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??繼廣州之后，佛山新樓盤(pán)的戶型使用率也在不斷創(chuàng)新高。

??即將在12月出讓的佛山市禪城區(qū)輕工路北側(cè)、東鄱三路東側(cè)地塊，出讓文件中提到該地塊“套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的30%時(shí)，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積折半即為套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積”。這意味著，未來(lái)戶型最高使用率有望突破至130%。

??與此同時(shí)，10月底，南?？毓陕?lián)合體以約16.4億元的底價(jià)成功競(jìng)得桂城桂瀾路西側(cè)的“六畝圍”地塊，出讓文件中也有類似的規(guī)劃條件。而在此之前，佛山樓盤(pán)的戶型陽(yáng)臺(tái)面積占比最高為20%。

??吸引開(kāi)發(fā)商拿地

??今年5月，佛山發(fā)布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地將套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限，從原先的套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%，并取消了對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深和面積的限制等條款。

??10月底，佛山再發(fā)布9條樓市新政，強(qiáng)調(diào)“支持房地產(chǎn)企業(yè)在不改變?cè)?guī)劃條件的前提下，按程序調(diào)整項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化戶型、公共服務(wù)、公共空間等，滿足改善性住房需求，提高居住環(huán)境品質(zhì)”。

??“佛山通過(guò)提高戶型使用率的設(shè)置，旨在激發(fā)房企拿地的積極性，以增加土地出讓金?！?佛山中原研究中心負(fù)責(zé)人謝然鋒分析道。

??今年1~10月，佛山土地市場(chǎng)明顯收縮，多宗住宅用地拍賣被延期或取消。以10月為例，雖然成功出讓了5宗住宅用地，但全部以底價(jià)成交，且央企和國(guó)企依然是拿地的主力軍。中指研究院的報(bào)告分析，當(dāng)前房企在佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要策略仍以消耗庫(kù)存為主，拿地積極性偏低，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐漸回暖，房企才會(huì)重新補(bǔ)倉(cāng)。因此，年內(nèi)土地市場(chǎng)的出讓地塊預(yù)計(jì)仍將以底價(jià)成交為主。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山的做法與廣州相似。參考廣州的經(jīng)驗(yàn)，放寬政策有助于提振開(kāi)發(fā)商的拿地積極性，間接降低房?jī)r(jià)，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力，提升購(gòu)房者信心。

??不過(guò)，李宇嘉也提醒，雖然這一新政有其積極作用，但可能會(huì)對(duì)已入市的項(xiàng)目造成不公平，特別是新地塊周邊的競(jìng)品項(xiàng)目，去化壓力將加大。規(guī)劃政策的不連續(xù)性和隨意性可能讓原開(kāi)發(fā)商面臨額外的市場(chǎng)壓力。

??謝然鋒表示，部分新地塊的戶型使用率最高可提升至130%，這些項(xiàng)目均被指定為佛山第四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目。目前，盡管佛山五區(qū)均有試點(diǎn)項(xiàng)目，但并非所有地塊都有此特權(quán)，大多數(shù)項(xiàng)目仍需滿足一定的先決條件。例如，南控桂城六畝圍項(xiàng)目位于城市核心區(qū)，客戶需求旺盛，而禪城城建東平云谷地塊則擁有江景資源。當(dāng)前，市場(chǎng)上大多數(shù)新盤(pán)的使用率仍控制在120%以內(nèi)，因此產(chǎn)品的革新將是漸進(jìn)的，并不會(huì)立刻大范圍普及，此舉暫時(shí)不會(huì)成為常態(tài)。

??高使用率贏得市場(chǎng)

??戶型優(yōu)化無(wú)疑為樓盤(pán)去化帶來(lái)了更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??今年入市的保利天瓚、保利江縵、保利湖映瑯悅、龍湖御湖境、萬(wàn)科璞悅山、電建嶺南華曦府等樓盤(pán)，都憑借超高使用率成為市場(chǎng)亮點(diǎn)，部分產(chǎn)品的戶型使用率甚至超過(guò)100%，備受購(gòu)房者青睞。以龍湖御湖境為例，所有產(chǎn)品的使用率均超過(guò)100%，最高達(dá)105%，全盤(pán)超過(guò)400套房源在短短4個(gè)月內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了極速清盤(pán)。

??謝然鋒稱，盡管新規(guī)戶型對(duì)加速去化有所幫助，但這種效果更多是由項(xiàng)目位置、價(jià)格、產(chǎn)品等多重因素疊加的結(jié)果，不能單純歸功于新規(guī)本身。至今，在新規(guī)出臺(tái)后拿地建設(shè)并開(kāi)售的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，而且佛山住宅用地的供應(yīng)也相當(dāng)有限，這意味著高使用率的新產(chǎn)品不會(huì)大規(guī)模集中投放市場(chǎng)。

??“對(duì)于舊規(guī)下的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果缺乏其他獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，唯一的選擇就是通過(guò)降價(jià)來(lái)加速去化?！狈鹕侥硺潜P(pán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，他們的項(xiàng)目屬于舊規(guī)產(chǎn)品，一旦客戶看過(guò)市場(chǎng)上的新樓盤(pán)，往往會(huì)驚嘆于新戶型設(shè)計(jì)的差距，因此只能通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引購(gòu)房者。但如果新產(chǎn)品的戶型繼續(xù)迭代，他們的項(xiàng)目可能會(huì)被市場(chǎng)逐步甩開(kāi)，戶型落后至少兩代。

??“新規(guī)項(xiàng)目的出現(xiàn)無(wú)疑會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這些新產(chǎn)品不僅在空間利用上更高效，戶型設(shè)計(jì)也更加創(chuàng)新，更能滿足購(gòu)房者的需求。”謝然鋒補(bǔ)充道，對(duì)于持有老舊房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，置換需求將會(huì)加速。但是，對(duì)于一些使用率低、地段不佳或設(shè)計(jì)老舊的二手樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，交易將變得更加艱難。