減弱，成交周期拉長，從成交數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場呈現(xiàn)量價齊跌的狀況，很多人都感受到了樓市的冷，這究竟是長期停滯下滑的開始，還是在為新一輪的上漲蓄勢？

??前述北京亦莊門店經(jīng)紀(jì)人坦言，從近期樓市表現(xiàn)來看確實有所降溫。“疫情情況下壓制的購房需求在今年一季度完全釋放出來，4、5月呈現(xiàn)回落的趨勢，市場復(fù)蘇呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，加上新房持續(xù)發(fā)力，價格跟二手房呈現(xiàn)倒掛，二手房掛盤量持續(xù)上漲，但是消化力度一般，大量業(yè)主拋售房產(chǎn)變現(xiàn)，這一舉措也讓有需求的客戶呈現(xiàn)觀望的局面。”

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜亦表示，北京近期二手房市場量價齊跌，確實意味著北京二手房遇冷。“當(dāng)前北京二手房樓市的實際情況和表現(xiàn)處于走弱通道，這一方面與全國樓市不景氣的整體形勢有關(guān)，同時也與當(dāng)前樓市預(yù)期不佳、北京人口與非首都功能疏解帶來的市場支撐因素預(yù)期下滑，以及北京樓市調(diào)控政策至今未有實質(zhì)性調(diào)整等因素有關(guān)。”

??但馮默涵認(rèn)為，北京二手房市場近來的降溫更多是因為與年后高熱度對比后的反差，從季節(jié)性數(shù)據(jù)看，目前4、5月北京二手房的銷量處在正常的水平區(qū)間內(nèi)。

??王小嬙也表示，正常來說，一般每年4、5月份市場成交會出現(xiàn)季節(jié)性回落的現(xiàn)象。“但結(jié)合當(dāng)前的成交數(shù)據(jù)來看，今年5月份二手住宅整體成交規(guī)模不及疫情期間2020年及2021年的成交水平，也說明了年初的恢復(fù)速度并沒有持續(xù)。”

??王小嬙告訴記者，二手房成交速度放緩一方面由于購房者收入預(yù)期下降，入市信心不足。另一方面，5月8日出臺關(guān)于對經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)范鼓勵改革中介費收費標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。

??但在郭毅看來，北京二手房市場并未出現(xiàn)成交量的遇冷，從北京二手房市場整體走勢上來看，單月成交在1萬至1.5萬套之間就是一個合理的數(shù)字。“冷是供應(yīng)量的迅速、過度的增加所造成的，并不是成交量的轉(zhuǎn)冷。”

??郭毅解釋，現(xiàn)在感覺二手房市場轉(zhuǎn)冷，核心原因是二手房市場的掛牌量出現(xiàn)明顯上升，很多二手房的賣房人可能在同一個小區(qū)里，房源類型也相似，形成了相互競爭的關(guān)系，掛牌量的增加使得競爭變得更加的激烈，為了追求成交速度，部分業(yè)主在掛牌的價格上做出了相對應(yīng)的一個讓步。其他人就會覺得成交周期變長、成交難度變大、成交價格明顯下調(diào)。

??“如果按照同比來看，5月成交量仍然保持著高位上漲的態(tài)勢，今年3月份，北京二手房成交超過2萬套，其實也是前期積累需求的釋放。”郭毅表示。

??未來樓市走向

??下一步，北京樓市將如何發(fā)展？在多位房地產(chǎn)人士看來，受全國房地產(chǎn)行業(yè)影響，如果北京沒有寬松的購房政策，不大可能走出獨立于全國的房地產(chǎn)行情。

??“比如對北京普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)加以調(diào)整，同時聯(lián)合央行針對北京部分板塊‘一區(qū)一策’政策逐步落地等，可能對北京新房、二手房市場能夠起到一定程度拉動。”郭毅對稱，但如果還是保持當(dāng)下政策穩(wěn)定的狀態(tài)，二手房掛牌量不斷增加，勢必會倒推影響到整個二手房市場成交量的進(jìn)一步的企穩(wěn)甚至下行。

??“從政策端來看，雖然近期北京出臺了‘帶押過戶’等政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預(yù)期及入市行為上沒有產(chǎn)生實質(zhì)性影響。當(dāng)前市場在售房源不斷增多、市場觀望情緒增加下，導(dǎo)致置換鏈條運轉(zhuǎn)不暢。預(yù)計市場在未來一兩個月會經(jīng)歷一個階段性筑底過程。”麥田分析師推測。

??該分析師認(rèn)為，隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策年底結(jié)束，很多業(yè)主會選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。

??王小嬙表示，5月的市場成交數(shù)據(jù)也給北京樓市傳遞一定壓力，如果政策以及市場沒有積極信號發(fā)出，預(yù)計6月二手成交量仍難以突破。