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??歷經(jīng)3個(gè)月股權(quán)騰挪，石榴置業(yè)大股東已然生變。

??5月18日，企查查顯示，北京卡普達(dá)投資有限公司（下稱“卡普達(dá)投資”）退出所持石榴置業(yè)母公司北京岷江科技有限公司（下稱“岷江科技”）9.9%股份，并由后者控股股東北京太行山信息咨詢有限公司（下稱“太行山信息咨詢”）接盤。

??經(jīng)此轉(zhuǎn)讓，太行山信息咨詢已然成為在岷江科技持股比例99.9%的大股東。直到今年2月25日前，岷江科技還是卡普達(dá)投資全資子公司，石榴置業(yè)也由卡普達(dá)投資直接控股，尚未被轉(zhuǎn)讓給岷江科技。

??從卡普達(dá)投資變換至太行山信息咨詢旗下，過(guò)去3個(gè)月中，石榴置業(yè)背后股東經(jīng)歷了數(shù)次股權(quán)轉(zhuǎn)移。不變的是，石榴置業(yè)最終受益人仍為崔巍。

??不過(guò)，作為目前石榴置業(yè)直接控股公司與間接控股公司，岷江科技、太行山信息咨詢皆為今年成立的“新面孔”；往上追溯，其最終控股方岳麓山有限公司亦是今年3月份于香港注冊(cè)成立。

??起步于2008年，高光時(shí)刻憑借K2產(chǎn)品線在京圈一戰(zhàn)成名，持有多宗京滬“地王”，近年逐步遁往長(zhǎng)三角區(qū)域二三線城市，石榴置業(yè)和它的掌舵人崔巍一樣，越發(fā)低調(diào)神秘。

??銷售規(guī)模突破百億元的2016年，石榴置業(yè)曾完成股份制改造工商變更登記，引發(fā)上市猜想。然而過(guò)去5年未有進(jìn)一步動(dòng)作。如今一番資產(chǎn)騰挪，不知石榴置業(yè)是否再次為上市鋪路？

??四輪股權(quán)騰挪

??石榴置業(yè)最新股權(quán)關(guān)系圖

??截至5月18日這場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)移，石榴置業(yè)背后股東已是第四輪資產(chǎn)騰挪。

??當(dāng)天企查查信息披露中，石榴置業(yè)母公司岷江科技顯示了一條“股東變更”公告，原股東卡普達(dá)投資退出，同時(shí)太行山信息咨詢持股比例上升。

??經(jīng)過(guò)此這輪變動(dòng)，岷江科技股東陣營(yíng)由此前的太行山信息咨詢、卡普達(dá)投資以及云臺(tái)山有限公司分別持有90%、9.9%和0.1%，變更為太行山信息咨詢與云臺(tái)山有限公司分別持股99.9%、0.1%。

??公開(kāi)信息顯示，岷江科技成立于今年1月，主營(yíng)技術(shù)咨詢與軟件開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本1020.4萬(wàn)元，目前為持有石榴置業(yè)100%股權(quán)控股股東；太行山信息咨詢成立于今年4月，主營(yíng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、技術(shù)咨詢業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。

??兩家公司法人代表，均為在石榴置業(yè)擔(dān)任董事長(zhǎng)的崔巍。往上穿透，岳麓山有限公司為實(shí)際控制人。

??岳麓山有限公司是一家今年3月底于香港注冊(cè)的公司，目前持有太行山信息咨詢100%股權(quán)。云臺(tái)山有限公司同樣于今年2月在香港成立。

??一番股權(quán)變動(dòng)并引入境外公司為實(shí)際控制人，崔巍此番動(dòng)機(jī)耐人尋味。然而往回追溯，自今年2月份以來(lái)，石榴置業(yè)背后股東已開(kāi)啟多輪股權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

??第一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生在2月25日，石榴置業(yè)直接控股公司生變。原控股股東卡普達(dá)投資將所持石榴置業(yè)100%股權(quán)全部劃轉(zhuǎn)給岷江科技。由于彼時(shí)岷江科技尚屬卡普達(dá)投資全資子公司，這次石榴置業(yè)的實(shí)際控制人沒(méi)有發(fā)生變更。

??4月10日有了第二輪變化，云臺(tái)山有限公司進(jìn)駐石榴置業(yè)母公司岷江科技，持股1.9992%，卡普達(dá)投資持股比例對(duì)應(yīng)下降至98.0008%。

??第三輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生在5月13日，岷江科技大股東變更。卡普達(dá)投資持股比例降至9.9%，云臺(tái)山有限公司下降至0.1%，新進(jìn)入的太行山信息咨詢以90%的持股比例成為了公司第一大股東，岷江科技注冊(cè)資金也由102.04萬(wàn)元增至1020.4萬(wàn)元。

??直至5月18日第四次挪騰，卡普達(dá)投資完全退出了岷江科技。石榴置業(yè)及其直接控股、參股的29家公司也隨之歸至太行山信息咨詢。

??對(duì)于背后股東密集股權(quán)轉(zhuǎn)讓的緣由，石榴置業(yè)鮮有解釋。2月份卡普達(dá)投資將其劃轉(zhuǎn)至給岷江科技旗下時(shí)，石榴置業(yè)在債券公告中稱其為“為完善公司運(yùn)營(yíng)體制，進(jìn)一步完善本公司市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力”。

??然而多年下來(lái)，石榴置業(yè)每一次架構(gòu)調(diào)整，業(yè)界常將其與“上市”解讀掛鉤。在中小房企熱衷赴港上市的2016年，“北京華美喬戈里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”變更為“石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”，完成股份制改造工商變更登記。

