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??溫州發布“安居貸”政策未被市場看好。

??6月13日，溫州市住建局官方微信公眾號“溫州住建”發布消息稱,溫州市住建局與華夏銀行溫州分行發布“政銀合作”協議簽訂儀式，創新發布“安居貸”，靈活調整按揭還款方式，借款人前3年可選擇只還利息。

??值得注意的是，盡管這種差異化還款方式可以減輕購房者前期還款壓力，有利于促進消費者購房需求，但新政發布后，當地市場反應并不大。多位受訪房產中介人士告訴記者，幾天來，咨詢安居貸的購房者很少。

??某央企溫州項目營銷負責人告訴記者，現在政策還在頒布階段，具體如何實施和試點房企尚未得到進一步消息。并表示，此前市場上也有類似“先息后本”產品，且貸款利率更低，不過貸款用途是以實際經營為主，不可違規流入房地產領域。

??“該產品主要適用于剛畢業大學生、剛進城購房及工作的城鎮化人員。”同策研究院研究總監宋紅衛表示，安居貸本質是對還款結構做了一定創新，即貸款負擔沒有減輕，只是前期貸款歸還較少。

??諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，“安居貸”雖靈活且能在一定程度上緩解短期還款壓力，或將在一定程度上提升市場購買意愿。但疫情反復使經濟發展的不確定性增強，居民收入情況尚待修復，因此此舉對市場觀望情緒的減輕效果或較為溫和。

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??安居貸或變相加重房貸遠期負擔

??溫州出臺“安居貸”政策是溫州市半個月內第2次發布樓市新政。

??5月30日，溫州市政府新聞辦公室官方微信公眾號發布消息顯示，為促進房地產市場平穩健康發展，兼顧保障住房需求和“房住不炒”政策，溫州市近日出臺實施支持群眾剛性住房需求的一攬子政策，其中包括降首付、增加公積金貸款額度、降低房貸利率。

??“安居貸”政策則是進一步繼續調整房貸優惠政策。

??據了解，“安居貸”貸款面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，申請“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，最長前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，以減輕購房人貸款后前3年還款壓力。

??對于“首套住房”標準，溫州市住建局表示，以溫州市域范圍內住房和貸款信息為準。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結清的，購買普通住房都可執行首套首貸優惠政策。

??“疫情反復使經濟發展的不確定性增強，因此很大一部分人群對購房持觀望態度。”華夏銀行溫州分行相關負責人表示：“新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

??值得注意的是，“安居貸”新政發布后的72小時里，當地市場反應并不大。多位受訪房產中介、房企人士稱，尚未收到安居貸業務辦理通知，并表示不建議購房者辦理安居貸。

??“我們也不建議客戶辦理安居貸，一是貸款利率甚至要比現在的商業貸款高，二是如果想要辦理該業務，可能要多付5萬~8萬元首付。”溫州一大型房產中介機構工作人員告訴記者，由于該業務還沒有普及，現在只有一家銀行可以辦理，且辦理后房屋評估價會被限制，“比如一套200萬元的房子，如果辦理該業務的話，銀行可能只評估180萬元左右，將導致最終首付變高。”

??據該工作人員介紹，目前房貸利率下調，首套房房貸利率在4.25%左右，但辦理安居貸的話，利率則在4.5%左右，對購房者來說并不劃算。

??宋紅衛表示，從金融機構角度來看，安居貸主要面對的是剛步入社會工作的低收入人群，這部分人群的工作具有一定的不穩定性，還款壓力及風險依舊存在；且從購房者角度看，本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，變相增加后期還款壓力。

??在信風科技創始人兼CEO陳劍看來，先息后本并非新鮮事，他表示，美國在2004年~2006年也大量發行了這類頭兩三年只付利息的浮利率貸款，隨著美聯儲在2004年到2006年間把聯邦基金有效利率由1%加到5.25%，大量此類貸款在2006年迎來利率調整和期限重置；絕大部分借款人均無力償還這雙重打擊之后的高額月付，選擇違約。

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??房價曾超北上廣

??半個月兩次調整購房政策的背后是溫州樓市的低迷，但地處經濟活躍的長三角地區，溫州房地產市場也曾有過高光時刻。

??改革開放以來，不少溫州人憑借著能吃苦、敢闖敢干的創業精神發家致富。公開資料顯示，1985年，溫州年凈收入5000元以上的農戶超40萬戶，占總戶數的三分之一。彼時，全國城鎮居民年平均收入不過739元。

??經過二三十年的財富積累，溫州人開始尋找投資機會。1998年，天降發展良機。當年，為抵御亞洲金融危機沖擊，國家實施房地產市場化改革，取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化。而這在溫州人看來，是一次財富機遇。

??部分溫州人拿出存款買房，成為第一個吃“螃蟹”的人，房價的迅速上漲讓這部分人嘗到甜頭，之后更多的人加入進來，房價一路攀升。

??公開資料顯示，1998年，溫州房價均價在2000元/平方米，2000年均價在3000元/平方米，到2001年大漲至均價6000元/平方米，且供不應求。

??2001年是一個轉折點。在此之前，溫州人買房多是在當地買房，且處于散兵游勇狀態，2001年8月，157個溫州人組成的一個購房團去上海看房，短短3天豪擲5000萬元買走上海100多套房產。從那時開始，無數的“溫州炒房團”出現在全國多地，所到之處當地房價亦是一路狂飆。

??公開資料顯示，溫州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動用資金60萬元計算，總資金額約420億元。

??作為“溫州炒房團”的大本營，溫州房價更是翻了幾番。到2005年，房價均價步入“萬元時代”，全國排名第一。據上海市統計局數據顯示，彼時上海住宅均價不過6698元/平方米。兩年后，溫州房價突破2萬元/平方米。

??但從2011年開始，受調控樓市等因素影響，溫州市場出現調整。溫州炒房團的買房資金除去自有存款外，更多來自民間借貸、銀行貸款，當銀行貸款收緊，民間借貸利率高企時，無力償還巨額債務的人數不勝數。

??彼時，為了套現離場，大量房產被拋售，這種行為又加劇了其他炒房者恐慌，惡性循環之下，房價出現大幅下跌，溫州更是因此成為因出現民間借貸危機、樓市進入低谷的典型城市。

??據2015年《溫州藍皮書》顯示，2012年開始，溫州房價已連續40個月出現回落，到2014年溫州市區均價跌至1.95萬元/平方米。

??隨著棚改貨幣化安置的加速推進，2016年開始，溫州市場逐漸回暖，重新進入上升通道，到2021年溫州市區住宅均價突破近年來的歷史高位，在2.6萬元/平方米左右。

??但隨著樓市整體轉冷，自去年下半年開始，溫州樓市再次遇冷。

??前述某央企溫州項目營銷負責人也表示，新房去化速度明顯下行，“房企都在打價格戰，效果并不明顯，之后政府又出臺降首付等政策，從市場熱度來看到訪量雖有上升，但還未轉化為成交量。”

??一位中介機構工作人員告訴記者，相比前兩個月，6月份二手房掛牌量和帶客情況均有一定增長，不過整體來看觀望氛圍仍較濃。

??不過，溫州大學建筑工程學院潘安平教授認為，逐步回暖是大勢所趨，近期溫州出臺的系列利好政策都指向這一點，但政策落地到成交回暖具有一定滯后期。