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??中房網訊 （曲濤/文）3月20日，“2024房地產TOP500測評成果發布會暨房地產企業發展高峰論壇”在北京舉行。會上，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發布了《2024房地產開發企業綜合實力測評研究報告》，業內備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉。（點擊查看完整測評研究成果>>）這項開展了16年的測評研究工作，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的測評研究報告指出，房企經營格局在近幾年發生了巨大變化，房企排名經歷了大幅度洗牌。進入2024年，全國房地產市場依然面臨下行壓力，但市場規模仍然存在，房企仍存在結構性機會。

??對于行業目前的困難和壓力，中國房地產業協會會長馮俊在發布會上表示，房地產企業要把視野放寬一點，放長遠一點，不要因暫時的困難而喪失信心。“就像走夜路，老惦記著什么時候能見到日出，就會越來越覺得路長；把心態放正，辨證地看問題，其實要走的路長是客觀的，并不是情緒所決定的，只要一步一步往前走，總會度過難關，迎來新的明天。”

??發布會舉辦的當天，也恰逢是中國的節氣日——春分。它象征著冬天的結束和春天的開始，是四季輪回中的一個重要轉折點。與會的專家和嘉賓在對2024年宏觀經濟形勢、房地產市場走勢、新時期的企業策略等進行了深入交流后，也相信——只要堅守初心、回歸產品、做好服務，必將迎來行業的轉折點，就像春分之后的白天越來越長，房地產行業的日子也會越來越好。

??那么，讓我們看看，參與本次高峰論壇的經濟學家、業內專家、優秀房地產開發企業、供應鏈企業領袖和金融投資機構精英代表，對于宏觀經濟和行業發展給出了什么樣的建議和答案，讓我們感受到了如春日般的希望氣息。

??中國房地產業協會會長馮俊

??馮俊：有三件事情房企應當主動做、盡早做

??中國房地產業協會會長馮俊表示，目前房地產下行的時間有點長，房地產企業面臨困難有點大，市場情緒有點迷茫沮喪，市場修復還需要一個過程。但有兩個問題必須要清醒認識：一是，供需矛盾發生了重大變化，房地產市場的規模和增速已經不太可能回到以前的位勢上；二是，住房需求并不因為現時的市場低迷而消失。在人的美好生活追求中，居住條件的持續改善仍是經濟社會發展的重要方面。

??馮俊認為，歷經房地產市場的起伏，必須對房地產業發展的舊模式認真反思。對舊模式的弊端，應該從供給端、需求端、治理方式和企業形態四個方面去認識，深入分析制度環境造就市場結果的形成機理。對于房地產企業，必須改變靠規模擴張、債務高啟的發展模式，重新定義發展路徑。

??關于構建房地產發展新模式，馮俊建議房企的思維方式不能再以原來的市場條件、制度環境來謀劃發展戰略，不能簡單地等待政策，或者被動地等待需求好轉，而需要有新認知，調整發展思路和發展方式。

??在馮俊看來，當前房地產市場的重要任務是改善預期，修復信心，重建信用。有三件事情房企應當主動做、盡早做。一是，依靠科技進步改變建造方式，用數字化、工業化方式建造房子，提高住房質量；二是，始終把防風險放在重要位置，決策機制必須把供給與需求契合度放在首要位置；三是，重構交易的信用關系。

??上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱

??丁祖昱：筑底之后就能進入平穩階段

??上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，大家都感覺今年前兩月的市場壓力有所放大，數據上看，一二月份銷售面積同比下降20%，特別是住宅銷售面積下降24.8%。銷售額下降29.3%，住宅銷售額下降32.7%，都是最近幾年來一二月份壓力比較大的同期狀況。從頭部房企來看，TOP20房企銷售基本腰斬，也反應出整個行業的壓力。不過，好在三月份市場整體開始慢慢回穩。包括從政策到企業，再到市場都出現了一定程度的回穩跡象，大家身上的壓力稍微減緩一點。

??在丁祖昱看來，央國企現在是整個中國房地產企業的中流砥柱。近五年拿地金額TOP20的房企中，央國企從2019年的20%已經上升到去年65%。目前房企還在不斷調整企業架構，最近很多企業繼續調整區域和城市結構，以適應當前房地產市場的變化及企業自身要求。從規模角度看，房企漸漸不再追求規模，從城市的分化角度，企業也在不斷調整相應的結構。

