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??入主方圓、華新合作項(xiàng)目不足一年，珠光匆匆離場(chǎng)，它的“瘦身”計(jì)劃開始了。

??2020年，珠光控股（01176.HK）激進(jìn)擴(kuò)張，上半年對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的投資總額達(dá)16.8億港元，較2019年底的273.9萬(wàn)港元，暴增約614倍。

??暴增的數(shù)據(jù)背后是“紅線”壓頂。截止2020中期，珠光控股凈負(fù)債率約237.2%，遠(yuǎn)高于100%；非受限現(xiàn)金短債比僅0.04，小于1倍；均踩中“紅線”。

??高壓之下，珠光控股開始清退資產(chǎn)。2月2日，其子公司廣州珠光城市更新集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠光城更集團(tuán)”）退出廣州御泰房地產(chǎn)有限公司的股份（以下簡(jiǎn)稱“廣州御泰”），退出前持有該公司51%股權(quán)。

??珠光控股清退資產(chǎn)

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，2020年，珠光城更集團(tuán)新增4家對(duì)外投資，除廣州御泰之外，還有廣州佳譽(yù)咨詢，持股100%；廣州鎮(zhèn)東投資，持股70%；廣州大龍投資，持股70%。4家新增子公司，均由珠光城更集團(tuán)控股。

??事實(shí)上，不止珠光城更集團(tuán)，珠光控股在2020年加大了對(duì)外投資力度。據(jù)2020中報(bào)披露，珠光控股于聯(lián)營(yíng)公司的投資總額約16.8億港元，較2019年底的273.9萬(wàn)港元，暴增約614倍。

??同期，珠光控股總資產(chǎn)為392.8億港元，較2019年底增長(zhǎng)34.4億港元，增幅約10%。而2018、2019年底，其總資產(chǎn)分別為358.1億港元、358.4億港元，增長(zhǎng)甚微。

??有業(yè)內(nèi)人士分析稱，珠光控股加大投資力度，或有增厚自身資產(chǎn)的考量。三條“紅線”之下，增厚資產(chǎn)相當(dāng)于變相降低了凈負(fù)債率等指標(biāo)。

??截止2020中期，珠光控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1.58億港元，短期有息負(fù)債約40億港元，長(zhǎng)期有息負(fù)債約152.6億港元，凈負(fù)債率約237.2%，遠(yuǎn)高于100%，踩中“紅線”。

??2021年初，珠光火速退出廣州御泰，或因完成了2020年在報(bào)表中的“使命”，也或許因另一條“紅線”，非受限現(xiàn)金短債比僅為0.04。

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，2020年4月，珠光控股就曾以33.18億元總價(jià)，出售廣州火村舊改項(xiàng)目全部股權(quán)及貸款。該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資達(dá)114億元。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目自2013年改造方案獲批以來(lái)，推進(jìn)已長(zhǎng)達(dá)七年時(shí)間。

??珠光控股當(dāng)時(shí)稱 “考慮到中美兩國(guó)的貿(mào)易爭(zhēng)端以及冠狀病毒爆發(fā)，導(dǎo)致集團(tuán)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況，為集團(tuán)在不久將來(lái)募集資金帶來(lái)沉重壓力。”而那次出售，為其贏得了31.64億元的流動(dòng)資金。

??去年11月，珠光控股以29.83億元的價(jià)格，出售廣州花城御景花園項(xiàng)目。該物業(yè)項(xiàng)目位于廣東省廣州市天河區(qū)珠江新城，由13棟商住樓宇及其附屬設(shè)施、停車場(chǎng)組成，出售項(xiàng)目所得凈額約3.74億元。

??據(jù)了解，2020年中，珠光控股完成合約銷售額約5.2億港元，合約建筑面積約4.87萬(wàn)平方米，同比分別減少約65.8%及51.6%。由于爆發(fā)疫情，導(dǎo)致其交付的物業(yè)數(shù)減少及租賃下跌，珠光控股在2020年中的總收入約13.39億港元，同比減少約39.2%。

??由朱氏三兄弟之一朱慶伊創(chuàng)立的珠光集團(tuán)，其業(yè)務(wù)和影響力雖沒有朱孟依的合生創(chuàng)展（00754. HK）之大，但也被業(yè)界公認(rèn)為廣州市隱形“地主”。

??珠光城更集團(tuán)成立于1997年01月27日，法定代表人劉建文，注冊(cè)資本20億元。由廣州御德投資有限公司持股100%，其實(shí)際控制人為香港公司嘉鋒投資有限公司。

