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江北新區管委會，各區政府，各相關單位：

??為進一步落實《開展居住類地段城市更新的指導意見》，經市政府研究同意，現將《居住類地段城市更新規劃土地實施細則》印發給你們，請結合實際，認真組織實施。

??特此通知。

??南京市規劃和自然資源局

??南京市住房保障和房產局

??南京市城鄉建設委員會

??2021年11月18日

居住類地段城市更新規劃土地實施細則

??為實施《開展居住類地段城市更新的指導意見》（寧規劃資源〔2020〕339號），進一步細化規劃土地配套政策和實施機制，保障居住類地段城市更新工作的順利開展，制定本細則。

??一、差別化更新模式

??居住類地段城市更新包含老舊小區改造、居住類歷史地段改造、危破老舊住宅（棚戶區）改造，項目應避免零散化、碎片化，按片區統籌規劃設計，實現綜合效益最大化。

??老舊小區改造著重針對市政和公共服務設施予以改造和完善，以維修整治模式為主。

??居住類歷史地段，包括歷史文化街區、歷史風貌區和一般歷史地段，通過漸進式微更新模式，以維修整治模式和適度改建加建為主。

??其他以危破老舊住宅（棚戶區）為主的片區，在對建筑質量和風貌的評估基礎上，可綜合運用拆除重建、加建改建、維修整治等不同模式。

??二、規劃管理要求

??居住類地段城市更新項目原則上應以地區控制性詳細規劃為依據，符合相關法律、法規、規范的要求，規劃用地性質原則上以居住用地為主。涉及控規調整的，應符合《開展居住類地段城市更新的指導意見》的原則和目標。

??（一）調整程序。控詳調整與項目前期研究同步進行。項目可行性研究可作為控詳調整的必要性論證，項目實施方案與控詳調整方案同步編制、同步報審報批。

??（二）用地邊界。可結合產權界限調整控規劃定的規劃地塊邊界，以及合并或拆分地塊。除文物建筑、歷史建筑保護修繕和危房改造等特殊情況，項目的用地范圍原則上不得侵占規劃“六線”（道路紅線、軌道橙線、河道藍線、綠地綠線、電力黑線、文物紫線）。

??（三）用地性質。更新項目范圍內各類規劃公共設施和市政設施規模不得減少，在有條件的情況下可以復合利用，不獨立占地。

??項目范圍內規劃為居住用地的，可以結合安置需求，增加商業、酒店式公寓、公共服務設施等功能的兼容比例。

??對維修整治、改建加建、拆除重建類項目中涉及危房消險、文物建筑及歷史建筑保護的，可按現狀用途實施。

??（四）建筑高度。對文物保護單位保護范圍及建設控制地帶、一般不可移動文物的本體保護線和重要視線走廊、景觀風貌區范圍外的建筑高度可以結合實施方案研究確定。

??（五）建筑容量。在測算改造成本和原地安置面積基礎上，按照可實施和綜合效益最優的原則，科學合理設置規劃建設總量。居住容量超出控規指標的，應對配套設施進行校核補充。

??（六）相關技術規范和控制指標。涉及危房消險和位于歷史地段、歷史城區的更新項目，在滿足消防、安全等要求的前提下，地塊的建筑密度、綠地率、建筑退界和間距、機動車出入口、停車配建、管線綜合、綠色建筑、人防配套等可根據審定方案確定。

??其他更新項目，原則上不得突破相關技術規范和控制指標要求，確有實施困難的，需征得相關利害關系權利人同意，經批準后可以適度突破，但必須滿足消防、安全等要求，建筑日照間距系數不得小于1:1，最小建筑間距低層不得小于6米，多層不得小于12米。項目對周邊現狀不符合日照標準的建筑不得進一步惡化其日照條件，在征得相關權利人同意后，可適當降低標準。

??維修整治類項目依據老舊小區改造相關規定執行。

??（七）規劃方案審批。更新項目內相關權利人簽約率達100%，或規劃以院落為實施單元，該院落權利人與實施主體已簽訂協議，可辦理建設工程規劃許可。簽約率未達100%，但達到以下條件的，可進行規劃方案審批：維修整治類和改建加建類項目，簽約率達80%，且更新片區業主大會已作出決定同意更新實施方案的；拆除重建類項目，簽約率達95%，且簽約人土地面積占更新用地面積95%以上的，但不能達成補償安置協議權利人的不動產，存在經地區政府認定的不符合規劃、環保、安全要求或妨害公共利益等情況。

