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??近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布豐臺(tái)區(qū)2宗地塊出讓公告的補(bǔ)充公告，明確同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參拍同一地塊。

??該補(bǔ)充公告在原有的“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買”基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊，禁止多“馬甲”拍地。

??2023年以來(lái)，已有多個(gè)集中供地城市迎來(lái)年內(nèi)首次含宅用地的供應(yīng)。與過(guò)去相比，2023年一季度土拍熱度表現(xiàn)較優(yōu)于2022年，但這主要得益于多個(gè)熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓，多數(shù)城市壓力仍大。一季度整體土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

??一方面是大多數(shù)城市土拍市場(chǎng)承壓，另一方面是北京優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)遭到激烈競(jìng)拍。

??我們認(rèn)為，未來(lái)土地市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步分化，大批量供應(yīng)作為刺激房企拿地的手段已經(jīng)失效，大部分房企將扎堆“少而精”的地塊，只有部分核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱。

??2023年4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布“關(guān)于北京市豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的補(bǔ)充公告（下稱“補(bǔ)充公告”）”。

??將京土儲(chǔ)掛（豐）[2023]007、京土儲(chǔ)掛（興）[2023]008號(hào)《掛牌文件》中出讓公告第三條“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）”。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即同一宗地的競(jìng)買資格從“同一企業(yè)”升級(jí)為“同一集團(tuán)”，在拿地資格審核上出現(xiàn)了進(jìn)一步的收緊。

??對(duì)于此次補(bǔ)充公告的調(diào)整，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次競(jìng)買人資格調(diào)整正是對(duì)市場(chǎng)主體提出的合理化建議做出的回應(yīng)，調(diào)整后的競(jìng)買人資格要求，較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。一方面，“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對(duì)手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。另一方面，項(xiàng)目多數(shù)設(shè)置搖號(hào)環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效地抑制通過(guò)增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號(hào)中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營(yíng)造更加公平的市場(chǎng)環(huán)境。

??從北京3月剛成交的兩宗地來(lái)看，一宗地吸引了42家房企參拍，刷新北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊記錄，最終被上海房企大華斬獲，另一宗地則由首開(kāi)底價(jià)獲得。

??從報(bào)名昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)地塊的42家房企來(lái)看，其中進(jìn)行報(bào)價(jià)的部分房企包括：首開(kāi)、海南恩祥、未來(lái)科學(xué)城+中建智地、城建興華、江蘇海鴻、大悅城、碧桂園、中建玖合、明芳地產(chǎn)、四川鴻豐、中建三局、天恒、城建開(kāi)發(fā)、上海大華地產(chǎn)、邯鄲合金房地產(chǎn)、建發(fā)、綠城、河北萬(wàn)浩、龍湖、中鐵建、城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、建工、中海、華潤(rùn)、中能建、住總、湖北天創(chuàng)、電建以及北科建。

??可以看到，這些房企中有部分企業(yè)屬于同一個(gè)集團(tuán)，若按此次發(fā)布的補(bǔ)充公告要求，這些企業(yè)只能組成一個(gè)聯(lián)合體競(jìng)買。

??2023年至今，持續(xù)進(jìn)行了2年的兩集中供地模式在部分城市逐步發(fā)生了改變，根據(jù)年初自然資源部對(duì)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》的解讀，兩集中供地模式的優(yōu)化主要發(fā)生在兩個(gè)方面。一是取消了全年供地次數(shù)限制，二是建立擬出讓地塊清單公布制度。

??統(tǒng)計(jì)截止至3月末各城市的掛牌情況來(lái)看，不同城市的反應(yīng)有所不同，部分城市土地掛牌、競(jìng)拍截止時(shí)間確實(shí)開(kāi)始分散，而也有一些城市仍然維持較為集中的土拍。

??在這其中，北京、廣州和成都是較典型的開(kāi)始分散出讓地塊的城市，杭州、上海、合肥仍然是較為典型的集中出讓的城市。

??從結(jié)果來(lái)看，分散出讓地塊的城市中，北京優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)遭到激烈競(jìng)拍、普通地塊持續(xù)底價(jià)成交，地市冷熱分化明顯；廣州仍是城投托底為主；成都開(kāi)年以來(lái)地市熱度較2022年有明顯的提升，3月份分兩批成交的7宗地塊中，有5宗都到達(dá)了最高限價(jià)、搖號(hào)成交，無(wú)流拍地塊，整體溢價(jià)率分別達(dá)到12.8%和14.6%。

??仍然集中出讓的城市中，杭州則成為了今年迄今為止土地出讓最為積極的城市，在持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、給開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)空間的前提下，杭州3次土拍均保持了較高的關(guān)注度和熱度；合肥一改去年下半年的冷淡行情，熱度明顯升高。

??可以看到，無(wú)論是分散拍地的北京、成都，還是集中出讓的杭州、合肥，均有競(jìng)拍較為火爆的地塊出現(xiàn)，集中供地的優(yōu)化和調(diào)整對(duì)于各大城市和房企來(lái)說(shuō)都提供了更大的自由度、靈活度，新模式下，重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度持續(xù)回升。

　　需要注意的是，在部分重點(diǎn)城市熱度持續(xù)回升的同時(shí)，2023第一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅為1億平方米，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探32%，導(dǎo)致2023年一季度成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的新低。

??即使是目前民企投資最為活躍的杭州，2023年至今近2次集中供地的成交建面和金額加起來(lái)也不及去年第一批次。

??由此可見(jiàn)，近期雖然部分城市土地市場(chǎng)明顯升溫，但這種升溫并沒(méi)有帶來(lái)土地交易規(guī)模的上漲，僅僅只是部分地塊出現(xiàn)明顯高熱。目前部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的點(diǎn)狀回暖極大程度依賴于樓市熱度、土地質(zhì)量、利潤(rùn)空間等因素。

??當(dāng)前土拍市場(chǎng)，各大房企扎堆部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，積極搖號(hào)拿地，“打新”現(xiàn)象明顯。

??正是在這樣的背景下，北京發(fā)布了豐臺(tái)區(qū)2宗地塊出讓公告的補(bǔ)充公告，禁止多“馬甲”拍地。

??我們認(rèn)為，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來(lái)核心城市的土拍熱度較2022年會(huì)有所上升，但整體市場(chǎng)的壓力依舊不然小覷，土地市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。

??對(duì)房企而言，北京此次發(fā)布的補(bǔ)充公告，或是一個(gè)信號(hào)，投資拿地部門還需積極尋找高性價(jià)比的城市、地塊，加大對(duì)土地市場(chǎng)的研判，不要盲目拼殺個(gè)別城市土地市場(chǎng)。