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??此外，其物業(yè)管理服務(wù)毛利率一直處于末端，直到2020年上半年才超過10%。查閱華潤萬象生活招股書，2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月，員工成本及分包成本合共占大部分銷售成本，員工成本分別占53.0%、50.7%、49.8%及53.9%，而分包成本分別占18.9%、20.8%、21.8%及21.9%。

??營業(yè)紀(jì)錄期間，員工成本及分包成本大幅增加，招股書解釋，是由于公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張、經(jīng)營區(qū)域的平均工資上調(diào)以及外包給分包商的專業(yè)服務(wù)比例隨行業(yè)趨勢而增加。員工成本及分包成本大幅上漲或會(huì)對利潤率有不利影響及降低公司的盈利能力。

??招股書解釋，毛利率逐年上升主要是由于商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加，而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部。  

??住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2017年的12.4%降至2018年的11.4%，主要是涉及三供一業(yè)項(xiàng)目，該等物業(yè)的管理費(fèi)率較低。然后毛利率上升至2019年的12.1%，主要是由于來自物業(yè)管理費(fèi)率較高的項(xiàng)目的收入貢獻(xiàn)增加、有效的成本控制及三供一業(yè)項(xiàng)目管理工作改善。該分部的毛利率由截至2019年6月30日止六個(gè)月的11.9%上升2020年同期的14.0%，主要是由于有效的成本控制以及因COVID-19疫情的社保費(fèi)用的減輕。  

??商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2017年的14.2%增至2018年的20.9%，再增至2019年的21.8%，主要是由于通過集中在部分城市的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加且它們之間分?jǐn)偝杀靖纳埔?guī)模經(jīng)濟(jì)效益，加上深圳布吉萬象匯于2018年4月開業(yè)，此項(xiàng)目具有較高的毛利率。該分部的毛利由2018年的人民幣665.4百萬元增加41.6%至2019年的人民幣942.3百萬元。