??丁祖昱認為，房地產行業從2023年已經全面進入到筑底階段。今年的一二月份也在筑底，什么時候能把這個底筑的相對穩健，然后進入到平穩階段，還需要進一步觀察。目前行業還在繼續洗牌過程中，今年還會有一部分企業發生一些變化。對此，丁祖昱預計央國企占比還會進一步提升，但提升速率有所放緩，頭部房企市場占有率會進一步提高，穩定性也會進一步加強。未來中小房企可能一方面會有很多的變化，另一方面，一部分中小房企會出圈。

??國民經濟研究所副所長王小魯

??王小魯：房地產的宏觀應對策略有三個方法

??國民經濟研究所副所長王小魯指出，未來城鎮房地產市場發展空間上，預計我國人均居住面積將達42平米，到2035年基本飽和。根據人口普查的情況，人均住房建筑面積已經超過37平米，目前全部住房存量面積482億平米，距人均居住飽和大約還有106億平米的空間，這就是未來12年間的市場空間。

??王小魯建議，將拉動房地產的宏觀應對策略放在以下幾點：

??第一，減緩沖擊，把硬著陸變成軟著陸。政府可以采取一些措施，包括銀行的貸款償還等，以減輕房地產企業面臨的沖擊，但最終不可能由政府和銀行兜底；第二，政府收購適用的滯銷商品房，改造為保障性住房，一方面解決城鎮低收入居民的住房困難，另一方面帶動房地產存量房屋出清；第三，在土地制度方面需要推進改革措施，實現多渠道供地，允許農村集體建設用地以同等身份進入市場。

??同時，對于房地產企業，需要積極壓縮在建規模和待售面積，促進銷售，減少資金占壓和負債，加快周轉；同時，積極配合參與保障性住房建設。此外，需要轉變急功近利的經營方式，做好應對沖擊的準備，積極、穩妥地做好經營，立足于長期持續發展。

??華發股份市場營銷管理中心總經理賀傳浪

??賀傳浪：企業要著重產品力，回歸居住價值是安身立命根本

??華發股份市場營銷管理中心總經理賀傳浪表示，產品是取得成功的核心，在過去經營決策過程中，不管是主動或是被動的選擇，有非常大的影響。過去這些年，華發股份圍繞不同城市，不同項目，都扎根在產品上。同時按照住建部最新的提法，也在試點新一代的“四化”住宅，像造汽車一樣造房子。

??賀傳浪認為，企業要與時俱進，根據行業的變化打造企業組織。同時，為應對快速的市場變化，華發股份做了一些階段性調整，叫工作小組機制。過去有很多的合作伙伴爆雷，為此成立風控小組，來應對合作伙伴爆雷的問題。

??對國企和央企來講，如何快速應對市場變化，做一些階段性調整很重要。而華發在人才戰略上，不同于其他的企業，過去三年招聘了大量的行業優秀人才。只要有人在，就有需求在，就有更高的改善性的想法在。所以未來企業要立足產品，回歸居住的本質和價值，這是安身立命的根本。

??河南金沙集團總裁張永濤

??張永濤：企業要端正態度堅守初心，把房子做好才有未來

??河南金沙集團總裁張永濤表示，房地產業的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地產業就不會消亡，會一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是給那些建好房子的企業。要堅守初心，把房子和服務做好。

??張永濤指出，面對競爭企業要堅守賽道，經得起誘惑，耐得住寂寞。與其他行業相比，房地產行業的競爭遠遠不到位。在這場競爭中，規規矩矩端正態度，把房子做好的企業才有未來。

??此外，張永濤強調，企業要對賽道有正確的認識，作為一個小草根企業，對于資金、人才和其他資源的獲取與國央企不在一個起跑線。所以，不要嘗試上規模，要做的就是經得住寂寞，控制好規模和欲望。

??中金公司研究部執行負責人、董事總經理張宇

??張宇：房地產需要當下不雜，心有繁花

??中金公司研究部執行負責人、董事總經理張宇表示，對于房地產行業目前遭遇的調整和未來的發展，可以借用曾國藩講過的話來總結，那就是“既往不戀，當下不雜”。對于過去的事情，房企們應該不再留戀，而更應在當下保持心態，讓心境平穩，不雜亂。

??但在這個基礎上，張宇強調，應該再補充四個字——心有繁花。就像之前火熱的電視劇《繁花》里呈現的，在那個年代怎么打拼，最后贏得更好的局面。因此，廣大房企在保持心態的同時，也要“心有繁花”，帶著樂觀主義精神和情懷，邁向新模式，迎接新發展。

