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??3月30日晚，新城控股（601155.SH）披露2021年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計(jì)銷售面積約2354.73萬平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64 %；報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長17.23 %。

??同時(shí)，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。截至報(bào)告期末，新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

??長期以來，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。根據(jù)年報(bào)，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座。

??公司保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。2021年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。

??在這一穩(wěn)固基本盤面的支撐下，面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發(fā)展、維護(hù)投資者利益，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)、高管在二級(jí)市場(chǎng)購買公司債等。披露2021年年報(bào)之際，新城控股同時(shí)公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

??在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股圍繞“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)，保障企業(yè)經(jīng)營面安全，憑借核心能力的確定性應(yīng)對(duì)不確定性。新城控股集團(tuán)董事長王曉松表示，公司聚焦十年戰(zhàn)略，堅(jiān)持長期主義，戰(zhàn)術(shù)聚焦當(dāng)下，確保穩(wěn)健經(jīng)營；若有機(jī)遇窗口，必定順勢(shì)而為。

??輕重并舉，2022商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)105億

??依托雙輪驅(qū)動(dòng)這一獨(dú)特經(jīng)營模式，新城控股商業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，商業(yè)板塊作為公司第二增長曲線持續(xù)進(jìn)階。

??年報(bào)顯示，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元，同比增長51%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.64%。惠譽(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城旗下購物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

??尤為值得一提的是，2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報(bào)顯示，2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，約為139.36%。

??在商業(yè)拓展方面，新城控股堅(jiān)持“輕重并舉”戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，既能不斷擴(kuò)大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進(jìn)一步強(qiáng)化吾悅商業(yè)管理品牌形象。數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng)32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。

??公司2021年全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座。截至2022年3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到189座，進(jìn)駐全國135個(gè)城市。其中85%的吾悅廣場(chǎng)布局于“十四五”19 個(gè)城市群，覆蓋全國GDP80%區(qū)域，服務(wù)所在城市80%的主流消費(fèi)人群，形成規(guī)模效應(yīng)。

??據(jù)悉，新城控股也披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為105億元。

??“三道紅線”邁入綠檔

??在土地市場(chǎng)，2021年，新城控股保持合理投資強(qiáng)度，在確保現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)布局。充裕的土地儲(chǔ)備也為公司后續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障，截至2021年末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米， 其中一二線城市占比37%，長三角強(qiáng)三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域占比達(dá)37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比63%。

??公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。2021年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。

??截至報(bào)告期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正；公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。2021年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)22.73%，位于行業(yè)前列。

??過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大。在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化。報(bào)告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。公司通過適當(dāng)?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，響應(yīng)國家降杠桿、穩(wěn)預(yù)期的號(hào)召。報(bào)告期內(nèi)，公司成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%，標(biāo)志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司在推動(dòng)綠色企業(yè)運(yùn)營和實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑。

??值得一提的是，上市以來，新城控股首次披露了其合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債，公司財(cái)務(wù)更加透明。根據(jù)2021年年報(bào)，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債僅為115.13億元。

??堅(jiān)守底線思維

??面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，新城控股致力于用核心能力的確定性應(yīng)對(duì)不確定性。

??在評(píng)級(jí)方面，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評(píng)級(jí)，目前惠譽(yù)和標(biāo)普的長期發(fā)行人評(píng)級(jí)均為“BB+”，穆迪的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業(yè)較高評(píng)級(jí)水平。中誠信國際和聯(lián)合資信均維持新城控股主體及相關(guān)債項(xiàng)的AAA評(píng)級(jí)。此外，去年7月，中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評(píng)級(jí)上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定。

??2022 年以來，公司住宅項(xiàng)目銷售狀況逐月好轉(zhuǎn)，吾悅廣場(chǎng)作為優(yōu)質(zhì)投資性物業(yè)，其租金收入的持續(xù)增長為公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定提供支撐。公司堅(jiān)守底線思維，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還公開市場(chǎng)債券本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。

??今年2月，新城控股發(fā)布公告稱，基于對(duì)自身價(jià)值及未來發(fā)展的信心，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。而早在去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。 

??3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

??3月18日，新城控股則再次發(fā)布公告稱，基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，同時(shí)為了積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，切實(shí)保護(hù)投資者利益，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場(chǎng)所交易規(guī)則，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。

??3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。