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??“一個城市，青年人有希望，城市才有未來，青年人有希望，國家才有未來。所以，解決青年人、新市民的住房問題是各級政府的職責所在，也是提高競爭力實現可持續發展的必然要求，政府應該有內生動力去做這個事，那么所有的困難和問題都有辦法解決。”7月7日國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長倪虹表示。

??這次吹風會主題是加快發展保障性租賃住房，主要解決新市民、青年人住房問題。出席本次吹風會的還有住建部住房保障司司長曹金彪，住建部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍。

??今年3月全國兩會，“解決青年人住房問題”被寫入總理政府工作報告。6月18日國常會上李克強總理再度喊話“加快發展保障性租賃住房”，7月2日國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“意見”），提出各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。

??值得關注的是，意見從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，重點有減輕提供保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。

??根據全國第7次人口普查數據，2020年我國有3.76億流動人口，他們中很多人普遍收入并不高，相比市場上的租賃房租金又不低，公租房供給規模又少，這些在城市運行中必不可缺的從事基本公共服務的新市民、青年人群體的住房困難問題，到了必須下力氣解決的時候了。

??“最主要的政策就是土地不花錢建設保障性租賃住房。企事業單位自有閑置土地建設，不補繳土地價款；存量閑置房屋改造，不補繳土地價款；利用園區配套用地、集體經營性建設用地建設，土地也不花錢，只有這樣才能讓租賃住房轉得起來。在這種情況下，希望推動房地產開發企業轉型升級，其中一個重要內容就是要轉向發展這些保障性租賃住房。”曹金彪表示。

??因地制宜，好事辦好

??“房住不炒”的政策主基調已經貫徹多年，建立“租購并舉”的住房供應體系成為房地產長效調控的重要方向。倪虹強調，保障性租賃住房是“十四五”規劃的一個重要組成部分。公租房、保障性租賃住房、共有產權住房，這是保障體系的構成；再加上市場體系的商品房和市場租賃住房，共同構成住房規劃體系。

??保障性租賃住房承擔著重要的使命，這是歷史的責任。在記者采訪接觸的城市新市民和青年人群體中，在住房這個最現實的居住問題上，他們在市場競爭中還無法支付得起購買產權的商品住房，又不能進入傳統的住房保障體系，成了“夾心層”群體，這個富有生產力、創造力的群體，不僅個人發展機會受限，他們對社會發展的貢獻潛力也受到制約。給龐大存在住房困難的新市民、青年人群體予居住上的支持，既有利于社會和諧穩定，也能提高經濟社會發展的可持續性。

??“這一次國務院《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，是第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。今后國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。”曹金彪說。

??據曹金彪介紹，公租房主要面向對象是城鎮住房、收入困難家庭，申請門檻是雙門檻，就是收入低、住房條件也差，具體的范圍條件由市縣人民政府規定。保障性租賃住房主要解決新市民、青年人住房問題。比如新畢業大學生每年有900多萬，他們在北京工作，很多人不符合公租房收入條件。所以，從保障性租賃住房出發點來說，是在公租房之外解決新市民和青年人住房困難。

??“這是一個新的制度，是以前所沒有的。這個新的制度就是政府給政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。對于提供者的要求就是小戶型（70平方米以下）、低租金。這個新制度的重點是在人口凈流入的大城市，因為新市民、青年人主要是在這些大城市。通過保障性租賃住房解決其階段性住房困難，6年、8年之后，他們有了一定積累和能力，但買不起商品住房，政府要安排共有產權住房這樣一種供給，使得他們能花較低價格買著共有產權住房。”曹金彪說。

??對于大家關心的地段、交通問題，他表示，發展保障性租賃住房的重點是利用存量土地、存量房屋，主要是在城市里的老城區、園區或者交通便利的區域建設這些小戶型、低租金的保障性租賃住房。“這是保障性租賃住房的定位，是和公租房互相配合的制度。因為老百姓租房子很重要的一個因素是地段。”

