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??一則人事變動消息再次拉開了中交集團地產(chǎn)板塊整合序幕。

??2月23日，有媒體消息稱，中交集團地產(chǎn)板塊迎來高管人事調(diào)整：此前為中交城投黨委書記、董事長的芮捷出任中交房地產(chǎn)集團黨委書記、董事長；此前職位是中交房地產(chǎn)集團黨委書記，中交地產(chǎn)黨委書記、董事長、總裁的李永前出任中交房地產(chǎn)集團總經(jīng)理，并兼任中房集團黨委書記、執(zhí)行董事。同時，中交地產(chǎn)和中房集團正式合并，中房集團降為三級公司，不再由中交集團管理。

??2月25日，中國房地產(chǎn)報記者從知情人士處了解到，中交房地產(chǎn)集團的確有進行人員調(diào)整。不過，在架構(gòu)解讀方面存在一定誤讀，“一些媒體流傳出來的合并并不是中交地產(chǎn)合并中房集團，而是組織架構(gòu)的一次調(diào)整。目前中房集團與中交地產(chǎn)仍為平級關(guān)系，均屬中交房地產(chǎn)集團旗下。”

??實際上，早在2010年8月，中房集團就以無償行政劃撥方式整體并入中交集團，成為其全資子公司。2015年7月，為配合中交房地產(chǎn)板塊整合，中房集團劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團。

??目前與中交地產(chǎn)與中房集團仍為平級關(guān)系的兩個公司，均屬中交房地產(chǎn)集團旗下。

??“劃入中交房地產(chǎn)集團后，中房集團從層級上變成三級公司，但干部管理等仍按照二級管理，這次調(diào)整后將中房集團徹底明確為三級公司。”上述知情人士表示。

??從中交集團來看，這次架構(gòu)調(diào)整實屬理順中交房地產(chǎn)集團與中房集團關(guān)系，中交地產(chǎn)在其中角色變化不大。不過，隨著李永前最新任命發(fā)布，中交地產(chǎn)或再次迎來變局。

??人事變動頻繁

??當下，央企地產(chǎn)業(yè)務整合是大趨勢。由于中交集團地產(chǎn)板塊整合重組進程不斷推進，旗下各地產(chǎn)公司間的關(guān)系變得復雜。

??中房地產(chǎn)與中交地產(chǎn)合并傳聞早已有之，不過傳聞多年都未實現(xiàn)。2016年2月，中交集團就宣布了重組籌劃，稱中房地產(chǎn)（現(xiàn)“中交地產(chǎn)”）擬收購中交房地產(chǎn)集團、中房集團旗下一共6家房企全部或部分股權(quán)，總價值逾64億元。最后，該計劃因先行啟動的中交地產(chǎn)內(nèi)部重組及其主體減資行為遭到相關(guān)債權(quán)人反對而失敗，中交地產(chǎn)股票也在復牌后一度跌停。

??重整斷斷續(xù)續(xù)、停滯不前，隨之而來的還有頻繁的人事變動。

??2017年4月，孫國強卸任中交地產(chǎn)董事長，張世文卸任董事、總經(jīng)理，梁運斌卸任董事、黨委書記等。同年11月，中交房地產(chǎn)集團宣布了新的人事任命，蔣燦明從孫國強手中接過交接棒，“掛帥”中交房地產(chǎn)集團總經(jīng)理，并任董事和臨時黨委委員。

??2018年9月，中交房地產(chǎn)集團發(fā)布公告稱，趙暉接任中交地產(chǎn)董事長。同年12月，耿忠強被正式聘任為中交地產(chǎn)總裁。

??2019年10月，蔣燦明申請辭去中交地產(chǎn)公司董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會委員、董事會提名委員會委員職務。

??同年7月，耿忠強由于工作變動原因，申請辭去中交地產(chǎn)公司董事、董事會提名委員會委員、總裁職務；李永前則從綠城中國執(zhí)行總裁崗位調(diào)回中交地產(chǎn)擔任總裁。

??2020年1月1日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，趙暉申請辭去公司董事長、董事、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會委員職務。同一天，中交地產(chǎn)發(fā)布了新的董事會任命公告，中交地產(chǎn)董事會選舉李永前為中交地產(chǎn)股份有限公司第八屆董事會董事長。

??在外界看來，中交系董事長幾乎是一年換一任。

??未實現(xiàn)的目標

??2月23日，有媒體消息稱，此前職位是中交房地產(chǎn)集團黨委書記，中交地產(chǎn)黨委書記、董事長、總裁的李永前出任中交房地產(chǎn)集團總經(jīng)理，并兼任中房集團黨委書記、執(zhí)行董事。

??對此，中交地產(chǎn)相關(guān)人士表示，“確實是宣布了任命”。但中國房地產(chǎn)報記者查詢中交房地產(chǎn)集團、中交地產(chǎn)、中房集團官網(wǎng)，上述人事變動均未進行頁面更新。