??從組織形式上看，只有股份公司才具備上市的基礎(chǔ)條件，有限責(zé)任公司若有上市的需要首先進(jìn)行的就是股份制改造。石榴置業(yè)這番改造動(dòng)作，一度被資本市場(chǎng)猜測(cè)為IPO前奏。

??5年過(guò)去，石榴置業(yè)上市動(dòng)作遲遲未現(xiàn)，公司組織形式也一再變更。今年2月2日，“石榴置業(yè)股份有限公司”宣布更名為“石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司”，公司類型由其他股份有限公司（非上市）變更為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）。“石榴不上市”的另一種坊間解讀開(kāi)始傳出。

??如今，引入境外公司的一番股權(quán)騰挪動(dòng)作是否預(yù)示其即將重啟備戰(zhàn)IPO？石榴置業(yè)的走向顯得不易琢磨。

??“百億”石榴

??“石榴，寓意‘聚合是力量，分散是生機(jī)’?！?016年的品牌煥新發(fā)布會(huì)上，石榴集團(tuán)總裁桑春華對(duì)“北京華美喬戈里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”（K2地產(chǎn)）更名而來(lái)的石榴置業(yè)賦予涵義，表示石榴要做地產(chǎn)界的“蘋果”，領(lǐng)跑城市煥新。

??多年下來(lái)，起步于2008年的石榴置業(yè)品質(zhì)住宅領(lǐng)域確有建樹(shù)，打造的K2系列產(chǎn)品線一度在京城房地產(chǎn)圈聞名。但中小型房企仍是目前對(duì)它的規(guī)模界定，從突破百億元銷售額的2016年至今，石榴置業(yè)的規(guī)模尚表現(xiàn)為300多億元。

??作為這家京城房企的打造者與實(shí)控人，崔巍的信息披露寥寥無(wú)幾。生于1968年，蘇商，曾就職于上海寶鋼集團(tuán)公司和上海梅山冶金公司，崔巍及其石榴都帶有幾分神秘。

??直到今年2月啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，石榴置業(yè)本由卡普達(dá)投資100%持股。成立于2011年的卡普達(dá)投資系北京安納托利亞投資有限公司全資子公司，后者公司由崔巍與桑春華分別持股58%、42%，目前崔巍仍是實(shí)際控制人。

??根據(jù)石榴置業(yè)發(fā)布的年度債券公告，截至2020年底，公司總資產(chǎn)884.8億元，全年?duì)I業(yè)收入119.3億元，同比增長(zhǎng)54%；歸屬母公司股東凈利潤(rùn)7.4億元，同比增長(zhǎng)8.6%。其中，房地產(chǎn)銷售為公司主要收入來(lái)源，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入97.2%以上。

??債務(wù)狀況也有所改善。截至2020年底，石榴置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率81.44%，同比下降1.49個(gè)百分點(diǎn)。其中短期借款27億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為21.93億元，同期公司所持有貨幣資金68.1億元，尚能覆蓋短債。

??但目前崔巍持有的仍是一顆“百億石榴”。根據(jù)公司年度債券公告，2016年至2019年，石榴置業(yè)銷售額依次為109億元、115億元、180億元、269億元。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年石榴置業(yè)權(quán)益銷售額375億元，在眾多房企陣營(yíng)中排名第69位。近5年來(lái)，這家房企尚停留于百億元規(guī)模陣營(yíng)。

??昔日石榴置業(yè)其實(shí)不失高光時(shí)刻。2009年接連拿下北京9宗地塊，包括北京通州九棵樹(shù)、通州永順鎮(zhèn)楊家莊2宗“地王”項(xiàng)目。2013年斥資46億元摘得上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，刷新上海該年總地價(jià)紀(jì)錄。“京滬地王”由此得名。

??但發(fā)展至今，這家“京滬地王”開(kāi)始缺席一線城市；對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域，石榴置業(yè)頻繁補(bǔ)倉(cāng)。

??2020年7月，石榴+通投聯(lián)合體斥資12.4億元競(jìng)得通州永順鎮(zhèn)FZX-0604-6002等地塊——這近乎是石榴置業(yè)近3年來(lái)唯一一次在北京市場(chǎng)拿地。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年上半年，石榴置業(yè)在長(zhǎng)三角區(qū)域投入拿地金額近百億元，新增土儲(chǔ)面積超過(guò)65萬(wàn)平方米。

??目前來(lái)看，一邊變更為法人獨(dú)資企業(yè)，一邊進(jìn)行資產(chǎn)騰挪，石榴置業(yè)是否預(yù)備闖關(guān)IPO尚不明朗；但顯而易見(jiàn)的是，這家轉(zhuǎn)陣二三線城市、積極拓儲(chǔ)推貨的房企，近年追求穩(wěn)健的發(fā)展與多渠道投資增收。

??有業(yè)界人士對(duì)此表示：“于石榴置業(yè)而言，變更為法人獨(dú)資意味具有更高的私密性，在運(yùn)營(yíng)上更靈活；但上市則能夠打通外部融資通道，尋求更多的籌錢途徑。”

??沒(méi)有開(kāi)通上市融資通道的石榴其實(shí)是投資上市公司的鐘情者。2016年舉牌首鋼股份、入股黑牛食品，2017年舉牌開(kāi)創(chuàng)國(guó)際、入股中水漁業(yè)，在二級(jí)市場(chǎng)備受關(guān)注。根據(jù)彼時(shí)石榴置業(yè)的闡釋，屢屢介入“國(guó)資系”上市公司，在于“想介入國(guó)企改革，不穿馬甲不當(dāng)神秘鱷”。

??另?yè)?jù)公告介紹，截至2020年底，石榴置業(yè)儲(chǔ)備確權(quán)貨值近1000億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了較充足的基礎(chǔ)。