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??9月27日，持續(xù)兩天的廣州第二輪集中供地落下帷幕，其結(jié)果為當(dāng)前土拍市場(chǎng)增添一份“冷意”。

??具體來(lái)看，廣州此次集中供地共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達(dá)52.1%。最終成交的23宗土地，總成交建面357萬(wàn)平方米，成交金額569億元，平均溢價(jià)率1.5%。相比首輪集中供地平均溢價(jià)率為19.2%，多宗溢價(jià)率超40%的情況，市場(chǎng)熱度相比此前呈直線下降。

??除廣州外，在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個(gè)熱點(diǎn)城市中，如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價(jià)率明顯下滑的情況。多個(gè)城市甚至出現(xiàn)臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

??佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策認(rèn)為，第二輪土拍遇冷主要原因有三：一是今年出現(xiàn)銷售下滑，縮減投資是?，F(xiàn)金流的必然舉措；二是很多房企以收定支，如果收入下滑，縮減投資也是符合經(jīng)營(yíng)邏輯的行為；三是某些城市有些”競(jìng)品質(zhì)”要求，基本沒有盈利空間，所以房企參與熱情不高。

??在這種背景之下，當(dāng)前，不少地方政府還在為土拍政策打補(bǔ)丁，以期尋找土拍市場(chǎng)上各方的平衡點(diǎn)。“多數(shù)房企也在土地市場(chǎng)商繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)，為補(bǔ)充2022年的可售貨值，預(yù)計(jì)11-12月還將迎來(lái)一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

??次輪土拍普遍遇冷

??相比于首輪集中供地，第二批次供地規(guī)則依循8月土拍新政，主要調(diào)整如下：一是溢價(jià)率限制在15%；二是嚴(yán)審房企資質(zhì)與資金來(lái)源；三是嚴(yán)禁馬甲參拍；四是限制銷售對(duì)象；五是建筑品質(zhì)要求提高，須達(dá)到綠色三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求；六為競(jìng)配建改為競(jìng)自持。

??貝殼研究院認(rèn)為，從上述規(guī)則調(diào)整來(lái)看，更考驗(yàn)房企的資金健康程度、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理能力，因此第二批次拿地房企多以區(qū)域深耕為主的粵系房企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企為主。

??在此背景下，參與廣州此次土拍的企業(yè)數(shù)量及競(jìng)拍報(bào)價(jià)次數(shù)均明顯下降。今年4月的首批集中供地中，廣州多個(gè)片區(qū)誕生了地價(jià)新高的紀(jì)錄；而本次成交的23宗地塊中共有18宗底價(jià)成交，僅有5宗地塊有溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率15%，另外四宗地塊的溢價(jià)率為0.3%、10%、9%、0.7%。

??土拍市場(chǎng)降溫不只發(fā)生在廣州。此前，9月26日，杭州市第二批供地中的10幅競(jìng)品質(zhì)地塊全部流拍；在首輪集中供地中大熱的重慶，在第二輪集中土拍中的整體溢價(jià)率僅有0.02％，較首輪下降了近43個(gè)百分點(diǎn)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，土地出讓新規(guī)沒有落實(shí)到位是次輪土拍遇冷的一個(gè)關(guān)鍵因素。

??8月10日，自然資源部閉門會(huì)議要求熱點(diǎn)城市優(yōu)化土地出讓規(guī)則。一是降低溢價(jià)率，合理確定土地出讓底價(jià)；二是杜絕“競(jìng)配建”，因?yàn)榇伺e是變相抬高地價(jià)；三是房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)，限制地價(jià)的同時(shí)，限制房?jī)r(jià)，給開發(fā)商合理利潤(rùn)。

??但是從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，很多城市沒有執(zhí)行到位，李宇嘉稱，比如，深圳和廣州執(zhí)行的就不徹底，廣州“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)調(diào)控的只有黃埔和南沙，還有一些地塊要競(jìng)配建。

??李宇嘉表示，這樣做的直接結(jié)果，就是開發(fā)商拿地積極性明顯的下降了。因?yàn)榈胤秸辉敢鈸p失地價(jià)，還要通過(guò)配建，讓土地價(jià)值最大化地挖掘出來(lái)。同時(shí)，開發(fā)商估計(jì)，未來(lái)還要限房?jī)r(jià)。所以拿地的積極性就低了。

??購(gòu)地資金核查趨嚴(yán)

??盡管市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出冷意，但一些地方政府依然在加碼對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度。

??9月24日，深圳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地土地購(gòu)置資金來(lái)源核查要求的通知》(下稱“通知”)，嚴(yán)格核查該市商品住房用地招拍掛出讓土地購(gòu)置資金，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。

