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??4月6日，四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司（下稱(chēng)“藍(lán)光發(fā)展”，600466.SH）控股股東楊鏗向廣東合惠金服科技有限公司上海分公司質(zhì)押股份2.38億股，用于支持上市公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

??本次質(zhì)押股份2.38億股，占所楊鏗所持公司股份的68.52%，占公司總股本比例的7.85%。質(zhì)押期限為2021年4月2日至2022年4月1日。

??一位金融從業(yè)人士在受訪(fǎng)時(shí)表示，控股股東動(dòng)用自己的個(gè)人信用，抵押股份用于上市公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，側(cè)面反應(yīng)上市公司的融資受阻。“因?yàn)樯鲜泄颈旧淼娜谫Y手段是很多的，不到萬(wàn)不得已，一般不會(huì)用到這種方式。”

??公告顯示，目前，楊鏗共持有公司股份數(shù)量為3.47億股，占公司總股本比例為11.45%。累計(jì)質(zhì)押2.38億股股份，占其所持有股份比例為68.52%，占公司總股本比例為7.85%。

??近年來(lái)，借助杠桿快速將銷(xiāo)售規(guī)模沖至千億的藍(lán)光發(fā)展，在“三道紅線(xiàn)”的監(jiān)管下，反受杠桿之累。

??去年下半年至今，短時(shí)間內(nèi)，藍(lán)光發(fā)展先后出售了地產(chǎn)主業(yè)以外的多元化業(yè)務(wù)，這些都曾是楊鏗引以為傲的公司發(fā)展引擎。

??“反正資金鏈比較緊張。”4月8日，接近藍(lán)光發(fā)展的一位人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??資金鏈緊張 主動(dòng)“瘦身”

??川系房企藍(lán)光發(fā)展，是近年來(lái)通過(guò)高杠桿快速?zèng)_擊進(jìn)入千億陣營(yíng)的房企之一。

??2015年，藍(lán)光發(fā)展銷(xiāo)售額從182.72億元增長(zhǎng)至2019年的1015.37億元，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)53.5%。

??期間，2017年藍(lán)光發(fā)展銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率達(dá)到峰值93.0%，之后逐漸降低，2019年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率為18.7%，但仍然高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售額6.5%的增幅。

??2019年是藍(lán)光發(fā)展的巔峰期。這一年10月18日，藍(lán)光發(fā)展旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)正式在港交所主板掛牌上市。藍(lán)光發(fā)展成功實(shí)現(xiàn)了“雙總部、A+H雙資本平臺(tái)”的發(fā)展格局，同時(shí)也構(gòu)建完成“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”的雙擎業(yè)務(wù)模式。

??不過(guò)，事態(tài)很快急轉(zhuǎn)之下。就在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“三道紅線(xiàn)”消息傳出前后，2020年7月29日，藍(lán)光發(fā)展以9億元的價(jià)格將迪康藥業(yè)賣(mài)出。

??今年2月25日，藍(lán)光發(fā)展又將下屬全資子公司藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份出售給碧桂園物業(yè)服務(wù)，對(duì)應(yīng)交易總代價(jià)暫估值人民幣48.47億元，在物業(yè)股頗受追捧的當(dāng)下，溢價(jià)率僅為30%。

??兩筆資產(chǎn)的出售為藍(lán)光發(fā)展帶來(lái)近60億元現(xiàn)金。

??與此同時(shí)，旗下地產(chǎn)項(xiàng)目也在出售列表之中。2020年8月，藍(lán)光發(fā)展以7.5億元價(jià)格收購(gòu)南寧GC2020-065地塊，9月將項(xiàng)目49%的股權(quán)出售給大唐地產(chǎn)，今年1月，又把剩余的51%股權(quán)也出售，退出項(xiàng)目。

??2020年12月，藍(lán)光發(fā)展以3.58億元價(jià)格在浙江溫嶺獲得一幅土地，今年1月，藍(lán)光將項(xiàng)目49%的股權(quán)出售給浙江東泰集團(tuán)。

??究其一系列主動(dòng)“瘦身”操作的背后，是藍(lán)光發(fā)展頗為緊張的資金鏈。

??根據(jù)現(xiàn)已披露的財(cái)報(bào)，截至2020年三季度末，藍(lán)光發(fā)展的貨幣資金為249.33億元，短期借款為78.13億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為230.64億元，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

