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??2023年8月18日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險電視會議，強(qiáng)調(diào)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??結(jié)合8月15日MLF利率下降15個基點(diǎn)，市場預(yù)期大概率LPR五年期以上利率也有可能下降10-20個基點(diǎn)。

??但從8月21日中國人民銀行公布的最新一期LPR來看，僅1年期下降了10個基點(diǎn)，五年期以上利率并未下降。

??MLF與LPR是有聯(lián)動關(guān)系的，LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)來報價，再剔除最高報價和最低報價之后取算數(shù)平均數(shù)，最終形成的價格為每月公布的LPR利率，即LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，此次LPR五年期利率保持不變受多重因素影響，未來LPR五年期利率仍有下降空間。

??2023年8月21日，中國人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。與上月相比，1年期LPR下降10個基點(diǎn)；5年期以上LPR保持不變。

??在此之前，市場普遍預(yù)期5年期以上LPR下調(diào)，如今預(yù)期落空。

??市場對5年期以上LPR下調(diào)的預(yù)期主要與近期政策和央行MLF操作有關(guān)。

??2023年8月15日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，為對沖稅期高峰等因素的影響，維護(hù)銀行體系流動性合理充裕，8月15日人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求，1年期MLF中標(biāo)利率從2.65%下調(diào)至2.5%，7天逆回購利率從1.90%下調(diào)至1.8%。

??由于MLF與LPR掛鉤，此次MLF操作利率下降，意味著接下來的1年期和5年期LPR都會再次下調(diào)。

??2023年8月20日，就在MLF利率下降15個基點(diǎn)后不久，中國人民銀行再次發(fā)布公告稱，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會已于8月18日召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險電視會議。

??會議強(qiáng)調(diào)，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度要夠、節(jié)奏要穩(wěn)、結(jié)構(gòu)要優(yōu)、價格要可持續(xù)。要注意挖掘新的信貸增長點(diǎn)，大力支持中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域，積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系。發(fā)揮好存款利率市場化調(diào)整機(jī)制的重要作用，增強(qiáng)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性，切實(shí)發(fā)揮好金融在促消費(fèi)、穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需中的積極作用。

??三部門會議的召開在MLF操作后釋放了強(qiáng)烈的政策信號。也正是基于此，市場上不少人預(yù)期5年期以上LPR或?qū)⒂懈蠓认抡{(diào)。然而最終此次最新報價1年期LPR跟隨下行，5年期以上LPR保持不變。

??對此，我們認(rèn)為，此次5年期以上LPR利率“按兵不動”因素較多，其中最重要的一點(diǎn)，表明目前政策仍然以精細(xì)化調(diào)整為主。

??一方面，1年期調(diào)整、5年期以上保持不變，分步調(diào)整可以根據(jù)實(shí)際情況為后續(xù)政策釋放預(yù)留調(diào)整空間。另外一方面，也釋放了決策層對“穩(wěn)”的訴求。

??事實(shí)上，7月以來房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整優(yōu)化就已備受矚目。

??2023年7月28日，住建部重磅發(fā)聲：近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??在住建部重磅發(fā)聲后，4個一線城市，北京、深圳、廣州、上海先后發(fā)聲，將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。隨后，南京、鄭州等多個城市發(fā)文“落地”探索。

??從目前來看，相關(guān)政策可能涉及：降低房貸利率、存量房貸利率調(diào)整、降低首付比例、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。

??尤其是存量房貸利率的調(diào)整，2021年底至今，1年期LPR已累計下降40個點(diǎn)，5年期以上LPR已累計下降45個點(diǎn)，已降至歷史低位。但由于存量房貸利率由LPR及合同約定加點(diǎn)共同組成，受房貸發(fā)放時市場供需關(guān)系影響，部分存量房貸利率加點(diǎn)幅度較高，這就造成了部分存量房貸利率較高的問題。

??2023年8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。要求支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

??這是自7月14日中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回應(yīng)記者提問時表示“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”后對存量個人住房貸款利率調(diào)整的再次明確。

??從目前來看，尚未有具體的存量個人住房貸款利率的方案出臺。因此此次5年期以上LPR的保持不變在一定程度上也是為存量按揭利率調(diào)整預(yù)留空間。

??從目前形勢來看，整體行業(yè)仍然處于深度調(diào)整期，未來市場供應(yīng)節(jié)奏和政策刺激將影響接下來市場表現(xiàn)。

??其中，居民購房信心以及購買力的實(shí)質(zhì)性提升，仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵，而各城市利好政策的落地是購房信心恢復(fù)的重要推動力。

??因此寬松將成為接下來調(diào)控主旋律。

??政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購的松綁甚至取消、下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。

??若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??各城市受改善盤供應(yīng)影響出現(xiàn)分化行情，后續(xù)熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個數(shù)減少仍是大概率事件。

??綜合來看，此次5年期以上LPR保持不變一方面釋放了決策層對“穩(wěn)”的訴求，另外一方面也是為存量按揭利率調(diào)整預(yù)留空間。

??而對于整體房地產(chǎn)市場來說，單純調(diào)整房貸利率已較難撬動市場復(fù)蘇，還需配合政策組合拳，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施。

??考慮到優(yōu)化調(diào)整政策從中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時日，短期內(nèi)，行業(yè)大概率仍然維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢，隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來市場也將逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。