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??“我們更希望在城市更新過程中除了錦上添花外，還要雪中送炭。”在獨立經濟學家、中國城市和小城鎮改革發展中心原主任、理事長、首席經濟學家李鐵看來，城市更新除了要改善城市面貌，提高人們生活水平外，還要更多地關注人的問題。

??作為中國城市和小城鎮改革發展中心原主任、理事長，李鐵一直關注城市發展問題，以及城市更新中的經濟學問題，并多次公開發言表示，城市更新是一個市場過程，要從城市化長期發展角度來認識城市更新市場問題。

??中國房地產報：今年“城市更新”首次寫入政府工作報告。你認為，城市更新對于推動城市高質量發展有哪些意義？

??李鐵：城市更新有四個本質意義：一是要解決大量危舊房改造問題，包括舊城區改造，通過城市更新來提高居民生活質量和改善他們生活環境；二是提升和改造基礎設施、公共服務設施，這也是城市目前存在的短板；三是貫徹低碳綠色理念，比如，在城市更新過程中如何將生態、碳中和等理念貫徹進去；四是解決人的問題，包括就業問題，要更多地關注中低收入人口。

??中國房地產報：在你看來，在城市更新過程中應該注意哪些問題？

??李鐵：要注意避免“一刀切”。不是說政府出臺城市更新政策后，全部的城市都要做這件事，城市應針對自身發展、可變現資源及城市形態和景觀等因素綜合考慮是否進行城市更新。

??城市更新是一個市場過程，我們要從城市化長期發展的角度來認識城市更新市場問題。在城市更新過程中，除了要借鑒國際經驗外，還要有中國自己的特色，要根據城市發展特點來解決城市更新問題。城市更新不是一件急功近利的事情，我們要穩步推進、循序漸進。

??中國房地產報：隨著城市更新成為我國推動城市高質量發展的重要抓手和路徑，房企該如何利用自身優勢更好地參與其中？

??李鐵：城市更新存在著巨大潛力和空間，包括危舊房改造，在這個過程中怎么樣處理好搬遷戶的關系、怎么利用好這個資源和開發什么樣的項目等內容，可能都是企業要思考的問題，包括經濟成本和社會成本問題。

??城市更新不僅要實現城市要宜居，還要改善我們的城市面貌。從這兩方面而言，未來怎么發展，怎么去抓住這個機會，取決于兩點：一是對于空間的選擇，在哪里重點進行城市更新；二是采取什么樣的方式。是以拆遷補償的方式，還是以合作開發的方式。不同選擇有不同模式，這些問題可能都需要企業去解決。

??中國房地產報：哪些城市在城市更新實踐中還存在問題？

??李鐵：現在普遍存在一個問題是，很多城市商業街拆除重新修建后，沒有人流量。

??這是因為有些城市在城市更新過程中過于追求高標準，導致成本大幅度提高，最后嫁接到消費者身上，消費成本大幅度提高。原來，可能人們住的房子破一點，賣的東西很便宜。但城市更新后，商鋪租金變貴了，那么商家就只能提高物價。可是城市里還存在著大量的中低收入人口，在城市更新過程中我們怎么樣既能讓外來人口以一個低消費、低成本方式來實現他們在城鎮化進程中的過渡，以及如何通過長時期的一個規劃和戰略來逐步、有效地解決這些問題，是我們在城市更新實踐中需要思考的問題。

??在面對這個問題時，我們要有針對性地解決，而不能說一個標準，一個目標，“一刀切”。否則這樣就會導致城市成本越來越高，城市包容性越來越差，這也是我們目前在城市更新過程中面臨的最大問題。