??涉及危房消險的項目，在簽約率達95%、部分權利人未申請辦理土地證權屬注銷登記的情況下，在滿足以下條件后，可辦理建設工程規劃許可：一是由市政府或區政府明確改建項目的實施單位，作為辦理相關手續的主體，并列入危房治理計劃表，所有委托事項一次性簽訂委托協議；二是全面進行權籍調查，摸清產權關系，形成項目用地范圍內產權關系一覽表；三是兩輪征詢權利人意見的書面證明材料；四是權利人同意的簽約材料（含居民名冊及委托書）；五是由區政府明確危房搶險優先、人房分離、不同意簽約居民臨時居住保障方案及社會維穩方案。

??三、土地管理要求

??（一）列入城市更新計劃的項目。供地方式、供地程序、出讓金測算按照《指導意見》執行。

??（二）原地安置建筑面積比例。區域范圍內原地安置建筑面積（原則上應返還原權利人的建筑面積，不包含維修整治部分）占更新區域設計方案地上總建筑面積不得低于50%。在滿足上述要求情況下，更新項目多余房源作為安置房優先保障區內安置需求。

??（三）涉及歷史保護建筑、近現代保護建筑或文物保護要求的項目。涉及規劃住宅、商業等經營性用地的，具備公開出讓條件的，可以院落或幢為單位，帶保留建筑更新圖則進行公開土地招拍掛；商業用地可按程序帶保留建筑更新圖則，設置一定條件掛牌給實施單位；如在保護規劃、控制性詳細規劃等相關規劃中，要求用地性質延續歷史不能改變的，可按歷史用途設置一定條件掛牌給實施單位。

??（四）出讓年期。城市更新項目以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期；以改建加建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期可重新設定。出讓金按相關規定辦理。

??四、不動產登記辦理

??（一）更新實施前的產權調查。不動產登記機構配合實施主體對列入政府計劃的居住類地段城市更新范圍的地塊進行權籍調查。已登記的不動產（土地、房屋）查清土地使用權人、房屋所有權人；未登記的房屋由區政府組織建設、規劃資源、房產、城市管理等有關部門，對城市更新范圍內未經登記或者改變用途、結構的房屋進行調查、認定和處理。

??（二）更新過程中的產權登記。以招拍掛方式供地的更新項目按規定程序辦理不動產登記手續，其他情況按以下程序辦理：

??1．原毛地出讓且范圍未變的：實施主體與出讓合同主體一致的，拆除完成后提供出讓合同及補充協議、相關稅費繳納憑證、收回國有土地使用權公告，申請國有建設用地使用權登記；實施主體與原出讓合同主體不一致的，搬遷完成后提供改變受讓方的批準文件、出讓合同及補充協議、相關稅費繳納憑證、收回國有土地使用權公告，申請國有建設用地使用權登記。

??2．對原登記的宗地范圍內拆除重建的：由宗地內的原權利人共同委托代理人，在房屋拆除后，持相關城市更新的批準文件，申請變更登記（由國有建設用地使用權及房屋所有權變更為國有建設用地使用權登記），土地使用權可約定為共同共有或按建成后房屋的建筑面積比例按份共有。

??3．原已登記部分與周邊國有存量土地一并改造的：對規劃用地范圍內原已登記的產權人，如選擇異地置換或貨幣補償的，或產權已由實施主體收購的，其原產權的份額歸實施主體所有，并申請相應的不動產登記；已登記的房屋，如選擇原地置換的，原權利人應與實施主體簽訂安置協議，協議中應明確原地安置面積；因歷史原因形成的未登記房屋，參照相關規定，經過認定后，由實施主體進行更新，選擇原地置換的，建成后的房屋均視為安置房。

??地塊內應拆除部分拆除完成后，實施主體憑相關用地手續、與原地安置人簽訂的協議等，申請辦理不動產變更登記，土地使用權人為實施主體與所有選擇原地安置的原權利人，共有方式為按份共有（各權利人的份額為建成后的建筑面積與總建筑面積之比的百分數）。原已取得土地使用權部分按劃撥登記，新增部分以供地文件為準，如新增部分權利類型為非劃拔的，應在登記簿和不動產權證書注明，該部分土地為實施主體使用。

??（三）更新完成后的不動產登記。項目建設完成后，共有權人依法申請不動產登記。選擇原地置換的原產權人，不涉及用途變化的，可持委托建設協議等材料依法申請相應房屋的不動產權證，土地使用權性質、年限與原登記內容保持一致，其中已重新繳納土地出讓金的部分，土地使用年限重新計算；用于原未登記房屋原地置換的，憑置換協議繳納相關稅費，辦理不動產轉移登記，土地性質按劃撥確定；剩余產權歸實施主體，由實施主體依供地文件約定，辦理相應不動產登記。在不動產登記時應按供地文件，標注需備注的特殊事項（突破規劃設計規范）。

??五、工作程序

??居住類地段城市更新項目的工作過程可分為六個階段：前期工作、上報計劃、多方案設計、上報方案、實施建設、驗收交付。其中，經前期研究確定以招拍掛方式供地的拆除重建和改建加建類項目按現有規定程序實施。