??記者查閱資料了解到，李永前在2014年入職中交系，后被派遣到綠城任職，一去就是5年。

??在綠城的5年，李永前見證了其規(guī)模從百億到千億再到2019年突破2000億元，綠城的市場化和地產(chǎn)模式也讓李永前耳目一新。在接任中交地產(chǎn)董事長之后，他一度表示要“復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”。

??李永前在對中交地產(chǎn)的改革上也頗為大刀闊斧。他提出了“六個一工程”戰(zhàn)略，大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務。

??在李永前的構(gòu)想中，中交地產(chǎn)要效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。重資產(chǎn)模式就是在東部、西部、南部、北部、中部五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輕資產(chǎn)則是以聯(lián)合置業(yè)為平臺，推進代建開發(fā)。

??在銷售額方面，2019年7月剛回到中交地產(chǎn)擔任總裁的李永前則大膽提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億之上”的銷售目標。

??根據(jù)中交地產(chǎn)2019年報數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額293.87億元，實現(xiàn)權(quán)益銷售額192.26億元，權(quán)益銷售回款145億元。以此計算，中交地產(chǎn)2019年僅完成既定目標的83.96%。除銷售未達標外，中交地產(chǎn)2019年凈利潤也出現(xiàn)了下滑。2019年中交地產(chǎn)實現(xiàn)總收入140.63億元，較上年同期增長57.16%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤5.43億元，同比下降33.01%。

??到2020年初，新冠肺炎引發(fā)的疫情對整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了沖擊，不少房企紛紛下調(diào)年度銷售目標。中交地產(chǎn)近期在接受媒體采訪時則表示，“2020年500億元目標不動搖，甚至還要力爭更多。”

??這一目標的實現(xiàn)再次被打上問號。據(jù)中交地產(chǎn)2020年半年報顯示，截至6月30日中交地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑簽約金額122.80億元，銷售回款金額100.22億元；權(quán)益口徑簽約銷售金額88.19億元，銷售回款金額72.87億元，和“500億元”還有不小距離。

??增長困境

??對中交地產(chǎn)來說，擺在面前最棘手的問題并不是只有“小目標”的實現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)展速度加快的同時，中交地產(chǎn)負債壓力也在增加。根據(jù)中交地產(chǎn)2020年半年報，截至2020年上半年末期，中交地產(chǎn)凈負債率為238.86%。從2016年開始，其剔除預收款之后的資產(chǎn)負債率便已超過80%，踩中“三條紅線”中兩條，在央企中踩線最多。

??到2021年1月末，中交地產(chǎn)借款余額為586.75億元。在中交地產(chǎn)2021年度的新增借款中，銀行貸款占據(jù)主力地位。2021年1月，中交地產(chǎn)銀行貸款新增凈額為67.93億元，占2019年末凈資產(chǎn)的108.49%。此外，信托計劃等新增凈額9億元，其他借款新增凈額1.39億元。

??另一方面，受重整不利、管理不暢、高層變動頻繁等原因影響，中交地產(chǎn)管理理念和風格也無法貫徹始終，往往隨著管理者的變化而變化。

??“這兩年中交系對外有很多新動作，但最后表現(xiàn)似乎一般。”地產(chǎn)分析師嚴躍進告訴記者，央企中的地產(chǎn)企業(yè)這兩年改革力度加大，中交系也需要發(fā)力。從內(nèi)部看，中房集團等地產(chǎn)業(yè)務和中交地產(chǎn)業(yè)務也有一定競爭關(guān)系。如果這次調(diào)整梳理清楚，中交系后續(xù)在地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展方面才能更加順暢。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)分析師陳霄接受記者采訪時表示，中交集團于2015年之時成立了二級子公司中交房地產(chǎn)集團有限公司，主要是整合中交旗下房地產(chǎn)業(yè)務，包括中交地產(chǎn)、中房集團等，但各類房地產(chǎn)業(yè)務平臺之間關(guān)系錯綜復雜，同業(yè)競爭問題也逐漸顯現(xiàn)。對此，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)務板塊成為中交集團要解決的重要問題，為此，中交集團進行了多次重組整合，近日通過將中房集團從層級上變?yōu)槿壒荆瓿闪艘徊街匾闹亟M整合，有利于盡量避免產(chǎn)業(yè)同業(yè)競爭現(xiàn)象，理順公司內(nèi)部層級關(guān)系，促進旗下房地產(chǎn)業(yè)務深度融合。

??在IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，此次人員和架構(gòu)調(diào)整雖然談不上是一次大的重整，但理順了中房集團、中交地產(chǎn)和中交房地產(chǎn)集團之間從屬關(guān)系，有利于中交系地產(chǎn)板塊整體協(xié)調(diào)，讓集團內(nèi)部完成真正整合，形成合力和協(xié)同效應。