??早在2018年，珠光集團(tuán)便將其所持珠光城更集團(tuán)（原名“廣州珠光置業(yè)有限公司”）置入上市公司珠光控股。

??據(jù)了解，珠光城更集團(tuán)從2003年開始涉足廣州城市更新，是最早參與舊改的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前其在廣州已經(jīng)成功改造潭村、廣鐵(老)南站項(xiàng)目、瀝滘村等多個(gè)項(xiàng)目，在廣州舊改市場(chǎng)均有相當(dāng)?shù)挠绊懥ΑＨツ暌詠?lái)，珠光集團(tuán)就先后拿下廣州多個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括荔灣沙洛村，以及投資達(dá)到138億元的增城白江村項(xiàng)目。

??數(shù)據(jù)顯示，珠光城更集團(tuán)目前推進(jìn)的村改項(xiàng)目超20個(gè)，總面積已超2000萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值約5000億元以上。

??“插足”華新、方圓

??珠光退出后，廣州御泰由原股東廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“方圓地產(chǎn)”）、廣州華新集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華新集團(tuán)”）各持股50%。

??廣州御泰成立于2010-09-19，法定代表人為王宣，注冊(cè)資本為1.02億元。經(jīng)營(yíng)范圍主要為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)地租賃。該公司的早前名稱實(shí)為廣州華新方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州華新方圓”），更名與珠光的進(jìn)入不無(wú)關(guān)系。

??2020年3月4日，廣州華新方圓的注冊(cè)資本出現(xiàn)激增，從5000萬(wàn)元增加超一倍至1.02億元。增資方正是珠光城更集團(tuán)。憑借這筆增資，珠光城更集團(tuán)正式持有了廣州華新方圓51%股權(quán)。

??廣州華新方圓股東方形成珠光城更集團(tuán)、方圓地產(chǎn)、華新集團(tuán)51%、24.5%、24.5%的三方持股局面。董事人員也出現(xiàn)變更，韓曙光、方明、王宣退出，新增范欣、劉武煌、譚劭熙、劉建文四人。

??當(dāng)中，劉建文正是珠光城更集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，在珠光系多家企業(yè)均有任職。

??增資事項(xiàng)發(fā)生后5個(gè)月，2020年8月10日，“廣州華新方圓”更名為“廣州御泰”。

??到今年1月29日，珠光城更集團(tuán)再次從廣州御泰的投資方退出，后者此前新增的范欣、劉武煌、劉建文的三位董事人員也由此退出。

??在廣州御泰多次的股權(quán)變更中，一位名為馮耀良的人始終居于該公司董事人員的中心位置，沒有發(fā)生過變更。該人士實(shí)為華新企業(yè)集團(tuán)董事局主席。

??華新集團(tuán)最早成立于1990年，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋貿(mào)易、時(shí)尚、制造、華新健康、農(nóng)業(yè)、置業(yè)、投融、飲食等。旗下華新地產(chǎn)成立于2014年1月，發(fā)展距今僅有短短幾年時(shí)間。

??據(jù)了解，該公司現(xiàn)有及在建面積達(dá)約120多萬(wàn)平方米，可售貨值約200億元。包括華新總部大廈、華新方圓廣場(chǎng) 、華新智匯+、芳華都匯大廈、惠州港惠三期項(xiàng)目、清遠(yuǎn)磐碧項(xiàng)目 、長(zhǎng)沙清控科創(chuàng)基地等地產(chǎn)項(xiàng)目。

??事實(shí)上，華新與方圓交情甚篤。

??早在房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂進(jìn)軍金融的2014年，華新集團(tuán)便聯(lián)合方圓集團(tuán)等多家公司投資成立了廣州e貸。在2017年11月方圓房服（09978.HK）上市之時(shí)，馮耀良還是其座上賓。

??位于廣州珠海的華新方圓廣場(chǎng)，是華新與方圓地產(chǎn)合作的首個(gè)中心區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積約16萬(wàn)平方米，規(guī)劃三棟107.8米商業(yè)樓、一棟200米寫字樓及裙樓開放式街區(qū)商業(yè)。建成后，集精品超市、電影、餐飲、購(gòu)物、兒童游樂、健身、休閑娛樂等業(yè)態(tài)一體。

??項(xiàng)目旨在“通過設(shè)計(jì)激活舊城商業(yè)，提升街區(qū)活力與人們的生活品質(zhì)”，對(duì)于舊城改造的優(yōu)勢(shì)或正是方圓與華新引入珠光的主要原因。據(jù)了解，去年11月，該項(xiàng)目一期已完成底板封底澆筑。