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??“連續出現虧損，現已難以為繼”。

??最近，海南物管集團股份有限公司（以下簡稱“海南物管集團”）政協小區物業服務中心在小區張貼公告稱，由于連年虧損，物業服務至今年12月份底退出小區物業管理工作。并稱“相關情況已報備轄區政府部門”。

??“小區總建筑面積，物業管理員工人數……”11月14日上午，海南省物業管理協會會長張啟云拿起桌上的計算器“噼里啪啦”算了一通說，“那肯定得虧！”

??但在采訪中，該小區受訪業主并不相信物業“連續虧損，難以為繼”的說法。“業主與小區物管相處還算融洽，雖然彼此在微信群里也有爭論，但并沒有什么大的矛盾沖突。”一王姓業主向記者表示，物業公司不可能存在連年虧損的情況。

??張啟云認為，海口小區物業費標準，根據管理規模大小與服務標準平均1.8~2.8元/平方米為未來主流趨勢。“通常情況下，小區規模越大，物業服務成本越低，以體量10萬平方米的小區為例，1.5元至1.8元/平方米的物業收費標準，企業可以低服務標準生存下去；低于1元/平方米的，企業都很難存活。”并不是規模小的小區享受不到好的物業服務，智能化的連片管理模式或能破解這一難題。

??據了解，海南現有4600多個小區、2600多家物管企業，全省仍有不少的小區屬于“三無”小區。

??物管集團因虧損要退出小區

??“由于小區相對較小，物業收費標準較低，人力、物力成本逐年上升，導致收不抵支，連續出現虧損，現已難以為繼。”

??11月1日，海南物管集團政協小區物業服務中心在該小區電梯口張貼了一份《關于退出小區物業服務的公告》。該公告稱，物管公司決定于2023年12月31日正式退出小區物業管理服務工作。

??對于該小區物業遺留問題的處理，上述公告表示，該情況已向轄區政府部門進行了報備，并提前通告小區業主，建議小區業主盡快聘請新的物業管理公司進駐；對于業主已預繳2024年物業費的，該公司將移交給新的物業公司或辦理退費，對于未交清今年12月份以前物業費的，業主需盡快到物業處結清。

??該公告張貼后，有人將其上傳至社交媒介平臺，引起了外界的關注。

??11月13日下午，記者前往海口政協小區了解情況。

??該小區位于海口市中山南路與椰海大道交會處，整個小區占地面積并不大，由兩棟高層建筑和一排臨街鋪面組成。小區工程竣工標志牌顯示，項目于2014年8月開工，竣工時間為2017年6月，建設單位為“海南發展控股置業集團有限公司”。

??“我們大概是2018年入住的，一共兩棟樓，住戶不到200戶。”業主王先生告訴記者，物業公司要退出小區物業服務的通知，他們也都看到了，“實話實說，小區物業服務還算可以，雖然業主此前也因為停車等問題，在業主群里與物管人員有過爭論，但總體來說沒什么大的矛盾，彼此相處還算融洽。”

??“物業公司說因為連續虧損要退出小區，我認為這不是主要原因。”王先生稱，假如外面的物業公司來做，只要控制好成本也同樣會掙錢。記者在走訪過程中，其他業主也持這一觀點，他們不相信小區物管“連續虧損要退出”的說法。

??業主稱“虧損”不是退出主因

??記者從該小區一知情人士處了解到，小區住宅基本上是同一建筑面積的戶型，每戶建筑面積約為128平方米，住戶187戶，入住率達到80%以上。

??記者另從物業服務中心了解到，目前該小區純生活用房物業服務收費標準為1.2元/平方米/月，營業性用房和辦公商住用房物業費標準為2.1元/平方米/月。

??該小區私家固定車位服務費為20元/輛/月，露天停車場固定車位為90元/輛/月，地下停車庫210元/輛/月。其中，小區私家固定車位占比較多。

??如果僅以187戶計算，住宅物業面積約為2.4萬平方米，住宅部分每月物業費收入不足3萬元。如果算上臨街商鋪物業費及泊車費等，該小區每月物業收入也僅4萬元左右。

??記者還了解到，目前，該小區物業服務中心一共3名工作人員：一名負責人、一名電工及一名財務兼客服。而小區保安和保潔屬于外包，外包工作人員為8名左右。

??記者也就小區物管要主動退出等相關事宜，向海南物管集團方面提出了采訪要求。但截至記者發稿時，尚未得到對方的正式答復。

??海南物管集團（原海南海航物業管理股份有限公司）成立于2000年4月，注冊資金1.436億元。據其官方網站介紹，海南物管集團業務涉及全國32個省市及地區，是海南省本土規模最大、產業集成度最高，以及“中國物業”“中國團餐”雙百強服務企業。

??小區物管難題如何破解？

??“按照小區物業管理服務面積及對應的工作人員配備，怎么算都是虧損的。”11月14日上午，張啟云接受記者采訪時，拿起桌上的計算器算了一通后說。

??張啟云告訴記者，物業公司的主要營業收入是物業管理服務費（包括9項構成），這些收入基本上都很透明。他表示，在海口，物業公司主動退出小區的情形在未來還會陸續增多。

??“通常情況下，物業公司在進駐小區前，都有一個最基本的測算。但是一紙合同最長10~20年之久，究竟能不能做？”張啟云稱。

??“其實，造成小區物管成本增加的因素很多。”張啟云舉例稱，比如小區供水供電問題，截至目前，海南全省“抄表到戶”，包括重點城市海口、三亞的覆蓋率仍很低，“原本是供電、供水企業應該承擔的事，卻轉嫁給了小區物業公司，造成人力成本大大增加。”

??“一般來講，小區規模越大，物業成本越低。”張啟云表示，以10萬平方米建筑體量的小區計算，物業費在1.5~1.8元/平方米，物業公司低標準服務可以生存下去；10萬平方米以下的小區，且物業費低于1元/平方米，物管企業就難以為繼了。

??張啟云告訴記者，海口5萬平方米以下的小區（包括老舊小區）占比較大，除物業費以外的公共能耗據實分攤，據前些年的抽樣調查數據，平均收費為0.75元/平方米。

??張啟云稱，由于小區規模較小，加上物業服務收費較低，許多小區并沒有真正意義上的物業服務，“最多是請一兩個上了年紀的人看大門。”

??“我認為，海口小區物業收費標準2.8元/平方米左右，從服務標準和服務水平上為科學的定價，也是未來主流趨勢，那些接送機、遞毛巾等不叫‘物業服務’，而是‘特邀服務’。”張啟云說。

??那么，小規模小區的物業服務難題怎么破解？張啟云也給出了答案。

??他提出“連片智能管理”方案，即“共享管家”模式，由有實力的物管企業牽頭，將地理位置相近的小規模小區實行連片管理，充分運用智能化平臺手段，在小區安保、保潔、維修、維護等人力進行合理調配，實現資源共享。

??“這樣既提高了工作效率，也大大節約了人力成本，用戶也可享受更好的物業服務體驗。”張啟云說。