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??近日，住建部部長(zhǎng)倪虹在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部開(kāi)年工作動(dòng)員會(huì)上強(qiáng)調(diào)扎實(shí)做好老舊小區(qū)改造、城中村改造和保障房建設(shè)。

??2024年，保障性住房建設(shè)加速推進(jìn)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月底，已有廣州、深圳等35個(gè)城市披露計(jì)劃在2024年籌集建設(shè)配售型保障房合計(jì)約10萬(wàn)套，其中廣州、深圳和福州推進(jìn)速度較快，且規(guī)模均在萬(wàn)套以上。

??另外，上海銷售型保障房的供應(yīng)力度最大，十四五期間年均規(guī)劃建設(shè)銷售型保障房規(guī)模最高，達(dá)到400萬(wàn)平方米以上。

??從成交情況來(lái)看，預(yù)計(jì)到2025年保障房成交占比可突破二成，成為剛需產(chǎn)品供求主力，未來(lái)隨著配售型保障性住房的發(fā)展，部分城市二手房市場(chǎng)中的剛需份額有望重新向新房市場(chǎng)回歸。

??近年來(lái)，重點(diǎn)一二線城市逐漸加大了保障性住房的供應(yīng)力度。

??根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)估算，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規(guī)劃建設(shè)銷售型保障房規(guī)模均在100萬(wàn)平方米以上。其中上海是規(guī)劃銷售型保障房規(guī)模最高的城市，規(guī)模在400萬(wàn)平方米以上。

??從銷售型保障房面積占近三年宅地成交面積的比重來(lái)看，上海銷售型保障房供應(yīng)力度最大，占比達(dá)到了27%，居全國(guó)首位，其次是深圳，占比為17%。

??此外，北京、南京、溫州等城市銷售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供給力度也處于相對(duì)高位。其余城市比重多在5%以下。

??2024年，銷售型保障房建設(shè)加速落地。

??比如廣州，首批銷售型保障房已開(kāi)工，年內(nèi)將籌建不小于1萬(wàn)套。

??除廣州外，南寧、福州、深圳等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)規(guī)模。其中福州計(jì)劃建設(shè)規(guī)模最高，首批約1.24萬(wàn)套，與此同時(shí)，全國(guó)首筆配售型保障性住房貸款也在福州落地。

??銷售型保障房在整個(gè)新房交易中占比迅速提升。

??2022年以來(lái)新房成交快速下行，但銷售型保障房的成交量?jī)H下滑4%，交易規(guī)模仍保持相對(duì)穩(wěn)定，另外，銷售型保障房在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。

??據(jù)CRIC測(cè)算，2025年銷售型保障房占新房交易的比例或進(jìn)一步突破二成。

??具體城市來(lái)看，福州保障房交易在新房中占比最高，2023年成交占比達(dá)到了49%，溫州占比也有47%，保障房已成為新房交易主力，另外，徐州、上海、鎮(zhèn)江、淮安交易占比也在三成以上。

??與之相對(duì)的，目前長(zhǎng)沙、北京、廣州、青島等城市保障性住房交易占比較低，且2023年新房交易規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行。 

??受房?jī)r(jià)下行影響，近年來(lái)重點(diǎn)城市剛需產(chǎn)品交易規(guī)模急劇下行，購(gòu)房者更多地將關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，未來(lái)隨著配售型保障房進(jìn)入市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)吸引相當(dāng)大多數(shù)剛需群體回流，再加上依舊處于高位動(dòng)遷安置房交易，銷售型保障房將成為剛需產(chǎn)品的供求主力。典型城市如天津、合肥和南京。

??以合肥為例，2023年合肥二手房交易結(jié)構(gòu)中，總價(jià)100萬(wàn)元以下房源占比達(dá)到54%，而在新房交易中，總價(jià)100萬(wàn)以下房源占比僅為3%。

??未來(lái)隨著配售型保障性住房的發(fā)展，得益于更低的價(jià)格門(mén)檻，這些城市的二手房市場(chǎng)中的剛需份額有望重新向新房市場(chǎng)回歸。

??去年，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出，支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐保障性住房發(fā)展工作。

??2024年初，試點(diǎn)城市范圍擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò)100萬(wàn)的城市。

??這是什么概念？

??2023年末最新發(fā)布的《城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，目前城區(qū)人口超過(guò)100萬(wàn)及省會(huì)城市共有105個(gè)，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到3.7億人。而這些城市大約有1.05億人租房，相關(guān)住房需求總量或超31億平米。

??這意味著新一輪保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，將有效降低這些人群的購(gòu)房門(mén)檻，促使31億平方米的剛需“蓄水池”開(kāi)閘放水。

??在34個(gè)城區(qū)接近過(guò)超過(guò)300萬(wàn)的城市中，租賃人口總量大約8700萬(wàn)，相關(guān)住房需求超過(guò)26億，占105個(gè)城市試點(diǎn)總量的比例超過(guò)八成。

??尤其是對(duì)于集聚了大量外來(lái)租賃人口的上海、深圳而言，配售型保障住房建設(shè)的發(fā)展，意味著千萬(wàn)級(jí)人口的住房需求釋放，將為城市帶來(lái)巨量的住宅項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)空間。

??一個(gè)重要的趨勢(shì)是，銷售型保障房建設(shè)的加快，將推動(dòng)新房銷售進(jìn)入“雙軌制”發(fā)展新階段，對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展的影響更為深遠(yuǎn)。在行業(yè)銷售規(guī)模縮量，企業(yè)追求盈利確定性的當(dāng)下，銷售型保障房也將為企業(yè)帶來(lái)更多新的投資機(jī)會(huì)。