??與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展還不得不面對(duì)高額的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。2月27日的公告顯示，截至2021年1月31日，藍(lán)光發(fā)展及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額已經(jīng)高達(dá)約702.28億元，占公司2019年期末經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)的365.52%。

??其中，公司為控股子公司、控股子公司為公司以及控股子公司相互間提供的擔(dān)保余額為670.07億元，占公司2019年期末經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)高達(dá)348.75%。

??縮減投資 “三道紅線(xiàn)”仍踩中一條

??2020年全年，藍(lán)光發(fā)展新增房地產(chǎn)項(xiàng)目共60個(gè)，新增項(xiàng)目總建筑面積約962萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約716萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目中華東區(qū)占比達(dá)38%；新增項(xiàng)目新一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市占比達(dá)87%。

??公告顯示，2020 年前三季度，藍(lán)光發(fā)展新增房地產(chǎn)項(xiàng)目 47 個(gè)，新增項(xiàng)目總建筑面積 774.78 萬(wàn)平方米，10月、11月份新增7個(gè)項(xiàng)目，新增建筑面積51.3萬(wàn)平方米，前11月份共新增土儲(chǔ)826萬(wàn)平方米；到了12月，藍(lán)光發(fā)展在渭南、昆明、嘉興、青島、溫嶺、福州取得8幅土地，擴(kuò)充土儲(chǔ)力度了得。

??不過(guò)，就2021年一季度來(lái)看，藍(lán)光發(fā)展有縮減投資的趨勢(shì)。

??中指研究院房企拿地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光發(fā)展1-3月拿地面積41萬(wàn)平方米，當(dāng)月排第83名，同比減少58.16%。

??具體來(lái)看，2021年1月新增項(xiàng)目情況公告顯示，藍(lán)光發(fā)展在煙臺(tái)、太原和金華東陽(yáng)市三個(gè)城市供新增5個(gè)項(xiàng)目地塊，土地面積合計(jì)293.13畝；2021年2月，藍(lán)光發(fā)展新增位于昆明的1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。至于三月的拿地情況，藍(lán)光發(fā)展尚未對(duì)外披露。

??時(shí)間到了4月上旬，藍(lán)光發(fā)展仍未披露2020年年報(bào)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，藍(lán)光發(fā)展銷(xiāo)售均價(jià)8505.95元/平方米，與2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。

??這直接帶來(lái)的結(jié)果是，藍(lán)光發(fā)展2020年的業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠓禄瑑衾麧?rùn)增速遠(yuǎn)低于營(yíng)收增速。根據(jù)業(yè)績(jī)快報(bào)，2020年度，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入455.91億元，同比增長(zhǎng)16.32%；而歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)35.09億元，僅同比增長(zhǎng)1.46%。

??“三道紅線(xiàn)”之下，房企的有息負(fù)債一直是備受外界關(guān)注的議題。

??截至2020年末，藍(lán)光地產(chǎn)期末貨幣資金297.71億元，短期有息負(fù)債總額263.39億元，現(xiàn)金短債比為1.13倍，公司資產(chǎn)負(fù)債率82.23%，凈負(fù)債率92.93%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率73.65%。

??凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)，但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)“三道紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)3.65個(gè)百分點(diǎn)，踩中一條紅線(xiàn)。

??財(cái)報(bào)顯示，2017年末至2020年年中，藍(lán)光發(fā)展的少數(shù)股東權(quán)益分別為45.02億元、113.34億元、199.07億元、256.03億元，占凈資產(chǎn)的比重則分別為23.63%、41.82%、50.89%、54.95%。與之對(duì)應(yīng)，少數(shù)股東損益的凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)的比重，則分別為-9.2%、10.9%、16.8%、2.1%、9.9%。

??顯然，上述對(duì)應(yīng)占比明顯不符，懸殊過(guò)大，說(shuō)明藍(lán)光在合作方的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分配，與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的股權(quán)占比二者不相匹配，這意味著可能有大量隱匿的明股實(shí)債，藍(lán)光真實(shí)負(fù)債規(guī)模也可能遠(yuǎn)比財(cái)報(bào)呈現(xiàn)得更大。

??同時(shí)，藍(lán)光融資成本明顯高于同等體量房企，財(cái)報(bào)顯示，2016年至2019年，其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%。

??為此，藍(lán)光一直在大量發(fā)債、借新還舊。2020年，藍(lán)光發(fā)行的多筆美元債，利率普遍高于10%，最高達(dá)到11%。