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??消化房地產庫存是大多數城市現在面臨的難題，合肥恰好相反，房地產市場去化周期過短亮起了紅燈。去化周期過短意味著房價也拉響了上漲的警笛。

??2月25日下午，合肥市委書記虞愛華主持召開合肥房地產開發企業座談會。會議介紹了合肥市當前房地產市場有關情況，16家房地產企業代表圍繞加強收儲土地管理、延長地塊公告時間、擴大房票使用范圍、優化住宅設計導則、完善公共服務配套、建設高品質住宅、提升物業安全管理水平、參與“三大工程”建設等方面內容，提出了意見和建議。

??這次會議的信息量大。不僅通報了2023年合肥全市房地產開發投資1524億元，居全國40個重點城市第16位，還提到了合肥全年土地溢價率15.4%，“房產保值力”為99.2，均居全國  第一位。更重要的是還提到了目前“合肥市區商品住宅去化周期不足6個月，其中部分區域不足5個月。”

??這意味著什么，已經不言而喻。2017年，住建部發文時提到：各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

??去年，合肥全市房地產成交面積超2100萬平方米，房地產開發投資超1500億元，同比增長4.6%、增速創近6年新高，房產保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列。

??合肥方面表示，接下來將進一步提升政策供給的精準和精細，堅持安置必須前置，原則上實行貨幣化安置。目前已制定房票安置全市域流通辦法，計劃搭建統一平臺、統一房票樣式、實行統一兌付，真正讓群眾、企業、政府都受益。

??針對合肥市區商品住宅去化周期不足6個月，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“主要原因是供應明顯減少，開發商新增樓盤批售動力減弱，整體市場情緒弱化，開發商去化主要以在銷售樓盤為主。此外，合肥市中心區大戶型的改善消化較好。”

??易居研究院研究總監嚴躍進認為：“這與合肥近幾年高科技產業導入有著關系，對合肥房地產消化能力較強。另外年輕人的導入，對樓市的支撐力度也較大。

??這次會議，合肥還強調，房地產既是事業，也是產業。要深入貫徹習近平總書記關于住房工作的重要指示批示精神，準確把握中央經濟工作會議部署要求，主動識變應變求變，因時因地精準施策，把握好“時度效”，持續保持房地產市場平穩健康發展。要支持剛性和改善性住房需求，健全“保障+市場”供應體系，強化人、房、地、金融要素聯動，積極構建房地產發展新模式。要創建一流營商環境，要求房地產企業守法經營、誠信經營、創新經營。

??去化周期位列“最短十城”

??房地產市場交易、發展，和人口息息相關，流入人口是支撐一個房地產和房價的一個重要因素。合肥全市實有人口1253萬人，人口凈流入居全國城市前列。2023年，合肥城區總人口達到650.4萬，邁過500萬人門檻，成為特大城市。

??根據易居研究院的統計，合肥2023年商品住宅成交面積在“金三銀四”達到單月成交峰值，其中3月成交65萬平方米、4月成交70萬平方米。5月份開始逐月回落，最低的7月和8月僅成交29萬平方米和30萬平方米。受年末利好政策影響，最終全年成交497萬平方米。

??一位長期關注合肥市場人士表示，2023年“小陽春”樓市去化較快，與之前疫情積累的需求釋放、低限價樓盤及高性價比樓盤供應、返鄉置業需要等有關。

??另從存銷比來看，截至2023年12月，合肥存銷比為12.3個月，躋身百城存銷比最短10個城市之一。累計庫存來看，2023年全年月均庫存353萬平方米。

??“像合肥、杭州這類人口規模大、年輕人多的城市，整體樓市表現相對較穩定，庫存去化指標也會更健康。”嚴躍進表示。

??據合肥房地產交易網統計數據顯示，2023年，合肥市共出讓5252畝地塊，總攬金582.8億元，不過相比前兩年，土地供需縮量較為明顯。

??“此次座談會召開的背后，應該與即將拍賣的5宗地塊有關。”嚴躍進表示，座談會的召開讓企業認識到合肥房地產市場是健康的，鼓勵企業拿地，優化營商環境，穩定開發投資企業預期。

??根據計劃，暫定于2月29日合肥有5宗地塊拍賣，共計約240.06畝。包括4宗居住用地和一宗商務金融用地。

??此次參與座談會的16家開發企業包含央企、地方國企、民企，主要是當前市場上擁有項目體量較大的公司。合肥大學房地產研究所咨詢專家凌斌認為，根據土地交易數據來體現一座城市的“房產保值力”有一定的合理之處，土地交易金額高、面積大，降價和兜底地塊交易少，說明開發企業的利潤更多，交易積極性更大。

??市場被看好

??“單價整體降了1000元到2000元這樣，每個區域下降情況不一樣。”一位主要在包河區從事房地產中介交易的人士表示，濱湖區下降比例高一些，經開區和包河區微降，瑤海區和新站區幾乎沒下降，其他區域具體不清楚。

??據大皖新聞報道顯示，自去年6月份以來，合肥二手房價格已經連續8個月環比下降，新房僅在10月環比有輕微上漲。

??2月23日，國家統計局發布今年1月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。合肥1月新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比雙降。其中，新房價格環比下跌0.6%，二手房價格環比下跌1.1%。

??分戶型看， 1月合肥144平方米以上大戶型新房銷售價格環比下跌1.4%，跌幅最大；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價格環比分別下跌0.3%、0.4%。

??144平方米以上大戶型二手房銷售價格環比下跌1.5%；90~144平方米中等戶型和90平方米及以下小戶型銷售價格環比均下跌1%。

??值得關注的是，目前合肥區域板塊呈現冷熱不均情況，熱點區域的新樓盤價格突破4萬元/平方米，非熱點板塊的房價則降至1.5萬元/平方米也較難成交。

??合肥新房市場還出現了“項目分化”現象。同一個熱點區域內，有的大戶型洋房項目推出即售出，表現搶手，但小戶型或者產品力不強的項目則相對難賣出價格。

??據不完全統計，2024年合肥將有超過30個純新盤項目入市，其中不乏龍湖、保利發展、越秀、中交等品牌房企開發的項目。

??對于2024年合肥樓盤去化預期，嚴躍進認為：“總體還是被看好的，年輕人的導入以及房價相對不是特別高，市場表現會更活躍，可能像上海等一線城市去化反而會偏弱一些。”