??綠城中國執行董事、副總裁李駿

??李駿：行業未來可能將呈現低增長、低利潤和低容錯的特點

??綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，人口增長情況、城市化，居民消費情況的變化，以及政策等原因讓房地產行業本輪調整持續時間較長，不過仍是國民經濟的支柱行業之一。現在市場調整筑底跡象越來越明顯，未來穩定之后也比較難現大幅度反彈，可能會維持在10萬億左右的規模。原來房企高杠桿，高周轉，高負債、急劇擴張的模式難以為繼。未來房地產行業可能會存在低增長、低利潤和低容錯的特點。

??對于本輪房地產市場的調整，李駿表示，隨著各項政策落地，效果不斷顯現。而對于行業筑底的時間，他希望L型的這一橫盡量的早一點，逐步略微有所復蘇。

??中海發展康養公司總經理郭鑫

??郭鑫：做好康養有兩個根本點

??中海發展康養公司總經理郭鑫表示，康養最近比較火，看過去十年的市場，2013年是中國康養產業新元年，到現在為止大家還在談元年的問題，說明這條路并不好走。

??到目前為止，康養市場有幾個趨勢。第一，政策更加精準，政策是推動整個市場發展的重要的點，尤其康養產業，只有當土地和金融兩條腿打通之后，康養產業才能真正的起來；第二，從供給側來看，房地產是單一屬性的產品，但養老不是，養老包括衣食住行用所有的需求總合；第三，從客戶分析角度，目前客戶的感知有幾個非常明顯的變化：首先是認為康養住區或者康養機構的服務是專業機構；其次是消費力逐步提升了。這兩個顯著變化對下一階段的康養產業的發展會產生新的變化；第四，是康養參與的主體，原來前100強很多公司參與到養老產業當中來，而現在國字頭紛紛進入這個市場，早期的房地產公司有一部分退出，保險系也有一些分化，市場也呈現了極大的分化。

??面對新發展環境的調整和變化，郭鑫認為，先看大勢，做好企業判斷和組織管理。具體的策略，走入到持有性物業以后，根本的兩點很重要，其一，產品和服務的關系，好產品和服務必須在一起；其二，要把資產運營和退出放在一起考慮。

??融者共創建管集團執行總經理朱瑤瑤

??朱瑤瑤：存量資產為代建企業創造機會

??融者共創建管集團執行總經理朱瑤瑤在論壇上指出，資源的不斷集中，使得地產行業產業鏈更加細分，所以給擁有產品力、品牌力和綜合解決能力的企業機會，去做一些存量市場。疫后很多城投在托底，很多資產都需要高效變現、提升運營價值，保證資產價值，這些存量市場都給到了代建企業一些機會。

??同時，朱瑤瑤強調，在過去行業變化過程中，大家對房子的需求也一直在變。從原來極強的投資屬性到現在把投資屬性拋掉，回歸居住屬性。市場也隨之由賣方市場轉換到買方市場，客戶對于房子的要求更高。好房子承載著人們對美好生活的向往，對每個從業者來說，都是一個挑戰。企業要從規劃到配套再到戶型等方面，更加迎合客戶生活場景的營造，而不再是做出一個冰冷的建筑。

??樂邁石晶亞洲副總裁陳大男

??陳大男：好房子是新質生產力的要求

??樂邁石晶亞洲副總裁陳大男表示，好房子是房地產發展的新模式，這種新模式就是保障房與商品房一體兩翼共同發展，在制度建設、企業發展、金融支持方面共贏共享。

??同時，好房子是新質生產力的要求，它必然是科技創新發揮主導作用，擺脫傳統增長的過程和途徑。此外，好房子是人民群眾對美好生活的向往，所以一個好房子可以幸福一家人。

??陳大男表示，中國家居即將進入一個一站式環保整裝的時代。好房子、好家居也是在這個過程中逐漸由個別的裝飾裝修變成一站式的全屋整裝，全屋整裝既有住宅產業化的精裝修，也有以大規模、中等小型規模的各類裝飾公司來實現。

??老板電器工程總經理洪偉光

??洪偉光：聚焦烹飪賽道，對產品有敬畏之心

??老板電器工程總經理洪偉光認為，市場有下滑，但不是從有到無。對于企業來講，增長是硬道理，可以通過一系列戰略舉措改善“橫盤”現狀。

??對產品有敬畏之心的企業，在未來市場才能有機會。今年老板電器調整了新的企業定位，聚焦烹飪賽道，把烹飪前、烹飪中、烹飪后跟廚房的設施結合在一起。當前住宅開發中普遍廚房太小，希望通過技術迭代、設備更新，降低烹飪的難度，提升烹飪樂趣。