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??曾被稱為掐住房企“七寸”的商品房預售資金強監管，終于迎來松綁。

??11月14日晚間，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱“通知”），稱商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

??通知要求，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。

??通知明確，通過保函置換的預售監管資金優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

??“這是比‘金融十六條’更為切實、更能解房企資金‘近渴’的利好政策。”一位房企高層點贊道。

??另一位不愿具名的房企高管則表示，今年上半年監管層就已發文支持“出具保函置換監管額度內資金”，這次其實是再一次強調。保函分兩類，一類是銀行開具的保函，一類是商業保函。前者，需要企業在該銀行有比較大額度的存款作為保障，銀行才會開具保函；商業保函的開具則相對容易一些。

??“國企央企、依靠強大實業集團背書的房企，比較容易開出銀行保函；但對于大部分民營企業而言則很難。希望在后續落實中商業類保函也能認，也能用來開展置換。”上述不愿具名的房企高層表示。

??受此利好消息，11月15日開盤后，A股、港股房地產板塊股票再度上漲，房地產板塊已連續5個工作日上漲。

??松綁呼聲已久

??預售資金，指購房者按商品房買賣合同支付給開發商的購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行貸款和住房公積金貸款等，這些資金全部直接存入監管賬戶。只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目施工進度進行撥付。

??預售資金是房企非常重要的現金流來源。國家統計局數據顯示，今年1~10月，房地產開發企業到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款1.48萬億元，利用外資62億元，自籌資金4.49萬億元，定金及預收款4.1萬億元，個人按揭貸款2.02萬億元。

??可以發現，在預售制度下，定金及預收款占房企到位資金的3成之多。

??在房地產行業發展初期，借助預售資金“無息杠桿”撬動，房企只需極少本金便可買地蓋樓，實現高杠桿高周轉擴張模式。但2021年開始，隨著部分房企流動性風險顯現，各地政府加強了預售資金監管，預售資金可提取比例降低、提取難度加大，一定程度上擠占了企業有效流動性，令其償債壓力加大。

??克而瑞數據顯示，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監管資金均達到數百億元；碧桂園、華夏幸福、藍光發展的流動性擠占率（預售監管資金/貨幣資金）均超過30%，萬科、恒大、保利、華僑城也均超過20%。

??在恒大2022年保交樓新年開工動員大會上，恒大董事局主席許家印曾透露，恒大的預售監管資金已有500多億元。

??“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達95%。目前仍然沒有好轉。”今年2月份，正榮地產方面在投資者電話會議上也表示。去年6月末，正榮地產貨幣資金中受限比例僅21.26%。

??今年9月份，旭輝董事局主席林中在對內發布公開信時亦提到，盡管公司賬面上仍有逾300億元現金，但可以提取的非常少，主要就是因為預售資金監管。

??松綁商品房預售資金監管成為房企們強烈呼聲，也是緩解當前房企短期資金壓力的必要之舉。

??2022年以來，多個城市出現了放寬預售資金監管跡象，但大多只是對此前過嚴監管的微調，疊加房企風險出清未完成、銀行風險偏好等因素影響，對于緩解房企資金緊張效果有限。

??銀行保函開具是難點

??以更大力度支持房企融資，成為必要之舉。

??11月11日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務等方面發布16項舉措，被業內稱為“金融16條”。

??此次，銀保監會、住建部、央行聯合發文，從國家層面對預售資金監管進行松綁。通知稱，監管賬戶內資金達到住建部規定監管額度后，房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。

??“從‘金融16條’到預售資金松綁，政策導向給大家的預期是向好的，就是要增強企業流動性。經濟要想穩，勢必要讓房地產行業穩，怎么穩？除保項目外，還要保住企業端穩定，尤其是大型上市房企，如果企業端不穩，項目端就難穩，整個行業也就難穩。從經濟到地產行業，從行業到大型企業主體，從企業主體再到具體項目，把整個鏈條全部拉通，這個邏輯很重要。”前述房企高層表示。

??通知要求，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。

??為何是30%？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，此舉可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，從而起到資金循環目的；另一方面，也不能動太多，因為要考慮既有債權人（保交樓之前的債權人，包括銀行、信托、施工單位、供應商）的權益和顧慮。動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發部分動起來、循環起來，源頭活水能“四兩撥千斤”，從而實現整個項目的循環。

??對于銀行保函的申請資格，通知要求：商業銀行在出具保函時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房企信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房企開展保函置換預售監管資金業務。

??對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函；對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，以銀行保函置換預售資金，需要銀行在授信額度內首先審查相關房企資信情況，這意味著房企必須有履約能力并有授信額度。就邏輯上而言，房企確實只需要付出開具銀行保函的費用和利息，就可以用保函來置換資金用于自身周轉。

??“但政策層強調市場化、法制化原則，以及讓各家銀行自主決策，意味著銀行需要自己承擔置換資金的風險，因此，銀行會綜合評估房企風險，那些出險房企履約能力存疑，銀行未必會同意開出保函。目前沒有違約的民營房企已是少數，所以政策能夠覆蓋的房企數量極其有限。”柏文喜說。

??某房企高管亦表示，政策層面讓我們看到了希望，但從以往經驗來看，只有資質好、信用高的企業才能拿到銀行保函，銀行對大部分民營房企是不可能全“兜底”的，希望在后續落實方面能有一些讓步。