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??2023年以來，土地成交面積大幅下滑，加之市場調整期房企開工和推盤意愿大幅降低，多數城市項目供應急劇萎縮。

??CRIC統計的全國2023年至2024年上半年成交的含宅地塊開工、開盤情況來看，重點23個城市整體開工率46%，除一線城市外，二線部分城市拿地后不開工的現象普遍存在。

??進一步來看，重點23城2023年至2024年上半年成交宅地的開盤率下降至38.6%，比開工率下降7個百分點。

??在當前市場持續筑底、投資謹慎的背景下，開發企業推盤意愿十分低迷，能夠快速開工到開盤的項目盈利空間基本相對充裕，而盈利空間大的項目多位于成熟板塊，一線城市確定性更高。

??在止跌企穩的大趨勢中，未來城市供應層面或因為土地成交的大幅下滑、開工開盤意愿較低面臨緊缺的態勢，從而影響新房成交增長。

??2023年以來土地市場成交規模持續萎縮、且市場整體走弱。

??CRIC對全國2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下簡稱“23-24H1成交宅地”，如無特別說明，均以此區間為統計范圍）開工、開盤情況進行統計，數據顯示，重點23個城市整體開工率46%，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開工現象凸顯，不同城市的開工率存在巨大差異。

??1、23-24H1成交宅地整體開工率46%，開工兩極分化嚴重

??CRIC統計的23個典型一二線城市開工率差異顯著，一線城市的開工率達到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。

??也就是說，目前除了一線城市，土地成交一年半以后的開工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市，長久不開工成為常態。

??從區域角度看，長三角、珠三角的地塊開工率分別為54.2%和51.4%，幾乎齊平且明顯領先于其他區域，環渤海成交地塊開工率為44.%，中西部成交地塊開工率最低，較其他三個區域斷崖式下跌，僅有27.4%。

??具體城市來看，開工率大于80%的城市占比接近兩成，北京、上海、深圳和杭州開工率均大于80%；其次有7個城市開工率在50%-80%，包括廣州、合肥、福州、天津、廈門、蘇州、長沙；另外有超過35%的城市開工率都低于30%，兩極分化情況嚴重。

??2、重點城市開盤率39%，北京開盤率85%大幅領先

??重點23城23-24H1成交宅地的開盤率進一步下降至38.6%，與開工率相比下降7個百分點。其中，一線城市開盤率67.9%，比二線城市高出近33個百分點；從區域來看，長三角開盤率較高為47.8%，珠三角和環渤海均為38%，明顯高于中西部區域。

??以開工開盤率的分布情況來看，開發商目前在重點城市、長三角珠三角區域的投資更加積極。

??重點城市開盤和開工率也呈現出較大差異。

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥和廈門7個城市的開工率和開盤率都超過50%，其中上海、杭州和合肥截止至11月末商品住宅的去化周期在15個月以內，與其他城市相比較短，也是這些城市開工開盤相對活躍的原因之一。但同為重點二線城市，鄭州、長春等開工、開盤率均較低，不足20%。

??總體來看，項目的開工、開盤率受到城市市場活躍程度低、庫存高企、城投不斷“托底”以及開發商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開發商的資金將直接影響到項目能否正常推進。

??過去在追求規模和高周轉發展周期，部分高地價地塊即便“虧本”也要開盤，一方面是追求流量和規模，另一方面是市場仍能采取走量策略。

??當前市場持續筑底、投資謹慎之下，企業拿地多位于核心城市核心地塊，且推盤意愿十分低迷，且能夠快速開工到開盤的項目盈利空間基本相對充裕。

??1、地價房價比平均0.47，各能級房價地價均有萬元價差

??CRIC統計了23-24H1成交宅地已售項目的地價房價比和房價地價差，樣本項目的地價房價比平均值為0.47，房價地價差為14834元/平方米，整體有一定盈利空間，但不同項目盈利所需要的價格空間大有不同。

??整體來看，樣本項目的地價房價比四分位值分別為0.37、0.48和0.56，地價房價比超過0.56的項目意味著未來盈利空間略有縮減；房價地價差四分位值分別為9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，價差在9322元/平方米以內的項目大多數盈利空間較窄。

