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??民營房企融資環境或迎來本質轉變。

??11月21日，在2022金融街論壇年會上，三大金融部門針對房地產再次表態。

??證監會主席易會滿表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

??央行行長易綱明確，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。最近擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍內。

??與此同時，國家外匯管理局局長潘功勝表示，金融部門出臺了多項金融支持政策，這些政策較好地發揮了逆周期調節的作用，同時將堅持中央關于房地產市場發展的方針政策，堅持市場化、法治化原則，遠近結合，標本兼治，推動中國房地產市場健康、可持續發展。

??同日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會議強調，保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。

??在此之前，11月8日至11月14日，短短七天內連發三次金融端利好措施，從“第二支箭”到“金融十六條”，再到“銀行保函”置換部分“預售資金”，民營房企生存環境迎來實質性變化。

??政策發布以來，優質民營房企已率先邁出第一步。

??“第二支箭”出臺僅3天，民營房企儲架式中票融資“開閘”，截至目前申請總規模已達到560億元。

??與此同時，富力也于近期完成了旗下135億元的境內債展期；房企配股融資也迎來突破。

??對于民營房企而言，抓住機會窗口進行融資，有效改善短期流動性，但目前來看，政策仍以優質民企為主，多數民營房企融資仍不容樂觀，融資環境改善有待進一步深化。

??今年三季度以來，政策端加大了對優質民企的支持力度，進入11月，監管層對民營房企的融資支持力度明顯有所強化。

??根據CRIC不完全統計，自8月以來，融資端直接支持房地產資金規模已超萬億，但優質民企發債速度明顯加快還是在10月底至11月來到轉折點。

??11月8日中國銀行間市場交易商協會官網發布，表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業債券融資；11月12日“金融十六條”出臺，紓困方向從“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??隨后，民營房企儲架式中票融資“開閘”，短短一周時間，就有5家房企提交申請，并擬申請總規模超560億元。

??在此之前，金融機構對于房企債券仍然表現出信心不足，即便是政策支持，但對于民營房企發債仍然存在一定難度。

??數據顯示，8月中旬交易商協會召集多家民企座談一周后，龍湖集團成功發行民企首筆15億元的中債增擔保中期票據，隨后的兩個月里，截至10月底，民營房企的中債增擔保中期票據僅有6家房企成功發行6筆，總金額為68億元。

??對比可以發現，無論是融資規模還是速度，11月以后民營房企明顯有所改善。

??除此之外，民營房企在配股融資、境內債展期等方面也迎來轉機。

??比如11月10日，富力完成了全部境內債展期，成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業，這對提振資本市場信心有一定積極作用，再加上“金融十六條”明確支持房企存量融資的合理展期，未來可能會有更多企業實現債務展期。

??在配股融資方面，碧桂園與雅居樂前后兩天宣布配股融資，分別籌資14.63億港元、7.83億港元，這也為民營房企融資提供了破局方向。而隨著證監會主席易會滿表態，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資，預計后續股權融資將會加速，更多民企將通過股權融資緩解短期流動性壓力。

??整體來看，房企仍然面臨著較大的資金壓力。

??根據11月15日國家統計局數據顯示，10月房地產開發企業到位資金僅為11182億元，同比下降26%，創下年內次低。從國內貸款來看，前10月到位資金中國內貸款同比下降27%左右。而前10月自籌資金同比下降約15%。

??此外，包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前10月同比下降9.1%至4585億元。

??綜合近期獲得融資支持的房企來看，整體圍繞在少量優質房企當中，這些企業也是民營房企發債的主力軍。

??CRIC數據顯示，重點監測的100家典型房企中，民營房企融資規模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續下跌，到了2022年10月只有10%。

??從融資總規模來看，2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發行規模僅有1376億元，同比減少了58%。

??剔除交換要約而發行債券的房企，2022年1-10月發行新債券的民營房企僅有11家，發行新債券共約552億元，其中龍湖、碧桂園、濱江、美的置業、旭輝以及新城控股發行規?？壳?。

??從目前來看，政策傳導至其他民企還需要時間，再加上接下來的一段時間民營房企仍面臨較大的償債壓力，多數民企仍需“自救”。

??民營房企即將迎來一波較大規模的償債潮，據CRIC監測，2022年11月至2023年上半年，民營房企到期債券總額約為3191億元，其中明年1月將迎來償債小高潮，單月到期規模達到769億元。

??而11月以來民營房企違約現象也在持續，截至目前月內已有4家民企等相繼發布債務違約公告。

??近期密集性表態以及利好政策出臺，可以看出監管層對此前大部分金融緊縮政策的調整意愿，對穩定房地產市場主體信心和市場預期有著積極的作用。流動性支持政策的核心仍在于“穩地產”。

??在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環境有望得到進一步改善，尤其是民營房企的生存環境也將迎來轉變。

??但由于政策傳導仍需要時間，短期內政策仍然是惠及優質民企層面，多數民營房企融資尚未落地，流動性需求仍然緊迫。對于大部分民企仍需要開源節流積極自救，積極抓住政策窗口尋找發債機會，并且依靠銷售帶動內生流動性是關鍵，同時也需要政策給予進一步的支持。