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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文） 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，11月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有9個(gè)和0個(gè)，比上月均減少2個(gè)；同比上漲城市分別有20個(gè)和2個(gè)，比上月分別減少3個(gè)和1個(gè)。

??整體來(lái)看，各線城市房?jī)r(jià)依舊承壓，延續(xù)降勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，三線城市下降0.4%；同比方面，一二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%，三線城市同比下降1.6%。

??新房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少

??從各城市表現(xiàn)來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月上海環(huán)比漲幅0.6%，位列漲幅第一位；昆明以0.5%的漲幅位列第二；杭州和天津以0.4%的漲幅并列第三位。南寧和南京以1%的環(huán)比跌幅居首，揚(yáng)州、廣州和大連環(huán)比跌幅達(dá)0.9%。

??當(dāng)前，房?jī)r(jià)指數(shù)上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，政策持續(xù)力減弱，市場(chǎng)情緒底部徘徊或許依然是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足的重要因素。

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年9月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策133次，創(chuàng)下年內(nèi)新高，10月降至88次，11月降至81次，政策刺激頻次及力度均有所減弱。

??不過(guò)，在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，說(shuō)明各地主動(dòng)讓利，有助于購(gòu)房成本下降，反過(guò)來(lái)也體現(xiàn)了以?xún)r(jià)換量策略的落實(shí)。

??根據(jù)易居研究院測(cè)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-0.7%。環(huán)比數(shù)據(jù)總體跌幅維穩(wěn)，沒(méi)有擴(kuò)大，也說(shuō)明樓市復(fù)蘇向好的基礎(chǔ)在變好，而同比跌幅數(shù)據(jù)有所擴(kuò)大，與此前環(huán)比下跌帶來(lái)的累計(jì)效應(yīng)有關(guān)。

??此外，易居研究院指出，近期包括成都、長(zhǎng)沙等城市土地拍賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，一些溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊明顯增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)向上向好的動(dòng)力在持續(xù)增強(qiáng)。

??易居研究院建議，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，要做好年底銷(xiāo)售的沖關(guān)。各地的一些價(jià)格調(diào)整，要主動(dòng)用好以?xún)r(jià)換量策略，提振銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同時(shí)，對(duì)于土地市場(chǎng)地價(jià)企穩(wěn)向好、一線城市購(gòu)房政策進(jìn)一步放松等，要解讀好，真正引導(dǎo)預(yù)期穩(wěn)定，持續(xù)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

??二手房?jī)H杭州環(huán)比持平，其余城市均下降

??二手住宅價(jià)格方面，上漲城市數(shù)量為零，除杭州環(huán)比持平外，其余城市均有所下降。其中，徐州環(huán)比跌幅多達(dá)1.8%。值得注意的是，一線城市中的上海、深圳和北京的環(huán)比跌幅分別為1.5%、1.5%和1.4%，下跌跨度處于70城前列。同比方面，僅成都、和三亞2個(gè)城市仍處于上漲態(tài)勢(shì)。

??關(guān)榮雪指出，杭州于10月松綁限購(gòu)，對(duì)拉動(dòng)購(gòu)房者入市產(chǎn)生了持續(xù)性的利好效果。而大部分城市二手房市場(chǎng)下行壓力持續(xù)突出，掛牌量增速明顯高于需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)承壓。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前二手房沒(méi)有出現(xiàn)上漲的城市，說(shuō)明壓力比較大，既比歷史上各年份的壓力要大很多，也比新房的壓力要大很多。但反過(guò)來(lái)，也說(shuō)明各地二手房普遍在降價(jià)交易，二手房在經(jīng)歷去價(jià)格泡沫的過(guò)程，屬于二手房供求關(guān)系變化下的正常表現(xiàn)。

??與此同時(shí)，各線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比、同比均呈降勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.4%，二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%。同比方面，一二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降2.9%、3.6%和3.9%。

??易居研究院指出，當(dāng)前二手房政策偏少，重心過(guò)多停留在“買(mǎi)”的層面上。第一，各類(lèi)購(gòu)房政策其實(shí)本身也覆蓋了二手房，但各地更容易理解為是新房政策，所以政策還需要進(jìn)一步挖掘和宣傳。第二，對(duì)于市場(chǎng)困境，不能停留在“買(mǎi)”的層面。現(xiàn)在主要問(wèn)題是“要賣(mài)的人比較多”。但此類(lèi)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)可控，因?yàn)椴糠秩速u(mài)了以后確實(shí)是想換房。這種堵點(diǎn)的打破，應(yīng)該成為當(dāng)前各地關(guān)注的重點(diǎn)，以提高政策精準(zhǔn)性。

??市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)回升

??值得注意的是，盡管目前市場(chǎng)情緒還處于底部，但就在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布的前一天，北京、上海相繼出臺(tái)樓市新策，宣布降低首套及二套房的首付比例，調(diào)降房貸利率，并對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。至此，四個(gè)一線城市均已完成對(duì)購(gòu)房政策的局部?jī)?yōu)化調(diào)整，以更好地滿(mǎn)足合理住房需求。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，北京、上海政策整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，但采取大幅度下調(diào)二套首付比，則明顯給出市場(chǎng)更大刺激，也向市場(chǎng)傳遞出拉動(dòng)樓市回歸穩(wěn)定的堅(jiān)定決心。

??關(guān)榮雪分析稱(chēng)，進(jìn)入12月份高層頻頻發(fā)聲，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房企金融支持，尤其是加大對(duì)民營(yíng)房企的融資支持力度，為市場(chǎng)信心回升注入動(dòng)力。而且京滬兩城也向市場(chǎng)釋放了強(qiáng)烈的積極信號(hào)，預(yù)計(jì)在利好政策的持續(xù)加持下，市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)回升。

??同時(shí)，業(yè)內(nèi)均認(rèn)為，近日北京、上海兩地的政策預(yù)計(jì)可起到積極作用，一線城市的復(fù)蘇將在明年有效帶動(dòng)更多熱點(diǎn)二三線城市復(fù)蘇。