??一線城市的平均房價地價差超過25000元/平方米，個別項目甚至超過50000元/平方米，加強成本控制的情況下，盈利的空間要高于二線和三四線城市，但是鑒于一線城市的平均地價房價比超過了0.5，土地成本在項目中的占比過高，且一線城市土地價格昂貴占用的資金成本也較高，可能對項目的回報率有一定影響。

??2、已開盤項目半數仍在銷售起步階段，但近四成已覆蓋土地成本

??盈利預期需要結合銷售情況，才能將預期轉換為現實。

??根據CRIC統計的23個重點城市23-24H1成交宅地中已開盤項目的銷售情況，按項目的已售建面占總建面的比例來看，有49%的項目銷售進度在三成以內，還處于首開或僅銷售了一期、二期的階段。

??從目前銷售額對土地成本的覆蓋程度來看，38%的項目銷售額未覆蓋土地成本的50%，24%項目銷售額覆蓋土地成本的進度為50%-100%，另外已有37%項目銷售額超過了土地成本，且5%的項目不但已經覆蓋土地成本，銷售額還超過了土地成本200%以上。

??除了土地成本以外，項目的盈利還需要考慮建安、管理、營銷、財務等各類成本，可以說目前只有銷售額超過土地成本200%的項目屬于已經“賺錢”的項目，其余項目都還需要持續銷售，進一步實現更大的銷售額。

??結合項目的銷售進度和土地成本覆蓋進度兩個維度，能將盈利空間與實現盈利的程度相結合，更好地體現項目是否真的“賺錢”。

??確切能夠實現“賺錢”的項目占比約為6.16%，有一定的“賺錢”可能性，但還需要持續銷售以落實盈利的項目占比為31.16%，另外還剩62.68%的項目，需要積極銷售促進盈利的落實。

??近一年已開盤且潛在盈利空間較大的地塊或項目整體呈現出三大特征：

??第一，市區的項目潛在盈利空間更大，占比達到六成，尤其是一線城市，市區項目地價房價比、地價房價差均充足；第二，以低總價、小面積項目為主；第三，一線城市剛需賺錢更易，二三線豪宅盈利潛力更大。

??從地塊位置來看，CRIC統計的超過800個已開售的項目中，整體以市區項目較多，占比接近六成，遠郊項目占比不足10%。由此可見，在市場止跌回穩的過程中，配套成熟、交通便利的區域資產抗風險能力更強，需求也相對集中，企業開盤意愿更高。

??相較之下，在一線城市，受到土地供應的影響，已開盤項目以郊區為主，占比達到59%，二線、三四線城市在核心區域開盤項目更多，占比分別為63%和59%。

??從靜態盈利能力來看，已開盤且盈利空間相對盈余的項目中，市區的項目占比達到55%，而在盈利相對緊張的項目中，市區占比同樣高達67%。

??這一方面說明市區項目相比郊區優勢更為顯著，購房預期和信心看高一線；但另一方面，也說明市區拿地也并不是“萬  能金牌”，一旦拿地價格偏高，未來市場價格不及預期之下，同樣存在銷售風險。

??從初始地塊出讓的總價段和面積段來看，目前已開盤且盈利空間相對充裕的項目主要為小面積、低總價地塊。其中面積段中，小于20萬平方米的項目占比達到89%；盈利空間較大的地塊總價也相對較低，其中5億元以下的地塊占比接近半數。

??此外，當按照地塊容積率將項目分為高端、改善和剛需三類來看，在一線城市容積率2.5以上的項目盈利潛力普遍更大，二線和三四線城市中，豪宅項目中盈利潛力大的項目占比超過60%。主要是因為低容積率地塊往往位于遠郊區域，樓板價較低、項目的地價房價比保持在低位，盈利潛力得以提升。

??從2023年到2024年上半年，土地市場成交規模持續萎縮，且地塊成交后的總體開工率極低，呈現未來新增供應不足的趨勢。

??在行業筑底修復的階段，房企推盤邏輯和過去已經發生了較大變化，企業更加謹慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過來賬且賺錢的項目才會推盤入市，短期內房企拿地、開盤謹慎趨勢較難逆轉。

??對于于開工率較低的城市而言，更重要的是把控后續土地的入市節奏，以及進一步督促已拿地項目的開發，避免出現“浪費”的現象，而這些城市也亟需擺脫對土地財政的依賴。