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??日前，建銀國(guó)際就正榮地產(chǎn)2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布點(diǎn)評(píng)研報(bào)，建銀國(guó)際認(rèn)為，正榮地產(chǎn)核心利潤(rùn)率在同業(yè)中處于合理水平，預(yù)期正榮將在2021年底前達(dá)到三條紅線的“綠檔”，并認(rèn)為正榮的管理層一直較為務(wù)實(shí)，在財(cái)務(wù)安全和盈利增長(zhǎng)之間尋找平衡。維持正榮地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)的弱勢(shì)情緒，給予正榮地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)為6.00 港元。

??建銀國(guó)際研報(bào)要點(diǎn)有：

??2021年上半年業(yè)績(jī)：在出售商管和公司財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善的推動(dòng)下正榮實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁的盈利增長(zhǎng)。受出售正榮商管而錄得稅前人民幣 8.53 億元處置收益的帶動(dòng)，歸母核心利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 32% 至人民幣 12 億元。收入增長(zhǎng) 10% 至人民幣 16 億元，毛利率下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。 營(yíng)銷及行政費(fèi)用率相對(duì)于去年同期的低基數(shù)上升1.1 個(gè)百分點(diǎn)。而由于贖回美元債券及捐贈(zèng)相關(guān)的費(fèi)用增加，其他費(fèi)用增加至人民幣 3.82 億元。整體而言，核心利潤(rùn)率在同業(yè)中處于合理水平。

??財(cái)務(wù)狀況改善：正榮的凈負(fù)債率降低7.5個(gè)百分點(diǎn)至57.2%，非受限現(xiàn)金與短債比保持在1.7倍，資產(chǎn)負(fù)債率改善了4.2個(gè)百分點(diǎn)至72.4%，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步穩(wěn)固。我們預(yù)期正榮將在2021年底前達(dá)到三條紅線的“綠檔”。2021年上半年平均融資成本由6.50%改善至6.35%。期內(nèi)，其他借款占比由6%下降至5%。

??務(wù)實(shí)的管理：正榮的管理層一直較為務(wù)實(shí)，在財(cái)務(wù)安全和盈利增長(zhǎng)之間尋找平衡。考慮到正榮的戰(zhàn)略重心在一、二線城市及其對(duì)公開土地市場(chǎng)的高度依賴，我們認(rèn)為約20%的毛利率和單位數(shù)的歸母核心利潤(rùn)增長(zhǎng)是合理且可持續(xù)的。

??基于土儲(chǔ)略有上升，我們相應(yīng)地調(diào)高資產(chǎn)凈值，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為6.00 港元，以反映地產(chǎn)板塊較弱的市場(chǎng)情緒。