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       編者按：中國(guó)企業(yè)從“野蠻生長(zhǎng)”走向成熟，企業(yè)家二代們也逐步從幕后走向臺(tái)前。他們或子承父業(yè)，或另立門戶，逐步成為新一代商界明星。2021年，樂(lè)居財(cái)經(jīng)推出對(duì)話企業(yè)家二代《接力》系列，講述他們“三十而立”的故事 。本期【見地】為您帶來(lái)中駿商管執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席黃倫的故事。

      撰文 | 魏薇

      采訪 | 陳海保

      出品丨樂(lè)居財(cái)經(jīng)

      9點(diǎn)30分，吉時(shí)已到。

      “咚鏘……”黃倫與CEO牛偉一起，敲響了中駿商管（0606.HK）上市的銅鑼，聲音渾厚而悠長(zhǎng)。

      對(duì)于這個(gè)場(chǎng)面，黃倫并不陌生。11年前，他見證了中駿置業(yè)（1966.HK）上市的全過(guò)程。只不過(guò)，那時(shí)他抱著向父親黃朝陽(yáng)學(xué)習(xí)的心態(tài)去的。

      現(xiàn)在，34歲的黃倫成了主角。對(duì)他而言，在中駿體系里，中駿商管更像是一家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。

      而在地產(chǎn)二代中，是以守業(yè)者居多。大學(xué)畢業(yè)后，黃倫沒(méi)有去到已經(jīng)成熟的地產(chǎn)板塊，而是選擇了成立不足一年的商管公司。要知道，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是一塊公認(rèn)難啃的骨頭。

      黃倫很享受這個(gè)挑戰(zhàn)的過(guò)程，并沉浸其中。每天打開商場(chǎng)的大門，看到很多人來(lái)消費(fèi)，買到心儀的商品，這是一件很有意思的事情。

      “有個(gè)好平臺(tái)，能發(fā)揮自己的能力，是不是從0開始，沒(méi)那么重要。”黃倫近一米九的個(gè)兒，笑起來(lái)卻像個(gè)大男孩。

      涉足商海10余年，黃倫已經(jīng)長(zhǎng)成了，成為中駿商管執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席。上市后，他的“百城計(jì)劃”會(huì)進(jìn)一步加快速度。

      厚積薄發(fā)

      “今年新開4個(gè)商場(chǎng)，明年新開會(huì)超過(guò)10個(gè)，從后年開始差不多每年都要翻倍。”對(duì)于數(shù)字的增長(zhǎng)，黃倫很是興奮。他的目標(biāo)是，開100個(gè)中駿世界城。

      這個(gè)戰(zhàn)略，始于2019年。那年，中駿集團(tuán)正式確立“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，即以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓為兩翼，作為其中重要“一翼”業(yè)務(wù)的中駿商管進(jìn)一步明確了自身的戰(zhàn)略目標(biāo)——“百城計(jì)劃”，承載了集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重任。

      2020年“百城計(jì)劃”全面加速，一年時(shí)間內(nèi)就拓展了19個(gè)項(xiàng)目。

      到目前為止，中駿已有37個(gè)在建的世界城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2025年布局100個(gè)中駿世界城，實(shí)現(xiàn)60個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，租金收入超過(guò)45億元。屆時(shí)，中駿商管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入及利潤(rùn)還會(huì)大幅增長(zhǎng)。

      “中國(guó)的商業(yè)發(fā)展空間還是有的，每個(gè)地方都有消費(fèi)需求，在很多城市其實(shí)還缺購(gòu)物中心，只要常住人口足夠多，定位合適，就有發(fā)展的機(jī)會(huì)。”黃倫說(shuō)。

      實(shí)際上，從2009年入局商業(yè)賽道到真正起跑，中駿做了長(zhǎng)達(dá)10年的準(zhǔn)備。“大家越不愿意做或者不一定能做的事情，你就越有機(jī)會(huì)。一旦你做好了，就有了和別人不同的抓手。” 厚積而薄發(fā)，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)備受資本市場(chǎng)青睞的當(dāng)下，正是中駿商管發(fā)力的好時(shí)機(jī)。

      100座中駿世界城，如此龐大的存量和增量資產(chǎn)規(guī)模更需要規(guī)范化管理，這也為中駿商管的分拆創(chuàng)造了契機(jī)。“開到100個(gè)，我們的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)價(jià)值還是很高的。”在黃倫看來(lái)，規(guī)模是不能忽略的。

      在擴(kuò)張過(guò)程中，中駿商管會(huì)根據(jù)不同的城市等級(jí)、消費(fèi)潛力、目標(biāo)客群等“量身定制”，通過(guò)精細(xì)經(jīng)營(yíng)，有針對(duì)性的服務(wù)好消費(fèi)者。

