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??各地供地“兩集中”政策逐漸落地，北京已成創(chuàng)新樣本。

??3月31日，北京市揭開了集中供地計(jì)劃的面紗。全年分3月、7月和11月三批次供地。首次公布的第一批次宅地出讓公告中，共計(jì)30宗，建設(shè)用地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。

??從數(shù)量上看，第一批次就達(dá)30宗地，而去年全年住宅供地?cái)?shù)量也才48宗。從土地出讓金額上看，僅掛牌總價(jià)就超1035億元，而去年全年也才1737億元。也就是說今年加大供應(yīng)基本已成定局。此外，此次出讓的地塊分布面很廣，遍及12個(gè)區(qū)，還拿出了不少好地，城六區(qū)的供應(yīng)占比接近半數(shù)。

??總而言之，從各個(gè)方面看北京此次供地都超出市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)然創(chuàng)新樣本的意義遠(yuǎn)不止如此。

??集中供地早已業(yè)內(nèi)所熟知。今年2月底，一份“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”的通知傳出，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，北上廣深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州等18個(gè)二線城市實(shí)施供地“兩集中”。這22個(gè)重點(diǎn)城市今年將分3批次，集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。

??2月24日，青島成了第一個(gè)公布嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”的城市。此后濟(jì)南、天津、鄭州、蘇州、合肥、杭州等城市陸續(xù)跟進(jìn)，推出具體實(shí)施方案和出讓細(xì)則。

??一線城市中廣州走在了前面。3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布出讓48宗國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃，供地總面積約393萬平方米，對(duì)比廣州2020年商住用地供應(yīng)量592萬平方米，已占去年總供地量的66%。

??此番北京第一批次供地的亮相，標(biāo)志著供地“兩集中”政策進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。

??之前普遍認(rèn)為，集中供地模式是對(duì)傳統(tǒng)供地模式的顛覆。旨在減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭(zhēng)。也就是說通過更加透明，公開，有序的土地集中出讓，來穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

??當(dāng)然，北京此次集中供地的行為遠(yuǎn)不只限于此，也不僅僅在于加大供應(yīng)量。而在于將樓市的調(diào)控前置，較好融入到了供地計(jì)劃的設(shè)計(jì)中，優(yōu)化和升級(jí)了調(diào)控的手法。

??在此次北京集中供地中，首次實(shí)施了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)進(jìn)行綜合管控，結(jié)合區(qū)域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素，為入市土地“量身定制”交易方式。綜合運(yùn)用了設(shè)定地價(jià)上限、競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)建高品質(zhì)住宅、競(jìng)建人才公租房、競(jìng)企業(yè)自持房屋比例等出讓方式。

??“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策” 會(huì)商機(jī)制由北京市規(guī)自委和北京市住建委早先建立，意在加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。故而北京集中掛牌的首批住宅用地也是22個(gè)重點(diǎn)城市中唯一由兩部門聯(lián)合發(fā)布。透露出來的信號(hào)也很明確：重房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)、重剛需、重租賃。

??在重房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)方面，首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。未來上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見，并在公告期對(duì)外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

??在重剛需方面，近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求，以保障剛需。針對(duì)位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，采取了競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競(jìng)買，減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，滿足居民自住需求。

??在重租賃方面，此次出售的30宗地塊中，有一半地塊配備了公租房。

??此次北京集中供地在區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡化發(fā)展、土地供應(yīng)規(guī)模及土地出讓方式上都作出了綜合性考量，彰顯了政府在住宅用地領(lǐng)域改革的決心，體現(xiàn)了調(diào)控樓市的決心。

??某種意義上說，北京市此舉具有風(fēng)向標(biāo)意義。開創(chuàng)全國(guó)先河，通過實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，精準(zhǔn)調(diào)控到地塊，從供、銷兩端實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)引導(dǎo)，將對(duì)土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。北京市的實(shí)踐中展示的調(diào)控工具箱中的一系列新工具，值得其他城市借鑒使用。