??（一）第一階段：前期工作

??1．各區編制城市更新專項規劃，編制完成后由市規劃資源局牽頭市相關部門聯合審查；建立城市更新項目庫，編制完成后報市城市更新聯席會議（主要成員單位為市規劃資源局、市房產局、市建委等，下同）審查。

??2．明確實施主體。所在區政府可確定區屬或市屬國資平臺作為項目的實施主體。實施主體通過市場招投標方式引入社會資本，采用國資控股的股權合作方式，鼓勵具有城市更新實踐經驗的社會資本參與。

??3．現場調查。開展項目的土地、建筑和人口的現狀數據調查，掌握房屋產權、建筑質量、周邊公共配套設施情況，了解人員戶籍、住房條件及改造意愿。調查過程中，規劃資源、房產等相關部門須全力積極配合。

??4．可行性研究。在現場調查的基礎上，依據控詳的相關要求，開展項目實施的可行性研究，闡明列入實施計劃的緣由，確定項目實施的建議范圍，提出項目實施的路徑和方案的基本思路。涉及控詳調整的，同步開展控詳調整的必要性論證（占地5000平方米以下的危房翻建改造項目，涉及控詳調整的可由市規劃資源局負責按程序調整，不需另行上報市政府審批）。

??5．第一輪意見征詢。可研方案征詢相關權利人和相關部門意見。更新范圍內同意實施更新的物業權利人比例達到90%及以上的，方可啟動后續流程。

??（二）第二階段：上報計劃

??1．審核匯總。市房產局會同市建委、市規劃資源局對區政府報送的更新項目的可行性方案進行審核，對具備更新條件的項目進行匯總，報市政府審議。

??2．計劃確定。通過審議的更新項目納入年度更新計劃，由所在區政府啟動實施。實施過程中，可以視需要按原批準程序，對計劃項目進行適時的增補和調整。

??（三）第三階段：多方案設計

??1．多方案比選。鼓勵建立社區規劃師制度，幫助物業權利人參與方案制定過程，做好與實施主體的溝通協調。在進一步校核現狀的基礎上，編制實施方案，包括置換補償方案、資金測算方案、規劃設計方案等內容，經互動反饋，多方案比選，提出推薦方案。涉及控詳優化調整的，同步編制控詳優化調整方案。置換補償標準由各區自行制定。

??2．方案審核論證。規劃資源部門會同相關部門對更新方案進行合規性審核，并視項目情況組織專家論證會，對方案的科學性、可行性、合理性進行論證把關。涉及不滿足現行規范要求的，市規劃資源局、市建委、市房產局需會同教育、民政等行業主管部門和區政府共同研究，提出處理建議，報市政府研究。

??3．第二輪意見征詢。通過公示、座談等多種公眾參與形式，征詢物業權利人及利益相關人對更新方案的意見。原則上項目范圍內80%以上的物業權利人應同意推薦的更新方案。涉及控詳調整的，調整方案按相關規定一并公示。

??（四）第四階段：上報方案

??1．形成實施方案。在方案審核論證和公眾意見征詢的基礎上，優化完善形成實施方案。

??2．批準方案。實施方案由城市更新聯席會議依據方案論證和意見征詢情況研究批準，涉及突破相關技術規范或控詳修改的項目，需報市政府審批。

??（五）第五階段：實施建設

??1．簽訂協議。實施主體與相關權利人簽訂委托代建協議、置換補償協議。簽約率達到95%以上協議生效，可以啟動搬遷騰讓等工作。如簽約率達到95%且經區政府調解未能達成一致的，區政府可依照法律、法規以及征收與補償相關規定，對未簽約部分房屋實施征收并作出征收決定。

??2．土地整備。辦理立項，開展異地安置、資產收購、土地整理并辦理劃撥供地手續。

??3．房屋拆除和不動產變更登記。規劃拆除房屋全部拆除完畢、經區政府書面確認后，實施主體憑與所有權利人簽訂的委托代建協議、置換補償協議等要件，至不動產登記部門進行國有建設用地使用權變更登記。

??4．規劃手續辦理。拆除重建類項目和加建類項目應辦理規劃許可；改建類和維修整治類項目可辦理規劃確認，不進行規劃核實。

??5．建設、施工審批。依照建設工程基本建設程序，進行建設施工圖專家論證或技術審查和施工許可辦理。

??（六）第六階段：驗收交付

??1．竣工驗收。項目實施完成后，進行工程竣工聯合驗收，按照建成情況完善土地手續。

??2．交付及不動產登記。不動產登記按本細則第四條不動產登記政策執行。

??3．落實長效管理。所在區政府督促實施主體按照置換補償協議交付房屋，移交、運營、管理相關公共設施，明確并落實項目后續的物業管理的主體和要求。