      這樣的快速發(fā)展，對(duì)中駿商管團(tuán)隊(duì)的綜合能力提出了很高的要求。為此，中駿商管不斷完善標(biāo)準(zhǔn)化體系，規(guī)范自身經(jīng)營(yíng)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)更大的挑戰(zhàn)。

      融入“百貨打法”

      要想做大，黃倫需要引入高能級(jí)的帥才，尤其是在行業(yè)經(jīng)營(yíng)多年的行家里手。

      56歲的牛偉進(jìn)入了他視野。他曾在銀泰、萬(wàn)達(dá)、新世界擔(dān)任過(guò)高管。很快，他成為黃倫的搭檔，被任命為中駿商管首席執(zhí)行官。

      由于年齡的相差，他們的關(guān)系亦師亦友，經(jīng)常一起工作討論到深夜。

      “如果是純粹以二房東的角色對(duì)商戶收租，那商場(chǎng)的收入很容易預(yù)見，天花板也很低，但中駿要做的是深度運(yùn)營(yíng)。”黃倫認(rèn)為，百貨對(duì)商業(yè)的了解度和深度遠(yuǎn)高于購(gòu)物中心。

      于是，中駿商管采用了“購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)百貨化”的模式，為各品牌商戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售渠道和服務(wù)，同時(shí)將商場(chǎng)租金與商戶經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤，跟商戶站在同一陣線共同進(jìn)退，以數(shù)字化為利器、用統(tǒng)一營(yíng)銷助力商戶銷售增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)利他共贏。

      在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，中駿通過(guò)智能POS機(jī)采集商戶數(shù)據(jù)，在了解商戶收入情況的同時(shí)，想方設(shè)法提高他們的收入。“商戶來(lái)開店的目的是做生意賺錢，而不是為了省租金。我們通過(guò)有效的運(yùn)營(yíng)把生意做大，顧客有消費(fèi)，商家能賺錢，我們的收益也能提高。”

      通過(guò)“保底 扣點(diǎn)”的方式，透過(guò)專業(yè)經(jīng)營(yíng)提升自身的價(jià)值，中駿的租金收入上升空間很大。

      不是任何商戶都可以進(jìn)駐中駿的商場(chǎng)，在租金以外，中駿更關(guān)注商戶的利益。在招商過(guò)程中，甚至有很多商戶主動(dòng)放棄。“如果我給你開了合理的租金，但你仍然會(huì)虧損，那我寧愿你不要進(jìn)入”。黃倫堅(jiān)持著“共贏”原則，“除非有辦法能把商戶的生意做起來(lái)，不然與我們的發(fā)展理念不一致。”

      如何經(jīng)營(yíng)好，讓商戶賺錢，讓消費(fèi)者買到所需，是中駿商管一直在思考和解決的問(wèn)題，原則是以經(jīng)營(yíng)質(zhì)量為先：“有規(guī)模，才有行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)；但不能只有規(guī)模，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。”黃倫很“穩(wěn)”，做事也是如此。在收并購(gòu)盛行時(shí)，中駿商管很理性，先建立自己的經(jīng)營(yíng)能力，再去做收并購(gòu)。

      有機(jī)協(xié)同發(fā)展

      從現(xiàn)有的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅是中駿商管的重要組成部分。商業(yè)物業(yè)的在管面積雖然比不上住宅物業(yè)，但其為中駿商管帶來(lái)的盈利不可小覷。

      據(jù)招股書，中駿商管近幾年業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率基本在50%以上，而住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為25%左右，前者近乎是后者的兩倍。

      2020年，商業(yè)物業(yè)用100萬(wàn)平方米的在管面積就貢獻(xiàn)了62%的毛利，而住宅物業(yè)用15倍的在管面積僅貢獻(xiàn)了38%的毛利。縱觀行業(yè)，中駿商管的盈利水平遙遙領(lǐng)先。

      2020年，中駿商管與母公司關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)收入占比達(dá)到了99.4%，外界紛紛質(zhì)疑中駿商管對(duì)母公司的依賴太高。黃倫闡述了其中的邏輯：“二者其實(shí)是相輔相成的，中駿集團(tuán)作為母公司，需要有中駿商管來(lái)運(yùn)營(yíng)，這跟我們的拿地戰(zhàn)略是一致的。如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)能力，拿到的塊地就會(huì)變成一處無(wú)效資產(chǎn)。”

      也就是說(shuō)，中駿集團(tuán)通過(guò)中駿商管的勾地獲得優(yōu)質(zhì)地塊，中駿商管通過(guò)自身的良好運(yùn)營(yíng)使得土地價(jià)值提升。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，中駿商管幫母公司這個(gè)大業(yè)主創(chuàng)造了更多的收益。

