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??剛剛過(guò)去的2020年，是房企多元轉(zhuǎn)型加速的一年。

??一方面，在疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)2020年經(jīng)歷了政策調(diào)控從松到緊的過(guò)程，而隨著“三道紅線(xiàn)”等政策出臺(tái)，整個(gè)行業(yè)下半年以來(lái)繼續(xù)承壓；另一方面，根據(jù)12月31日各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年房企銷(xiāo)售增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，整個(gè)市場(chǎng)正從增量向存量轉(zhuǎn)變。為應(yīng)對(duì)環(huán)境變化，房企在地產(chǎn)主業(yè)之外，正加速多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，企圖在規(guī)模增長(zhǎng)遭遇瓶頸、盈利大幅下滑的背景下，找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，五十強(qiáng)房企的多元化布局全部都已開(kāi)始落地。

??以龍湖集團(tuán)為例，其從2018年開(kāi)始提出“開(kāi)發(fā)引擎+服務(wù)引擎”的雙引擎模式。其中“開(kāi)發(fā)引擎”指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，而“服務(wù)引擎”則包含了商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房和智慧服務(wù)三種多元業(yè)務(wù)板塊，希望以此構(gòu)成公司增長(zhǎng)的新引擎。

??龍湖集團(tuán)只是一個(gè)縮影。近兩年，不少房企進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，從名稱(chēng)的改變中也可看出房企轉(zhuǎn)型的決心。

??例如，2020年以來(lái)，就有世茂集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、龍光集團(tuán)進(jìn)行了更名，將名稱(chēng)中的“地產(chǎn)”或“房地產(chǎn)”更改為“集團(tuán)”，顯示出房企對(duì)于自身定位和發(fā)展策略轉(zhuǎn)變的考量。

??顯然，房企對(duì)于多元化轉(zhuǎn)型，從未像2020年這樣迫切。

??TOP50房企超九成布局商業(yè)地產(chǎn)

??在房企多元化業(yè)務(wù)中，“地產(chǎn)+”模式是大多數(shù)房企的首選。克而瑞研究表明，在五十強(qiáng)房企多元化布局的方向上，排名前十的業(yè)務(wù)均是與住宅開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)度和協(xié)同度較高的行業(yè)。其中，商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和建筑工程及裝修是TOP50房企多元布局最多的三個(gè)賽道。

??尤其是商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)，超九成房企布局了該業(yè)務(wù)板塊。對(duì)房企而言，布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面可以帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面物業(yè)的升值也將推動(dòng)資產(chǎn)的提升。

??作為“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，新城控股董事長(zhǎng)王曉松就曾直言，公司未來(lái)的收益將主要來(lái)自商業(yè)。

??由此可見(jiàn)，商業(yè)板塊在不少房企的業(yè)務(wù)線(xiàn)中已經(jīng)占據(jù)了舉足輕重的地位。

??事實(shí)上，在2020年，房企們推動(dòng)商業(yè)板塊發(fā)展的道路亦并非平坦。疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)的正常節(jié)奏，更為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)極大的沖擊，在此情況下，不少房企展現(xiàn)了更多責(zé)任感和使命感，減旗下商業(yè)租金，與商戶(hù)共克時(shí)艱。

??其中較為典型的如龍湖集團(tuán)，疫情期間，對(duì)旗下商場(chǎng)所有商戶(hù)，2020年1月25日至3月31日租金費(fèi)用減半，政策覆蓋重慶、成都、西安、北京、上海、杭州、蘇州、常州、南京、合肥10座城市，在營(yíng)的所有商場(chǎng)（包括天街、星悅薈、家悅薈），支持到超過(guò)4500家合作品牌。

??在減免租金之外，龍湖集團(tuán)牽線(xiàn)搭橋，引入建行、招行等金融機(jī)構(gòu)資源，面向龍湖商業(yè)全國(guó)范圍內(nèi)的商戶(hù)提供低成本的貸款支持。

??在后疫情階段，為全面滿(mǎn)足日漸復(fù)蘇的消費(fèi)需求，龍湖商業(yè)發(fā)起多項(xiàng)全國(guó)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，通過(guò)派發(fā)優(yōu)惠福利、線(xiàn)上線(xiàn)下融合體驗(yàn)、場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)等多種創(chuàng)新方式刺激消費(fèi)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，至2020年7月，龍湖商業(yè)的月總客流已恢復(fù)至2019年同期水平。

