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??最近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的信心也持續(xù)下跌，房企市值一降再降。

??今年一季度，上市房企股價(jià)和市值延續(xù)走弱，低位運(yùn)行。

??在此背景下，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓，對(duì)當(dāng)前房企市值以及未來走勢(shì)作了分析和預(yù)測(cè)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)下來看，造成上市房企市值普遍低谷的因素有哪些？

??馬泓：通常而言，股價(jià)與企業(yè)經(jīng)營狀況、市值管理能力相關(guān)。過去一段時(shí)間房企股價(jià)持續(xù)走低，與房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行的關(guān)聯(lián)度關(guān)系密切。

??一是營收減少。自疫情過后，居民購房需求釋放節(jié)奏放緩導(dǎo)致房企經(jīng)營性收入持續(xù)下降，包括預(yù)收款、定金和個(gè)人按揭貸款，根據(jù)已經(jīng)披露的財(cái)報(bào)和測(cè)算來看，上市A股房企年化營業(yè)收入規(guī)模在2.5萬億元至2.6萬億元，相當(dāng)于回到了2020年四季度末的水平。

??二是凈利潤下降或者虧損企業(yè)增多。當(dāng)下大部分房企都面臨資產(chǎn)減值損失的問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年A股上市房企資產(chǎn)減值損失累計(jì)首度超過千億元。隨著房企存量資產(chǎn)減值、計(jì)提累計(jì)的增加，可供其抵押的存量資產(chǎn)（信用）難以維系，因此不少公司被信用評(píng)級(jí)公司調(diào)降資信評(píng)級(jí)或展望評(píng)級(jí)，對(duì)投資者信心產(chǎn)生負(fù)面影響。

??三是房企投資回報(bào)率的持續(xù)下降。到2023年末，預(yù)計(jì)內(nèi)地A股市場(chǎng)上市的房企加權(quán)投入資本回報(bào)率（WROIC）可能回落至1%附近，低于同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率水平，同時(shí)也處于歷史最低水平，投資回報(bào)率的持續(xù)下降導(dǎo)致房企投資信心受挫。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：目前，房企可以利用哪些手段進(jìn)行市值管理，提振股價(jià)？

??馬泓：鑒于上述問題，由于商品房銷售持續(xù)放緩、銀行新增開發(fā)貸增速有限以及部分房企信用評(píng)級(jí)的持續(xù)調(diào)降，房企市值走低主要是基于市場(chǎng)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)最需要關(guān)注的問題，房企現(xiàn)金流問題在過去一段時(shí)間內(nèi)并未得到根本解決。根據(jù)已經(jīng)披露的上市房企財(cái)報(bào)來看，超過四成公司現(xiàn)金短債比不到1，排名前10的公司中占比達(dá)到一半。

??因此，如何提振房企市值或者說股價(jià)，關(guān)鍵看房企自身流動(dòng)性狀況能否得以改觀，特別是短期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于下行階段中，如何更好地應(yīng)對(duì)經(jīng)營性收入持續(xù)下降帶來的影響。流動(dòng)性改觀不僅需要削減不必要的存量資產(chǎn)和緩釋短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還要利用好各種支持房企流動(dòng)性的政策工具，包括銀行信貸、債券發(fā)行、商業(yè)地產(chǎn)抵押支持債券CMBS、類REITs、公募REITs等，合適的情況下合理引入股權(quán)戰(zhàn)略投資者，改善房企流動(dòng)性。

??作為上市公司，需要做好信息披露。在過去兩到三年里，有些公司盡管面臨諸多困難，但仍然堅(jiān)持做好信息披露工作，與投資者建立了良好的互信關(guān)系，減少了二級(jí)市場(chǎng)不必要的、“恐慌式”拋售行為的出現(xiàn)，這對(duì)做好市值管理也是非常重要的。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：地產(chǎn)股今年走勢(shì)將如何？哪些房企市值有望率先恢復(fù)？

??馬泓：預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能邊際改善，下半年下行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減弱。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售跌幅收窄，房企現(xiàn)房交付能力進(jìn)一步提升，房企債務(wù)到期規(guī)模較2023年明顯減少，部分城市土地市場(chǎng)在2024年有望復(fù)蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅小幅收斂。上述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行變化，可能會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)房企市值管理提供更有利的環(huán)境，但仍然不能低估一些資質(zhì)相對(duì)較弱的房企可能會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)釋放的問題。

??從結(jié)構(gòu)上來看，實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)、經(jīng)營更為穩(wěn)健的、現(xiàn)金流儲(chǔ)備更充裕的央企、國企、大型民營房地產(chǎn)開發(fā)商，其市值出現(xiàn)階段性修復(fù)的概率更大。

??截至2024年一季度末，部分實(shí)力較強(qiáng)的房企增加銀行信貸和債券發(fā)行規(guī)模，并入圍了地方融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，逐步降低融資成本，積極參與大城市土地拍賣市場(chǎng)，保持較好的發(fā)展勢(shì)頭。

??未來，隨著房地產(chǎn)支持政策可能進(jìn)一步推出落地見效，這一批市盈率水平相對(duì)較低的（PE在5倍至8倍）、實(shí)力較強(qiáng)的房企可能會(huì)吸引部分投資者的青睞，其股票和債券等金融資產(chǎn)價(jià)格存在修復(fù)的可能。