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      恒大借助深深房回A計(jì)劃雖被喊停，但他們并未完全“分手”。

      2021年5月5日，深深房A(SZ:000029)發(fā)布公告稱，公司將向廣州博琵企業(yè)管理咨詢有限公司（下稱“廣州博琵”）購買其持有的持有廣東建邦集團(tuán)（惠陽）實(shí)業(yè)有限公司（下稱“廣東建邦”）51%股權(quán)，交易價(jià)格4.5億元。交易完成后，廣東建邦由深深房形成實(shí)際控制，并入公司財(cái)務(wù)報(bào)表。

      據(jù)了解，廣東建邦成立于1993年9月13日，注冊資金280萬元，公司由廣州博琵100%控股。

      廣州博琵則是中國恒大(HK:03333)的控股公司，恒大間接持有其持股51%的股權(quán)。公司另一股東為山河控股，間接持股比例49%，該公司實(shí)際控制人為程理財(cái)。

      對于此次收購，廣州博琵向深深房承諾，廣東建邦2021—2025 年需累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤不低于12.5 億元。而根據(jù)廣東建邦提供的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，公司2020 年度營業(yè)收入為0元，營業(yè)利潤-85.39萬元，凈利潤為-85.39萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8,837.38 元。

      此外，根據(jù)評估結(jié)果，廣東建邦凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-95.59 萬元，而評估價(jià)值卻達(dá) 8.85 億元，增值額 8.86億元，增值率為92697.07%。

      這不免讓人心里產(chǎn)生了兩個(gè)問題：

      廣東建邦2020年處于虧損，卻向深深房許下5年實(shí)現(xiàn)12.5億元凈利潤的承諾，其底氣何在？

      公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為負(fù)，為何卻獲得了8.85億元的估值？

      廣東建邦持有的地產(chǎn)項(xiàng)目，或是問題的答案。

      并表林溪郡項(xiàng)目

      公告顯示，廣東建邦目前持有林溪郡項(xiàng)目全部權(quán)益。該項(xiàng)目位于惠州市惠陽區(qū)新圩鎮(zhèn)長布村，臨近深圳市龍崗區(qū)，項(xiàng)目占地面積 19.87 萬㎡，用地性質(zhì)為商住。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 55.72 萬㎡，計(jì)容建面 39.74 萬㎡，項(xiàng)目內(nèi)配建一所九年一貫制學(xué)校。

      根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目分四期開發(fā)，建設(shè)周期為5年，一期可售住宅 14.3 萬 m2，商業(yè) 1.5 萬 m2，一期已動(dòng)工建設(shè)，業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目即將在5月開盤。

      也就是說，林溪郡項(xiàng)目日后產(chǎn)生的收益也將按股權(quán)比例流入深深房。

      為了順利將項(xiàng)目收入囊中，深深房除了支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)之外，還幫助廣東建邦解除了股權(quán)質(zhì)押。

      據(jù)了解，廣州博琵分別于2020年12月16日和2021年1月28日將廣東建邦股權(quán)質(zhì)押予中天世紀(jì)實(shí)業(yè)，其中去年的質(zhì)押股權(quán)為20%，對應(yīng)56萬元。

      解除質(zhì)押所需的款項(xiàng)正是來自于深深房支付予廣州博琵的定金。根據(jù)支付條款顯示，深深房需共計(jì)支付的4.5億元交易款，其中，定金為7540萬元、第一期合同交易對價(jià)1.29億元和剩余合同交易對價(jià)3.21億元。 

      根據(jù)公告，深深房所支付部分定金將用于償還廣州博琵與中天世紀(jì)實(shí)業(yè)的借款。償還借款后剩余的款項(xiàng)由深深房支付予廣州博琵。

      此外，為了項(xiàng)目的順利開發(fā)，深深房還將為廣東建邦提供股東借款。公告顯示，在交易完成后，深深房和廣州博琵雙方將按股權(quán)比例，分別向廣東建邦提供借款6.56 億元。其中，深深房提供約3.35 億元，廣州博琵提供約 3.21 億元。

      而廣州博琵提供的那部分借款同樣來自于深深房。據(jù)了解，深深房需支付的剩余合同交易對價(jià)將視為廣州博琵為廣東建邦提供的股東借款，用于支付項(xiàng)目開發(fā)中的各項(xiàng)費(fèi)用。

      可見，為了拿下林溪郡項(xiàng)目，深深房需要花費(fèi)的金額將近8億元。而如此大肆花銷背后的原因，是深深房對土地的需求。

      雙贏的合作

      深深房缺乏土儲的原因，要從其與恒大上一次的合作說起。

      2016年10月，中國恒大、深深房宣布：深深房及其控股股東深圳市投資控股有限公司與恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其股東廣州市凱隆置業(yè)有限公司簽署《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》。

      但隨著2020年的一紙公告，雙方的合作已然告吹。受重組的影響，深深房近年幾乎無拿地行為。根據(jù)深深房披露的2020年年報(bào)顯示，截至去年底，公司僅有汕頭新峰大廈項(xiàng)目，總占地面積0.59萬平方米，總建筑面積2.66萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積2.66萬平方米。

      銷售項(xiàng)目中，位于深圳的傳麒東湖名苑項(xiàng)目已在2019年底竣工并開始辦理交付，累計(jì)銷售率約80%翠林苑項(xiàng)目銷售率約95%；汕頭地區(qū)的天悅灣項(xiàng)目二期工程于2020年6月底實(shí)現(xiàn)各棟主體封頂，公共部位裝修基本完成，一期累計(jì)銷售約70%。

      土儲是房企的經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)。由于土儲的缺乏，深深房的業(yè)績受到了影響。2020年，深深房A營業(yè)收入為16.15億元，同比下降36.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.9億元，同比下降47.47%。 

      恒大與深深房再次牽手，其實(shí)是一次互惠互利的合作。恒大為深深房提供了優(yōu)質(zhì)的土地資源；而恒大正處于降杠桿時(shí)期，需要資金支持，出售項(xiàng)目是回籠資金最快的方法之一。

      對于此次收購事項(xiàng)，深深房也在公告中表示，收購林溪郡將有效增加公司的土地儲備資源，有利于公司未來持續(xù)發(fā)展，對公司未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生積極影響。