??2020年雖然有疫情影響，但龍湖集團(tuán)依然堅(jiān)定戰(zhàn)略，全年新開(kāi)業(yè)10個(gè)商場(chǎng)，持續(xù)網(wǎng)格化布局，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，龍湖商業(yè)版圖已拓展至全國(guó)27個(gè)城市，在手項(xiàng)目達(dá)到102個(gè)。

??與龍湖集團(tuán)同樣在疫情影響下依然保持原有年度商場(chǎng)開(kāi)業(yè)目標(biāo)不變的還有商業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)商管。在萬(wàn)達(dá)商管2020年5月的工作會(huì)議上，其管理層就強(qiáng)調(diào)2020年開(kāi)店目標(biāo)保持不變。新城控股也表示2020年開(kāi)業(yè)30座廣場(chǎng)的計(jì)劃如期進(jìn)行。

??在這種背景下，2020年四季度各地迎來(lái)了商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)潮。例如萬(wàn)達(dá)在11月開(kāi)業(yè)了9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，龍湖也在12月相繼開(kāi)業(yè)了龍湖西安香醍天街、龍湖成都武侯星悅薈、龍湖重慶禮嘉天街、龍湖重慶金沙天街等新項(xiàng)目。

??在各大商業(yè)地產(chǎn)商積極搶收之下，不少房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)也在特殊的一年取得較為可觀的運(yùn)營(yíng)收入。在克而瑞一份研究報(bào)告中，萬(wàn)達(dá)商管、紅星美凱龍、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股和大悅城集團(tuán)成為2020年度內(nèi)地房企運(yùn)營(yíng)收入前十企業(yè)。其中，萬(wàn)達(dá)商管、紅星美凱龍和華潤(rùn)置地是僅有的全年運(yùn)營(yíng)收入超過(guò)百億元的企業(yè)，龍湖集團(tuán)緊隨其后，全年有望實(shí)現(xiàn)租金60億元。

??物業(yè)管理迎來(lái)風(fēng)口

??在房企多元布局中，除了商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也是眾多房企布局的重點(diǎn)板塊。

??目前，TOP50房企中已有超過(guò)八成企業(yè)拆分物業(yè)管理板塊。

??疫情期間，物管企業(yè)的價(jià)值被充分發(fā)掘。大型物管企業(yè)如龍湖智慧服務(wù)，在疫情面前，成立抗擊疫情領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌安排工作：建立疫情通報(bào)機(jī)制，并成立抗疫物資采購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)小組及業(yè)主基本生活保障小組，確保防疫物資及時(shí)供應(yīng)，全方位支援業(yè)主生活物資供應(yīng)。中小型物管企業(yè)實(shí)力雖不如大型物管企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，但在疫情面前，抗疫防疫，努力解決業(yè)主需求幾乎成為了物管公司的標(biāo)配。

??也正因如此，物管企業(yè)2020年在資本市場(chǎng)大放異彩。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2020年共有17家物管企業(yè)成功上市，遠(yuǎn)超2019年的12家，新上市企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。

??與房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市需要多次遞交招股書(shū)以及上市當(dāng)日多破發(fā)的狀況不同，物管企業(yè)從交表到通過(guò)聆訊往往耗時(shí)較短，且多數(shù)物管企業(yè)上市即漲，估值相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)股而言要高。

??石榴物業(yè)服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)金永宏做了一次統(tǒng)計(jì)，2020年12月，42家物業(yè)公司的總市值達(dá)到7649.7億元，創(chuàng)歷史新高。

??在物業(yè)行業(yè)迎來(lái)風(fēng)口之際，上市的物管公司正在享受資本市場(chǎng)的紅利，而未上市的物管企業(yè)也迎來(lái)“質(zhì)變之年”。

??頭部房企中，還未拆分物業(yè)上市的企業(yè)已寥寥可數(shù)，龍湖智慧服務(wù)是其中之一。

??2020年，龍湖智慧服務(wù)已進(jìn)駐30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，超過(guò)100個(gè)城市，連續(xù)12年客戶(hù)滿(mǎn)意度超過(guò)90%。在布局?jǐn)U大的同時(shí)，龍湖智慧服務(wù)也加大業(yè)態(tài)探索，已覆蓋住宅、商業(yè)、文旅、辦公、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、康養(yǎng)、案場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業(yè)態(tài)的服務(wù)。

??此外，其與湖南城陵磯、重慶廣陽(yáng)島、成都農(nóng)博島、北大荒、蘇州相城高新等政府企業(yè)完成簽約，城市服務(wù)整體規(guī)模大跨步前進(jìn)；與黑龍江萬(wàn)瑞物業(yè)等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在管面積快速提升。

