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??自2022年11月以來，支持房企融資的政策不斷，房企能否真正走出低谷期，關鍵在于融資。

??進入2023年，融資端支持政策還在不斷釋放，比如1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。

??優質房企融資“窗口期”已至，但多數房企融資難的基本面沒有得到改善，尤其是中小房企和已出險房企。

??CRIC數據顯示，2022年全年房企融資總量同比減少近4成。與此同時，2023年，仍然是房企“償債年”，房企債務到期的壓力依舊非常的巨大。

??2022年，房企融資有多難？

??CRIC數據顯示，100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。2016年以來，全年融資總規模首次低于1萬億元。

??從歷年典型房企融資總量來看，2021年出現了近五年來首次負增長，融資總量13274億元，同比下降了25%。進入2022年融資規模的下滑趨勢仍在擴大，全年融資總規模較去年繼續擴大13個百分點至38%。

??2022年前8月單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度均超過了50%。

??但隨著11月諸多融資利好政策出臺，房地產融資行情年末“翹尾”，融資端出現一些積極信號。數據顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，達到全年單月最高，環比上升85%，同比上升33%。

??但未來房企融資規模能否持續回升，還要看政策的持續落地與利好傳導的效果。

??值得注意的是，2022年整體融資成本迎來結構性下降，全年100家房企新增融資成本為4.23%，較2021年下降了1.15個百分點。這與房企境外融資大規模減少以及優質民企發債占比走高有關，2022年，招商蛇口、萬科、華潤、首開和中海這5家房企融資總量占比達到了36.5%，結構性拉低整體融資成本。

??過去一年，更多的房企轉向了境內融資，海外融資基本上從此和中國房企說“再見”。

??從融資結構來看，2022年境內債券融資占比最高，達到了71%，但是從融資量來看，2022年房企境內債權融資同比下降了10%到5870億元。而境外債權融資下降尤為明顯，同比下降了69%至1080億元。

??2022年企業發債金額4524億元，同比下降28%。其中，境內發債3588億元，同比下降1%；而境外發債同比大幅下降64%到935億元，占比同比下降了21個百分點至21%。

??房企境外債違約事件，信用危機進一步影響境外資本市場信心，房企境外融資陷入“冰封”。

??年初是房企境外發債窗口期，融資總量較高，7月因富力完成了海外債的重組發行了344億元的新票據而短暫回升，隨后10月首次出現了單月沒有房企進行境外債權融資的情況。11月和12月僅保利置業和龍湖獲得了境外貸款。

??短期內，房企境外融資仍將維持較低水平。

??2022年以來央企、國企及優質民企成為了融資主力。

??首先看融資占比，2022年央國企融資占比在60%-90%左右，而2020年，央國企融資占比長期在20%-40%左右，自2021年8月，央國企融資占比明顯提升，融資占比提升至60%-80%的水平。

??優質民企也有發債，2022年發行新債券的民營（含混合所有制）房企共有13家，發行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業、旭輝以及新城，這些企業也是率先受益的民營房企。

??對于大多數民營房企來說，融資依然困難重重。

??2021年8月以來，民營房企融資規模斷崖式下跌，此后陷入長達16個月的低迷期，這期間有13個月融資規模不足300億元，2022年10月單月甚至不足40億元。

??未來多數民營房企融資狀況能否有明顯改善，仍需看政策的覆蓋面以及后續落地情況。

??2023年，仍然是房企“償債年”。

??CRIC監測數據顯示，2023年前三季度，房企將迎來一波大規模償債潮，到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。其中，境內債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。

??償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分之后約有916億元，環比增加476%。

??2021年以來，房企發債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態。值得注意的是，在這波到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達到了73%，部分民企的償債壓力仍然非常大，違約事件還有可能被曝出。

??隨著“金融16條”出臺，房企的信貸以及債券的合理展期都得到了政策支持，到期壓力得到緩解，房企也相應得到一些喘息機會，但仍難解決本質問題，后續仍需積極推動民營房企融資恢復，并積極促進銷售回暖。

??2023年，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將進一步改善，房企應積極抓住融資窗口期。

??未來，股權融資或將成為房企融資的重要渠道，更多上市的優質房企或將通過增發、配股融資，既能緩解企業融資困境，又能降低整體負債率水平，一定程度上降低企業償債風險。

??在融資環境進一步防松的情況下，房企真正的脫困，還需要依靠銷售和經營層面的改善。