??“嚴格全過程監督管理。這個房子一定是符合條件的住房困難的人才能住，并且這個房子是租的不能賣。我覺得守住這兩條底線，就能好事辦好，讓真正有需求的人得到保障，不能變味。”倪虹強調。

??住房租賃市場發展也要“因地制宜”。倪虹表示，國家層面加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系；各地要根據國家層面的頂層設計，結合實際，確定各地的具體保障方式。從國家的要求，不下指標，但是給地方提要求，地方要實實在在地了解本地需求，讓需求和供應能夠匹配，也要根據當地經濟社會發展水平，來確定保障能力、保障范圍、保障標準。

??中房智庫執行院長、中央財經大學副教授柴鐸建議，推動住房租賃市場發展應制定并實施三個針對性政策：一是購房市場限購、向租賃市場拓展、分流住房需求；二是擴大租賃房供給，包括增加租賃住房供地、發展規模化住房租賃企業（提升租賃房品質、產生規模經濟效應、降低租房尋找成本）；三是促進租購同權，包括保障承租人權利、提升租賃房權利。

??“目前，第一件事情已嚴格落實，重點城市住房市場限購已落實多年。針對第二件事情，中央提出了擴大城鎮租賃住房供地包括對轉變土地用途、支持住房租賃市場發展的一系列政策及發展規模化租賃企業。針對第三件事情，租賃合同與價格備案、仲裁等政策加速制定，廣州、武漢、深圳等城市相繼提出賦予租賃房落戶、子女就學、公積金支持等權利。”柴鐸說。

??優惠政策多，賬能算明白

??過去20年，中國房地產業經歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉換。如今，房地產掙快錢、大錢的時代已經過去，開發保障性租賃住房成為房企業務發展的一個方向。

??租賃住房這條腿為什么相對比較短？倪虹說，由于開發商一直以來的高杠桿、快周轉經營模式，使得他們不愿意發展長周期的租賃住房。而此次政策力度大、措施實、含金量高，比如利用存量土地和房屋建設四種方式降低土地成本；比如降低企業稅費負擔，房產稅從12%降到4%等；特別是金融支持，對保障性租賃住房貸款在實施房地產信貸管理時予以差別化對待，中央還對符合條件的項目給予適當補助。

??“這么多優惠政策，就是想讓市場主體能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業根據市場需求實現轉型發展的一條新路。”倪虹說。

??不同于公租房主要由政府投資建設和發放貨幣補貼，保障性租賃住房將由多主體投資、多渠道供給，其中，利用企事業單位自有閑置土地建設是一個重要方面。

??從調研情況看，很多企事業單位有相當數量自有閑置土地，同時企事業單位新就業職工的住房又比較困難。此次意見給出了一個新政策，就是允許人口凈流入的大城市等，利用企事業單位自有閑置土地建設保障性租賃住房，主要是要面向單位新就業的青年職工，幫助他們解決階段性住房困難。

??意見給出了落地舉措：一是明確城市范圍并賦予城市自主權。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房。

??曹金彪表示，實際上把這個權利交給了城市，城市要不要用這項政策，要根據本地需求確定。沒有需求的地方，不能盲目建設。

??二是對土地、規劃、審批及建設成本高等問題提出了解決路徑和方法。意見明確，企事業單位利用自有閑置土地建設，需變更土地用途，但不補繳土地價款，而且免收城市基礎設施配套費。同時，明確要快速審批，支持建設。意見還規定，企事業單位可以自建，自己沒有資金或沒有能力，也可以與住房租賃企業、房地產開發企業等合作建設運營。

??三是對企事業單位建設保障性租賃住房明確要求要加強監督管理。所建住房一定要小戶型，主要解決新市民、青年人住房困難。同時，不得上市銷售或變相銷售，也不得以保障性租賃住房為名，違規經營或者騙取優惠政策，確保真正用于解決新市民、青年人的住房困難。

??此外，產業園區配套用地，明確配套用地面積占項目總用地面積的比例上限從7%提高到15%，來建設保障性租賃住房。允許利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。這些措施的目的都是降低土地成本，使租金不高于市場租金，讓新市民、青年人能夠租得起。