??得益于不同業(yè)態(tài)的探索，2020年，龍湖智慧服務(wù)新進(jìn)入到稅務(wù)局、文化宮、消防總隊(duì)、4S店、河道等場(chǎng)景，提供特色服務(wù)。

??隨著越來(lái)越多的物管企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，物管企業(yè)也逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，頭部企業(yè)高歌猛進(jìn)，而尾部企業(yè)則相對(duì)慘淡。

??金永宏認(rèn)為，上市的物業(yè)公司越來(lái)越多，資本市場(chǎng)用錢(qián)投票，“撒胡椒面”式的普惠時(shí)代一去難返，物業(yè)上市紅利期宣告結(jié)束。未來(lái)只有那些能夠不斷滿(mǎn)足客戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活需求的物業(yè)公司，才有可能基業(yè)常青。

??長(zhǎng)租公寓“大浪淘沙”

??在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理之外，還有一個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的多元化業(yè)務(wù)板塊，就是長(zhǎng)租公寓。

??在2020年12月剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，保障性租賃住房建設(shè)受到高度重視。其中，在租賃住房建設(shè)方面，特別提及國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

??然而，2020年全年，長(zhǎng)租公寓暴雷事件屢屢發(fā)生，青客、嵐越，甚至是頭部品牌蛋殼公寓都均涉獵其中，一時(shí)間，業(yè)界對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)也較為悲觀。

??在這種情況下，頭部企業(yè)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的長(zhǎng)足布局則意義深遠(yuǎn)。

??目前，TOP50房企中有三分之一已布局長(zhǎng)租公寓相關(guān)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、陽(yáng)光城等企業(yè)均在列。

??截至2020年，龍湖冠寓已布局全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市，并助力城市人才安居工程，在全國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市，與政府及相關(guān)事業(yè)單位、房管局、公租房管理機(jī)構(gòu)、國(guó)家科技園區(qū)等，合作落地40多個(gè)人才公寓項(xiàng)目，提供超過(guò)2萬(wàn)套人才保障住房。

??在發(fā)展模式的探索上，龍湖冠寓也走在行業(yè)前列。2020年12月24日，福州首次招標(biāo)出讓集體租賃住房用地的結(jié)果揭曉，北京首寓商業(yè)管理有限公司（隸屬龍湖冠寓）中標(biāo)。這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房后，福建省首例成交的集體租賃住房用地，也是龍湖集團(tuán)首個(gè)集體租賃用地建設(shè)的純租賃住房重資產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目將推出約700套長(zhǎng)期租賃住房。

??此外，在疫情期間，冠寓盡全力做好防疫工作，保障門(mén)店租客和工作人員健康和安全，創(chuàng)造了“零感染”“零確診”紀(jì)錄。為了豐富租客生活，冠寓積極整合跨界資源品牌，打造37.4℃的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和GOYOO星球社區(qū)，開(kāi)展系列社群活動(dòng)。

??這些暖心之舉讓冠寓受到年輕租客群體的歡迎。根據(jù)龍湖集團(tuán)2020年中期數(shù)據(jù)顯示，冠寓超過(guò)六個(gè)月的房源出租率均穩(wěn)定在88.6%，客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)到95%。

??在國(guó)家租購(gòu)并舉的政策方向下，集中式公寓市場(chǎng)需求大，是解決居住問(wèn)題的重要渠道，因此，即使在長(zhǎng)租公寓屢次暴雷的情況下，不少頭部房企仍然看好長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期發(fā)展。

??在2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉就表達(dá)了對(duì)租賃住房業(yè)務(wù)的信心，其表示，其有非常龐大的用戶(hù)群，21-35歲用戶(hù)群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，預(yù)計(jì)全年開(kāi)業(yè)數(shù)量和收入較為可觀。同時(shí)，其透露，龍湖冠寓從2020年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利，雖然是微利，但是一個(gè)好的開(kāi)端，未來(lái)，龍湖還會(huì)將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例深度優(yōu)化。

??2021年1月3日，萬(wàn)科也在其互動(dòng)平臺(tái)上稱(chēng)，看好長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期未來(lái)。萬(wàn)科表示，未來(lái)會(huì)堅(jiān)定不移的推進(jìn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

??總體來(lái)看，多元化布局是2020年的房企必答題。房企多元化業(yè)務(wù)加速發(fā)展之后，其效果也將在未來(lái)數(shù)年內(nèi)得到檢驗(yàn)。(）