??根據(jù)通知，競(jìng)買企業(yè)需要說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并承諾為自有資金，提供相應(yīng)證明，通過(guò)銀行流水等證明資料進(jìn)行完整的論證，并對(duì)上述要求作出承諾，提交《土地購(gòu)置資金承諾函》及會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的審計(jì)報(bào)告。

??此外，競(jìng)買企業(yè)的股東不得違規(guī)向其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等作為購(gòu)地資金。

??同在9月24日，杭州發(fā)布新政，明確了土地競(jìng)拍新規(guī)，繼續(xù)說(shuō)明杭州當(dāng)前購(gòu)地政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。其中在違規(guī)資金中，嚴(yán)查直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金的行為。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土拍新規(guī)中，拿地資格審查和拿地資金審查成為核心內(nèi)容。雖然近期土地市場(chǎng)有流拍，但是類似政策并沒有放松的跡象。通過(guò)這類政策，也能真正土地市場(chǎng)的穩(wěn)健，保持土地市場(chǎng)的公平性。

??某專家表示，對(duì)房企購(gòu)地資金的限制可能是廣州等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)冷卻最主要的原因。過(guò)去，拿地靠融資，這是行業(yè)潛規(guī)則俗稱“前融”。一宗地十億元，老板只拿兩億元，剩下的全靠融資。

??只要自有資金收益率高于融資利率，最大限度融資就是優(yōu)選。所以每次土地出讓前融市場(chǎng)就紅紅火火，信托、私募、基金子公司等通道融資，行情就開始上升。如果要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場(chǎng)的規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性的變化，讓開發(fā)商非常不適應(yīng)。

??土拍規(guī)則平衡點(diǎn)在哪里？

??今年以來(lái)，隨著各地政府向市場(chǎng)集中供應(yīng)土地的政策實(shí)施以來(lái)，許多城市的首次輪集中供地表現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。相較于第一輪高溢價(jià)“搶地”，第二輪土地拍賣市場(chǎng)則明顯冷靜了許多，不少地塊出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的場(chǎng)面。

??如何防止政策一放松就“搶地”，一收緊就流拍的局面發(fā)生，即如何找到土拍政策的“平衡點(diǎn)”呢？

??某專家對(duì)記者稱，國(guó)家已經(jīng)對(duì)土地出讓規(guī)則做了明確的優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，即合理制定底價(jià)和溢價(jià)率，房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)，杜絕競(jìng)配建。如果找到這個(gè)平衡點(diǎn)的話，房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，那么給開發(fā)商合理的利潤(rùn)，開發(fā)商就有拿地的積極性。

??他進(jìn)一步解釋稱，底價(jià)和溢價(jià)率都確定了，就相當(dāng)于地方政府拿走該拿走的，剩下都給予市場(chǎng)。不能寄希望于地塊賣出高價(jià)，一輪競(jìng)拍就是地價(jià)達(dá)到上限，溢價(jià)率達(dá)到上限，然后再去競(jìng)配建。這樣就會(huì)導(dǎo)致土地的價(jià)值被充分的挖掘的基礎(chǔ)上，還要二次挖掘。這種“透支”土地價(jià)值的方式，就使得開發(fā)商只能要么不拿地，要么就通過(guò)減配來(lái)降低房屋的質(zhì)量來(lái)做產(chǎn)品，這種方式肯定是欠妥的。

??不過(guò)，短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會(huì)調(diào)整，畢竟這是長(zhǎng)效機(jī)制，不能市場(chǎng)稍微冷了一點(diǎn)就開始放棄了。李宇嘉認(rèn)為，地方政府可能會(huì)調(diào)整出讓規(guī)則，比方拿一些優(yōu)質(zhì)地塊，比方降低配套建設(shè)的比例。估計(jì)，三季度的出讓時(shí)間會(huì)推遲，出讓規(guī)則也會(huì)調(diào)整，現(xiàn)在還有一定的不確定性。至于樓市政策，應(yīng)該還是會(huì)保持穩(wěn)定。

??在劉策看來(lái)，一、二輪集中供地土拍市場(chǎng)表現(xiàn)差異明顯，不能完全歸結(jié)為土拍政策的問(wèn)題。第二輪供地遇冷，既有銷售端市場(chǎng)下行的影響，也有房企以收定支的經(jīng)營(yíng)要求，而且第一輪搶地明顯也有部分房企自身焦慮的原因。他表示，隨著各地集中供地政策不斷推進(jìn)，以及銷售端市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，相信土地市場(chǎng)也將回歸平穩(wěn)。