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??12月6日，行業(yè)迎來兩大重磅消息。

??中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。宏觀政策要穩(wěn)健有效，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

??房地產(chǎn)方面，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??此次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來首次提及，釋放出很強(qiáng)的信號(hào)意義，過去幾年，房地產(chǎn)政策面始終圍繞“平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)實(shí)行，此次在健康發(fā)展的基礎(chǔ)上提出“良性循環(huán)”，對(duì)重建行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)遇到的一些問題，都有至關(guān)重要的作用。

??與此同時(shí)，央行決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。
結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)計(jì)未來央行貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松，不排除繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的可能性，更好地助力中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

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??房地產(chǎn)方面首次提及“良性循環(huán)”

??12月6日召開的中央政治局會(huì)議釋放了明確信號(hào)。

??具體來看，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。宏觀政策要穩(wěn)健有效，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

??短短兩句話、四十余個(gè)字中“穩(wěn)”字依然是下一階段重要關(guān)鍵詞。

??聚焦房地產(chǎn)層面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??細(xì)數(shù)近幾年來中共中央政治局會(huì)議中有關(guān)房地產(chǎn)方面的表述，“良性循環(huán)”一詞首度出現(xiàn)在中共中央政治局會(huì)議當(dāng)中。

??實(shí)際上，從2019年以來，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)政策層面的主基調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年以來，中央政治局會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)方面的表述日漸豐富具體。

??從這一角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向和脈絡(luò)也逐漸清晰，在當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性緊張的情況下，對(duì)于樹立行業(yè)信心，解決行業(yè)遇到的一些問題，都有著至關(guān)重要的作用，后續(xù)的推進(jìn)仍需要一定的時(shí)間。

??整體來看，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力，結(jié)合近期中央層面的相關(guān)表述來看，政策面迎來一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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??政策面迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)底仍需檢驗(yàn)

??與此同時(shí)，此次政治局會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”，具有明確的方向性指導(dǎo)。

??聯(lián)系到12月3日，銀保監(jiān)會(huì)曾表示，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著居民自住及改善性購房需求將得到支持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說將是一大利好。

??實(shí)際上，9月末自央行提出“兩個(gè)維護(hù)”以來，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率。

??結(jié)合此次中央政治局會(huì)議及銀保監(jiān)會(huì)定調(diào)，未來居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??從市場(chǎng)層面來看，政策基本面改善將帶動(dòng)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升，但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。

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??降準(zhǔn)釋放長期資金1.2萬億，房企整體融資環(huán)境有望改善

??中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。

??其中，貨幣政策近期動(dòng)作頻繁。12月3日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在視頻會(huì)見國際貨幣基金組織（IMF）總裁格奧爾基耶娃時(shí)指出，將圍繞市場(chǎng)主體需求制定政策，運(yùn)用多種貨幣工具，適時(shí)降準(zhǔn)。

??重磅信號(hào)釋放僅3天，12月6日，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。一次性釋放資金約1.2萬億元。

??從央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)來看，首先需要明確的是，穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)是貨幣政策常規(guī)操作。央行堅(jiān)持正常貨幣政策，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不搞大水漫灌，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??此次降準(zhǔn)實(shí)際上是基于三方面因素考量：首先，保持流動(dòng)性合理充裕，減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力；其二，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其要緩解中小微企業(yè)經(jīng)營困境，緩解大宗商品價(jià)格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力；其三，通過降低金融機(jī)構(gòu)資金成本的方式，達(dá)成降低社會(huì)綜合融資成本的目標(biāo)。

??基于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的考量，接下來涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。一方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然，基于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平，預(yù)計(jì)融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??總體來看，此次政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)方面新的表述，給出了非常重要的信號(hào)，對(duì)于樹立行業(yè)信心，解決當(dāng)前行業(yè)面臨的問題，都有至關(guān)重要的作用。后續(xù)政策實(shí)施和推進(jìn)需要一步一步解決。今年以來，行業(yè)經(jīng)歷了市場(chǎng)下行壓力之后，終于在政策面迎來非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)后續(xù)行業(yè)發(fā)展注入“強(qiáng)心劑”。

??此番降準(zhǔn)并非等同于房地產(chǎn)行業(yè)“救市”，對(duì)于企業(yè)而言，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營才是企業(yè)的根本出路。