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??10月18日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)了10家房企的信用評(píng)級(jí)。19日，該機(jī)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整了世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、金科股份、中駿集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、融信中國等房企的評(píng)級(jí)。據(jù)消息人士透露，另一家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也可能在近期對內(nèi)房股進(jìn)行評(píng)級(jí)的調(diào)整。

??一家上市房企內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)對房企的海外融資影響很大，也很直接。“他們的獨(dú)立性很強(qiáng)，企業(yè)很難影響評(píng)級(jí)結(jié)果。”對于被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企而言，這是一個(gè)很被動(dòng)的局面。

??在香港一位業(yè)內(nèi)人士看來，穆迪的評(píng)級(jí)下調(diào)是預(yù)期中的結(jié)果。“評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)決定評(píng)級(jí)，而數(shù)據(jù)又是滯后的。市場已經(jīng)反應(yīng)的比較充分了，很多下調(diào)評(píng)級(jí)的債券已經(jīng)交易在破產(chǎn)價(jià)了。”而房企能夠主動(dòng)應(yīng)對的空間并不多，“能做的也就是兩個(gè)方面，一是積極溝通，與評(píng)級(jí)公司、債券持有人保持溝通，力爭保障融資渠道的穩(wěn)定。二是，下調(diào)評(píng)級(jí)后融資渠道會(huì)收窄，所以需要更努力維持經(jīng)營情況不再惡化。”

??安撫投資者是一項(xiàng)重要工作。“這兩天我們的投資者關(guān)系團(tuán)隊(duì)一直在跟投資者溝通。”10月20日，某家被下調(diào)了評(píng)級(jí)的房企如此表示。

??禹洲集團(tuán)的工作做得更為細(xì)致，在被下調(diào)評(píng)級(jí)的當(dāng)天夜里就給投資者發(fā)了一封郵件，表示尊重被降級(jí)的結(jié)果，并透露已經(jīng)給穆迪提供了最新的運(yùn)營數(shù)據(jù)和進(jìn)展。該公司希望投資者也能同步獲得這些正面信息。如，預(yù)計(jì)公司全年確認(rèn)收入將達(dá)到270億元，同比大幅增長，未來計(jì)息負(fù)債只會(huì)下降，不會(huì)上升。在此基礎(chǔ)上，"三條紅線”轉(zhuǎn)綠有望在年底前全面實(shí)現(xiàn)。

??禹洲集團(tuán)在郵件中強(qiáng)調(diào)，作為多家銀行總部層面的VIP客戶，公司依然能夠從主要銀行獲得信貸額度和貸款提取支持，最近一個(gè)月，新增信貸額度達(dá)到76.5億元，同比呈現(xiàn)上升趨勢。對于外界關(guān)注的商票等問題，該公司主動(dòng)表態(tài)：“未發(fā)行任何商業(yè)票據(jù)或理財(cái)產(chǎn)品，堅(jiān)持主動(dòng)去杠桿化和減債，確保公司良好的流動(dòng)性。”

??經(jīng)營層面也有改善，據(jù)該公司介紹，其合同銷售額穩(wěn)步增長，有信心實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)。在拿地方面，禹洲集團(tuán)第三季度1個(gè)新地塊都沒拿，今年以來，也只收購了4塊地，總土地成本僅21億元，且上半年的土地款已經(jīng)全部支付。

??郵件中還有一個(gè)重要信息——關(guān)于穆迪最近下調(diào)或調(diào)整了多家房地產(chǎn)公司企業(yè)評(píng)級(jí)和前景的原因。這主要是基于近期中國房地產(chǎn)公司離岸債券市場的波動(dòng)和債券價(jià)格的整體下跌，以及穆迪對于房地產(chǎn)公司未來的銷售、融資環(huán)境和企業(yè)流動(dòng)性的擔(dān)憂。“穆迪對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度。”

??標(biāo)普也覺得有必要回應(yīng)一下投資者的疑問，該機(jī)構(gòu)在10月19日表示，近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，主要由于企業(yè)過往的經(jīng)營模式無法適應(yīng)新的行業(yè)發(fā)展邏輯。在當(dāng)前需求側(cè)和供給側(cè)融資的共同調(diào)控下，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨陣痛期。

??標(biāo)普認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的整體再融資壓力可能加大。這一方面來自于供給端政策調(diào)整帶來的再融資規(guī)模的下降，另一方面是由于密集違約導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對行業(yè)產(chǎn)生疑慮并采取避險(xiǎn)策略。

??面對融資端和銷售端越來越大的壓力，不少房企都寄希望于監(jiān)管的放松及政策的微調(diào)。但這并非治本之計(jì)。在經(jīng)歷了幾家房企接連債務(wù)違約后，有投行直言，看來房企CFO也不知道公司的真實(shí)情況，只有老板知道。這話雖然有些以偏概全，但在一定程度上也反映了部分房企內(nèi)部管理混亂的現(xiàn)實(shí)。即便是現(xiàn)在，也有很多大型房企無法完全準(zhǔn)確掌握下屬所有公司的真實(shí)狀況。

??在今年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園曾被問及如何應(yīng)對融資端的收緊，當(dāng)時(shí)其首席財(cái)務(wù)官透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：有些銀行會(huì)在放貸前到該公司看他們的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，在這個(gè)系統(tǒng)里，每個(gè)項(xiàng)目的資金余額、每個(gè)賬戶的收支情況都可實(shí)時(shí)查詢。這讓金融機(jī)構(gòu)吃了一顆定心丸，也為碧桂園爭取到了穩(wěn)定而低成本的資金支持。

??行業(yè)的出清其實(shí)也是在提醒房企們，有些功課該補(bǔ)上了。