??對于商改租、工改租項目作保障性租賃住房，由政府組織相關部門做聯合審查，發放保障性租賃住房項目認定書，拿到這個認定書后，可以去辦理各項審批手續。就是說，用認定書的形式來簡化審批流程。

??“原來這一類房屋水電氣的價格，可能有的是工業，有的是商業，這次意見明確，只要是當地政府認定它是保障性租賃住房，就可以享受民用水電氣價格。所以此次政策支持力度大、措施實，含金量還是比較高的。”倪虹表示。

??對于習慣了掙快錢大錢的房地產企業，鼓勵和發展租賃住房對它們帶來什么樣的機會？“租賃住房肯定不可能像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但是發展租賃住房，很多企業也認為這一塊潛力很大，需求很大，也都做了很多努力。相信這次國辦意見的出臺，會引導更多房地產開發企業和租賃企業去發展保障性租賃住房，通過發展保障性租賃住房，他們也可以壯大自身。”曹金彪說。

??“會算賬”的先行榜樣

??最近兩三年，其實租賃住房業務也成為了一些頭部房企的發展板塊，今年3月31日，萬科管理層在2020年業績線上發布會上表示，2020年在9個重點城市新開業房間數3.3萬間，萬科租賃住宅累積開業14.24萬間。

??目前，萬科在全國的首個土地新建長租公寓項目落地的北京豐臺。

??萬科在租賃住房上的先行實踐，也獲得了國家金融的支持。今年1月18日，萬科發布2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）的發行公告，顯示其于2020年2月25日獲得中國證監會核準面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣30億元（含30億元）的住房租賃專項公司債券。

??萬科此次募集資金用于住房租賃項目建設及補充公司營運資金，其中 21億元擬用于公司住房租賃項目建設和運營，扣除發行費用后剩余部分擬用于補充公司營運資金。

??在城市方面，上海也積極推進租賃住房發展。中國房地產報記者注意到，7月7日，上海市委副書記、市長龔正在調研房地產市場時強調上海要大力發展租賃住房，著力穩地價、穩房價、穩預期，扎實落實好“房住不炒”的定位要求。

??在上海市房屋狀況信息中心，龔正察看了房地產市場監測信息平臺，詳細了解住房供需和成交情況。相關負責人介紹說，監測信息平臺匯集了超過5億條數據，搭建了住房租賃公共服務平臺，可為房地聯動、租賃管理、市場監測等工作提供信息支撐。

??在座談交流時，龔正說：“要堅持租購并舉，大力發展租賃住房，加大建設力度，盡快形成供應，更好滿足年輕人的居住需求。”

??從目前我國人口流入趨勢看，呈現出“東遷”和“南下”的特征，其中長三角和珠三角囊括了70％以上的人口凈遷入量。今年4月9日，住建部召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住建部負責人參會。倪虹在會上強調，城市人民政府要把發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事議程。

??北京一直是需要大力發展租賃住房的重要城市，據我愛我家剛發布的《2021年上半年北京住房租賃市場報告》顯示，2021年上半年，北京地區住房租賃交易量環比下降5.2%，同比增長29.1%。因畢業季助推，6月北京住房租賃交易量創近3年新高。

??35歲以下群體成為北京地區住房租賃市場的主力軍。我愛我家研究院統計數據顯示，2021年上半年，超七成以上客戶集中在35歲以下，其中25-35歲客戶占比超過一半，“85后”“90后”成為當前租賃市場的支撐主力。

??針對今年下半年北京住房租賃市場走勢，我愛我家研究院分析表示，當前，北京住房租賃需求依然較高，疊加北京良好的經濟活力、城市吸引力等優勢，下半年北京住房租賃市場依舊向好，預計7月、8月住房租賃交易量將達到年內新高。

??從頂層政策設計和推動落實上，住建部一直在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。“這么多優惠政策，發展保障性租賃住房將是今后房地產企業應該去努力探索的一個方向。” 住房和城鄉建設部副部長倪虹說。