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??“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，這三大政策構成行業三大重磅，行業格局迎來重塑。

??對于房地產開發商來說，土地成本上升、政策調控持續收緊，利潤空間和盈利指標持續下行猶如懸在頭頂的達摩克利斯之劍。上市房企2020年銷售業績報告很能說明問題，66家已經披露業績報告的重點上市房企中有近7成企業毛利率、歸母凈利率雙降。

??在“房住不炒”長效機制及調控收緊的主旋律下，行業整體規模增速放緩、市場面臨下行壓力將成為長期命題，企業控負債、降杠桿壓力增加，投資和規模擴張動能相應降低。

??基于市場壓力，典型房企2021年目標增長率僅為15%，審慎仍然為現階段關鍵詞之一，并將成為房地產行業下半場主旋律。目前，規模房企一方面銷售目標增長率降低，另一方面貨值目標去化率有所提升。當前市場背景下，房企業績上升空間還有多大？

??01

??規模房企目標增長率趨于平穩

??房地產行業利潤增速拐點早在2019年便已明顯，典型上市房企毛利潤及歸母凈利潤增速的中位值在2017年時達到峰值，其中毛利潤增速中位數達到44.2%，2018年下滑1.8個百分點，至2019年下滑20.6個百分點至23.6%，毛利潤增速近乎腰斬。

??2020年，形勢更加嚴峻，66家行業典型上市房企實現毛利潤總規模11722億元、歸母凈利潤4297億元，毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%嚴重下滑。其中，毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達到47家，占比逾7成。

??2021年，企業對業績規模增長的總體預期不變，延續謹慎的態度。數據顯示，百強房企2021年平均目標增長率僅為15%。較2018年41%的高位有明顯回落。

??目標增速放緩很大程度上是受市場下行壓力、行業整體規模增速放緩影響所致。此外，“三道紅線”下企業投資和規模擴張動能相應降低，業績增長承壓。不過基于一季度市場的回暖，規模房企目標增長率的中位數較去年略有提升至15%。

圖：2018-2021年行業典型房企目標增長率及全年實際業績增速變動（中位數）

??注：目標增長率及全年實際業績增速，均為當年提出業績目標的樣本房企的中位數數值

??數據來源：CRIC、企業公告

??截至目前，已有50家行業典型房企提出2021年業績目標，其中主流的目標增長率在10%-20%之間，數量達到23家；盡管房企投資、銷售目標趨向于審慎，但仍有12家房企的目標增長率高于20%，這些房企多以千億以下規模的中小型房企為主。有15家家企業目標增長率低于10%，較行業平均水平相對謹慎。

圖：2021年50家行業典型房企目標增長率分布

??注：2021年目標增長率為2021年目標銷售規模較2020年實際銷售規模的業績增速

數據來源：CRIC、企業公告

??02

??規模房企增長預期保守

??具體企業而言，龍頭房企為代表的部分企業目標設定更趨謹慎。

??其中，恒大將2021年的業績目標設定為7500億元，目標增長率由去年的8.1%進一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長”計劃，目標未來三年每年錄得10%的權益銷售增長。融創、中海2021年均提出雙位數的業績增長，世茂、華潤的目標增長率也在10%左右。此外，綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業2021年的業績目標增長率均較去年降低，且目標增長率在10%以下，低于行業平均水平。

??一方面，龍頭房企以及行業TOP30房企規模基數較高，業績增速提升空間有限。另一方面，在目前企業投資和擴張動能承壓的背景下，這部分規模房企對業績增長預期更趨保守。

表：2021年部分業績預期謹慎的房企業績目標及目標增長率（億元）

??數據來源：CRIC、企業公告

??03

??近半數房企規模訴求不減

??值得注意的是，在2021年提出全年銷售目標的規模房企中，也有近半數的企業業績預期相對積極。

??其中，如招商蛇口(11.540, -0.09, -0.77%)2021年銷售目標3300億元，目標增長率較高達18.9%，較去年13.4%的目標增長率有所提升。龍湖2021年銷售目標為3100億元，目標增長率較去年的7.2%提升至14.6%，未來預計年增長率達到15%-20%之間。

??美的置業、龍光、佳兆業、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城(3.870, 0.06, 1.57%)等企業2021年的業績目標增長率也較高，均在18%以上。其中，寶龍2020年超額完成750億元的目標，2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元，其中長三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標破千億，28.8%的目標增長率在規模房企中也處于較高水平。

??此外，在2021年業績預期相對積極的房企中，千億以下的中小規模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規模訴求，在保證年內貨值相對充裕的前提下，設定了較高的目標增長率。如合生創展近年來調整經營策略，加快了開發和供貨節奏，業績復合增長率逾40%，2021年可售貨值900億元、銷售目標500億元，目標增長率達39.5%。

表：2021年部分業績預期積極的房企業績目標及目標增長率（億元）

數據來源：CRIC、企業公告

??04

??貨值目標去化率提升至65%

??一方面，房企銷售目標增長率放緩，但其貨值去化率卻呈現上升趨勢，這意味著房企面臨著不小的去化壓力。

??從全年的貨值安排及目標去化率水平來看，2021年行業規模房企貨值目標去化率的中位數為65%左右，較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升（貨值目標去化率=年度目標銷售規模/年內預期總可售貨值）。

??據統計，在披露全年預期貨值和業績目標的房企中，融創、綠城、建業等6家企業目標去化率超70%，碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽光城(5.550, -0.07, -1.25%)等12家企業的貨值目標去化率在65%-70%之間。

??綜合來看，在與往年相比較高的目標去化預期下，2021年企業整體的項目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應下，企業需要依賴銷售端更強的營銷力度，實現較高的去化率水平以達成年度業績目標。

圖：2021年部分行業典型房企貨值目標去化率分布

數據來源：CRIC、企業公告

??2021年，規模房企整體的目標增長率延續2018年以來回落的趨勢，50家典型房企目標增長率均值僅為15%，其中，近半數房企目標增長率在10%-20%之間。規模房企對業績規模增長的總體預期傾向于保守，并延續謹慎的態度。

??但2021年規模房企的貨值目標去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升，達到近65%。年內企業需要依賴較高的去化率水平以達成年度業績目標，行業整體的項目去化壓力提升。

??長期來看，在“房住不炒”長效機制下，行業發展方向變得清晰，預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。在這樣的背景下，企業規模增速放緩將成為常態，未來規模房企整體的業績目標制定會更趨謹慎，目標增長率也將趨于平穩。