      截止今年6月中旬，中駿集團(tuán)新增土儲(chǔ)585萬(wàn)方，總值804億，共新增獲取19幅地塊，其中包含公寓14個(gè)和世界城6座，協(xié)同效應(yīng)顯著，中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略的持續(xù)深化。

      踏踏實(shí)實(shí)做事，卓有成效經(jīng)營(yíng)，黃倫和管理團(tuán)隊(duì)相信，把自己的事情做好，資本市場(chǎng)最后也會(huì)給中駿商管以公平回報(bào)。

      以下為樂(lè)居高級(jí)副總裁、樂(lè)居財(cái)經(jīng)總編輯陳海保與黃倫的對(duì)話精選：

      樂(lè)居財(cái)經(jīng)：定位于商管賽道，中駿商管有何不同？有沒(méi)有對(duì)標(biāo)企業(yè)？

      黃倫：在國(guó)內(nèi)，規(guī)模化的商業(yè)公司并不多，中駿商管在規(guī)模之外更注重經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，這是很關(guān)鍵的一點(diǎn)。我們還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)智慧服務(wù)，建立系統(tǒng)去幫助消費(fèi)者，了解消費(fèi)者。并利用這些數(shù)據(jù)反過(guò)來(lái)幫助我們的商戶，挑選出更適合這一批消費(fèi)者的產(chǎn)品，更精準(zhǔn)地匹配客戶，提升經(jīng)營(yíng)效率。

      我會(huì)向一些港資企業(yè)，包括一些日資臺(tái)資類的百貨公司去學(xué)習(xí)，就是說(shuō)我開出購(gòu)物中心以后，還是要把經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量做好，一定不能純粹為了規(guī)模而犧牲，這個(gè)是我的基礎(chǔ)。

      樂(lè)居財(cái)經(jīng)：對(duì)于收并購(gòu)這一塊，中駿商管是怎么操作的？

      黃倫：我們本身的發(fā)展速度是非常快的，特別是商管這塊，一年目標(biāo)拿20個(gè)項(xiàng)目的話，這一速度已經(jīng)超過(guò)大部分同行了。所以我們?cè)谑詹①?gòu)的時(shí)候，會(huì)更加注重質(zhì)量，而不是為了收并購(gòu)而收并購(gòu)，對(duì)于第三方，我們會(huì)慎重選擇。幾年之后，第三方占比可能會(huì)到10%左右，因?yàn)槲覀兡腹镜陌l(fā)展太快了。增長(zhǎng)的主要來(lái)源還是母公司，這一點(diǎn)是可以確定的。

      另外，純粹買一個(gè)商管公司來(lái)做的話，整合沒(méi)有想象得那么容易。還是要建立自己的經(jīng)營(yíng)能力，后面再去做收并購(gòu)。

      樂(lè)居財(cái)經(jīng)：中駿的“一體兩翼”戰(zhàn)略如何體現(xiàn)？

      黃倫：在房地產(chǎn)開發(fā)以外，中駿還有商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓兩大板塊，2/3的項(xiàng)目其實(shí)跟“一體兩翼”有關(guān)系，我們利用這些去協(xié)同拿下項(xiàng)目，然后同時(shí)發(fā)展。二者是同步的，不是順帶去做商業(yè)，商業(yè)發(fā)展是集團(tuán)大的戰(zhàn)略方向，一定要走的，長(zhǎng)租公寓也是如此。

      樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您是怎么一步步熟悉商管這一行業(yè)的？

      黃倫：和同行、商戶交流學(xué)習(xí)，也包括團(tuán)隊(duì)，在搭建團(tuán)隊(duì)階段也是快速學(xué)習(xí)的過(guò)程，在前期，我們會(huì)花幾年時(shí)間去做一個(gè)項(xiàng)目，有充足的時(shí)間慢慢研究。基本體系定下來(lái)之后，我們的發(fā)展速度也會(huì)更快。我們從今年開始往后會(huì)陸續(xù)開出很多家商場(chǎng)，在過(guò)程中對(duì)商管行業(yè)的了解還是會(huì)持續(xù)的提升。

      樂(lè)居財(cái)經(jīng)：如果不做商管和地產(chǎn)，您會(huì)做什么？

      黃倫：我會(huì)對(duì)金融一類的，就是跟資本市場(chǎng)相關(guān)的一些事情比較有興趣，或許會(huì)做一些投資，比如科技公司、人工智能之類的。

      截至發(fā)稿11點(diǎn)04分，中駿商管股價(jià)為4.00港元，漲幅8.11%。